保障性住房项目建设浅析

刘艳芬

摘  要：住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。党中央、国务院历来高度重视解决城镇居民住房问题，大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。本文以昆山市为例进行探讨，仅供参考。

关键词：保障性住房;必要性;昆山市;项目管理

一、问题的提出

根据美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛1943年在《人类激励理论》论文中提出的马斯洛需求层次理论，人的住房需求属于第二层次：安全上的需求。这种需求属于低层次的需求，通过外部条件就可以满足。但近年来我国现实情况是，随着我国当前经济的快速发展，房地产业也如雨后春笋般蓬勃发展，商品房房价也水涨船高，越长越快，越长越高，这使得大多数中低收入的人群买不起房、住不起房。国内楼市价格的居高不下，已不再是单个家庭的困难，而是一个社会普遍遭遇的难题。

住房问题是重大的民生问题，党中央、国务院在高度重视住房问题的基础上，先后采取了很多措施来控制房价的过快上涨，针对购房的弱势群体，政府推出了保障性住房概念，并加大对保障性住房投入力度，取得了一定成效。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，我国的保障性住房制度还很不完善。为此，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，成为解决中低收入阶层住房问题的重中之重。同时，要想使老百姓住上实惠的住房，不管是政府还是开发商，对建筑工程进行有效的项目管理是唯一的解决方法，对于保障性住房更是如此。

二、昆山市保障性住房现状

2008年11月25日江苏省人民政府第20次常务会议审议通过《省经济适用住房管理办法》（省政府令第51号），该令贯彻了国家"住有所居"的要求，明确表示建立健全住房保障体系，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起经济适用住房，新就业人员租得起住房，紧跟省委政策步伐，昆山市委、市政府十分重视我市住房保障工作。早在1995年房改工作结束后，昆山市政府就解决城市低收入家庭的住房困难问题，提出了建造经济适用住房的决策，并于当年规划设计建设15万平方米的经济适用住房小区，正式启动了我市住房保障工作。

起步虽早，但近年来省建设厅及市房管局领导在检查考核我市住房保障工作时，多次指出本市的住房保障工作尤其是经济适用住房建设工作与本市的经济形势不相符，提出要有亮点、有抓手、有新举措，努力加强保障性住房的建设，提高保障性住房的建设质量，提高保障性住房的管理水平。

昆山市的外来人口众多，根据2010年普查资料，昆山市总人口164.7万外来人口约90万，2010年至今更有上涨趋势，而外来务工人员为住房困难群体的主要成员，所以历年来我市的经济适用住房情况是偏紧的。2008年政府新出台的经济适用住房申购管理暂行办法，放宽了经济适用住房申购的门槛，提高了住房保障面积标准，但与周边县市相比较还是有一定的距离。目前我市经济适用住房工作在本地区五县市中（含2012年撤市为区的吴江区）居中游水平，与经济发展水平同样处于全国先进行列的张家港市相比，同时起步，张家港市已开发经济适用住房面积为我市的三倍左右，且我市对申购经济适用住房主体有户籍年限、家庭年收入方面有更加严格的要求。

三、保障性住房建设政策的结构分析

基于以上现状，充分调研本市具体情况，由政府主导，制定切实可行的保障性住房制度，大力推进保障性住房建设尤为必要。把"完善住房保障体系"作为深入实施"住有所居"民生工程的重要内容，出台加强住房保障体系建设实施意见，根据经济社会发展水平适度扩大住房保障范围，逐步提高住房保障标准。制订公共租赁住房建设管理办法、企业员工宿舍规范建设意见等，多渠道、分层次解决群众住房困难，从体制机制层面解决住房保障问题。

（一）从住房保障体系的收入结构分析。（1）占城市家庭2%左右的低保收入家庭采用以“实物配租为主、租赁补贴和租金减免为辅”的低保廉租住房保障措施。（2）覆盖城市家庭20%左右的低收入家庭实施以“租赁补贴为主、租金减免为辅”的低收入住房困难家庭住房保障办法。（3）占城市家庭40%左右的中等偏低收入家庭以供应经济适用住房的办法实施住房保障。以上分析可以得出结论，在整个住房保障体系中，经济适用住房保障起到了主导作用。

（二）从住房保障体系的人员结构分析。（1）改革开放以来，一批六十岁以下至四十岁左右的双职工家庭或下岗家庭，收入低、住房面积小，有的甚至无房，小孩已长大成人，市场上的商品房肯定是望尘莫及，只能指望政府的经济适用住房，这次申购经济适用住房284户中有158户住房家庭属于该类型的住房困难家庭。（2）新就业人员除了白领阶层，普通打工族的收入都比较低，暂时没有能力购买市场上的商品房，成家后大都与父母同住，或租房住。这次申购经济适用住房285户中有127户的中青年家庭属与父母同住，该类型的住房困难家庭是新生代的住房困难户，往往是购买经济适用住房的主力军。

四、保障性住房建设的项目管理

保障性住房的项目管理无论对于政府、承建企业还是居民来说都是十分关键的，意义也是非常重大的。对于政府来说可以缓解资金紧张，体现政府职能，提升政府形象，增强政府信誉，并且可以让广大中低收入人群住上价格更加低廉的房子，提高民众的生活水平。另一方面，进度的提升必然能够节省成本费用，政府就可以以同样的资金建造更多的保障性住房，缓解紧张的住房问题，还可有效遏制当前商品房价格过高、上涨过快的问题;建筑质量的有效控制可使民众住得更加放心，对于承建企业来说也可提高其自身的竞争力。建筑企业之间竞争日益激烈，企业过多，，利润也大大降低。对于承建企业来说，在建设过程中有效地提升进度、控制成本、提高质量以及降低安全事故可以大大的提高自身的竞争力。因此，项目进度、成本、质量以及安全生产控制是建筑施工企业在经营管理过程需不断完善的内容，研究建筑施工企业的项目时间进度、成本费用、质量及安全生产控制对完善企业内部体制、提高建筑施工企业的竞争力有着重大的实际意义。

保障性住房建设是一项工作量大、作业程序繁琐、利润低的事情，且受外界环境影响大，存在很多不确定因素，其项目管理的过程一次性的，随着项目的竣工而结束的。因此，在保障性住房建设的工程中，能不能做好工程进度、质量、成本费用以及安全生产的有效统一，有没有经济效益，完全取决于这一次性的管理中，所以项目管理存在着相当大的风险。没有哪种管理方法万无一失，在实际过程中，必须因时、因地调整方法。随着现代经济的飞速发展，科技发展日新月异，一些传统的管理理论与方法难以适应当前的工程管理实际。因此，如何转变项目管理理念，引入新的理念，如何在项目工程进度、质量及费用之间找到平衡点，成为当前建筑企业项目管理亟需解决的课题。

结束语：“住有所居”是最基本的需求，把“住有所居”的民生工程上升到“住有宜居”的民生幸福工程才是目标所在。近年来我市保障性住房建设任务量大，分布范围广，2013年江苏省下达给昆山的保障性住房建设目标任务为“新开工3200套，基本建成1460套”，实际2013年度我市保障性住房新开工3351套，基本建成1576套，目标任务顺利完成。2014年我市新开工2500套，基本建成1900套。在确保完成建设任务的同时，提高保障性住房质量，以品质化保障性安居工程服务市民群众、服务转型升级。此外，不断完善现阶段保障性住房政策导向，探索保障性住房项目管理新的理论与方法也是相关部门需要研究的方向。

参考文献：

[1] 文红星，文峰.项目成本管理[J].机械工业出版社，2007， 1 （1） ：123-126

[2] 王振海.我国保障性住房建设模式研究[J].管理研究.2010.10：34-35