楼宇经济影响因素分析：一个扎根理论探索性研究*

何继新 杨 鹏 高亚君

楼宇经济的发展与一个城市工业化和现代化水平密切相关，其发端往往始于经济基础或区位优势较为明显的沿海城市和内陆中心城市，但是近十年来随着我国城市化发展的不断增速，一些中小城市的商务楼宇及工业规模经济也产生了集聚效应，逐渐缩小与大城市之间的差距。因此，楼宇经济发展对我国各级城市经济快速及可持续发展有着重要的理论与实践意义。天津市作为我国环渤海经济中心和重要的港口城市，其楼宇经济的发展虽然与北京、上海等一线城市存在一定差距，但是在大中城市中具有典型的代表性，根据2013年《中国楼宇经济发展报告》显示，天津市和平区入选了我国“楼宇经济发展十大实力城区”。尽管如此，从总体来看，天津市楼宇经济发展还存在很多不足，那么影响其发展的各方因素以及影响路径是什么？这些因素对我国大中城市楼宇经济发展有哪些借鉴意义？为了探究这些问题，本文选取天津市楼宇经济作为研究对象，运用扎根理论研究思想与方法，根据天津市实际情况，构建天津市楼宇经济发展影响因素模型，为政府制定针对性的引导政策提供理论依据。

一、文献回顾

楼宇经济起源于20世纪20年代美国的“中央商务区（CBD）”，在早期文献中，国外学者多从不同理论视角对中央商务区（CBD）内涵进行了研究。Burgess（1923）在同心圆理论中提出的城市5个圈层空间结构，其中心为城市地理及功能核心区域，简称为中央商务区。Homer（1939）、Harris和Ullman（1945）分别提出了扇形理论和多核理论，逐渐修正和丰富了CBD的区位及空间结构理论。Murphy和Vance（1954）认为地价峰值区是CBD最明显的特点，提出了白天人口密度最大，就业人数最多，车流，人流量最大，地价最高的地区即为CBD。20世纪80年代以前，对于CBD的研究主要是从城市地理学的角度对城市中心区所进行的定义，是把商业零售、商务办公等城市中心区的职能统一在CBD概念之中。20世纪80年代后，随着全球国际化、信息化程度的提高，商务办公逐渐开始独立，“楼宇经济”的概念逐渐出现，同时也受到我国学者的关注，其中，杨丽等（2004）认为楼宇经济是以楼宇为载体，通过开发建设、出租出售楼宇引进各种企业，快速带动区域经济发展的一种全新经济发展形态，毕波等（2006）更进一步阐述了楼宇经济是现代服务业的核心，是具有一定空间集聚规模、较强竞争力、能够产生较高经济效益的产业，它可以吸引其他相关产业形成产业聚集。

此外，近年来国内外学者对于楼宇经济发展的影响因素研究越来越关注，并取得了一定的研究成果。在国外研究中，Colwell（1999）提出促使CBD快速发展的因素有两个：一是信息革命，二是新基础设施建设的资金引入。Runyan（2006）分析了品牌对中央商业区取得成功中的作用，提出品牌对CBD发展的成功有一个重要和积极的作用，品牌标识是一个城市中心商务区可以拥有的最重要的资源。Abadie（2008）认为CBD对投资的吸引力在其影响因素中占很大比例，良好和健康的商业环境是吸引外来投资的一个重要因素。Rahaman（2009）认为CBD最突出的问题是周边杂乱的街道和交通系统混乱，提出探索城市布局规划，最大限度地利用城市空间，减少CBD地区交通问题。在国内研究中，高军军（2009）通过实证研究从企业构成、产业分布、配套设施等几方面分析了南京市中心区楼宇经济发展现状与特点。梁毅（2010）从区位因素、产业聚集因素、商务成本因素三个方面分析了我国总部经济发展能力的影响因素。吕慧锦（2012）从城市经济实力、楼宇管理水平、产业支撑、软环境等四个方面研究了郑州市发展楼宇经济面临的问题和困难。夏颖等（2013）分析了CBD文化建设的外部环境影响和内部环境影响。薛静（2014）对楼宇经济发展要素进行了分析，包括产业聚集、政府配套政策、市政基础设施、招商引资等四个方面。

综上所述，国外学者对楼宇经济发展影响因素的研究还比较少，并且往往是侧重于某一方面的针对性研究，缺乏系统的梳理和概括。国内学者虽然从局部和整体都对楼宇经济发展影响因素做出一定研究，但是关于各影响因素的作用机制，现有的参考文献在一定程度上缺乏深入研究或有待补充。因此，本研究在国内外学者研究的基础上，针对天津市楼宇经济建设进行研究，探究影响城市楼宇经济发展的主要决定因素及其作用路径。

二、研究设计

（一）扎根理论方法概述

本研究旨在建立楼宇经济发展的影响因素模型，且目前国内外缺乏对此研究较为成熟的理论假设和测量表，量化研究方法缺少充足的理论支撑，鉴于此，我们通过开放式的访谈调研，从天津市部分商业楼宇的从业人员和管理者以及政府相关部门中获取一手资料，采用扎根理论（Ground Theory）质性研究方法对其进行系统的归纳和分析。其中主要步骤包括开放式编码、主轴编码和选择性编码，三个步骤层层推进即是对原始资料的持续比较和总结，使之不断概念化与范畴化，并在概念与范畴之间建立相互关系，形成最终的理论框架。总之，扎根理论的核心思想就是“扎根精神”——即理论源于实践，原则是避免研究者任何主观的、先入为主的假定，让研究问题和最终的理论成果从社会过程及对其进行的研究过程中自然涌现，这种方法目前已广泛地应用于社会科学研究领域。

（二）数据收集

访谈是扎根理论应用中最主要的资料收集方法，相比于问卷调查，访谈法获取的信息资源更加灵活、丰富，使被调研者不拘泥于问卷框架内的思维限制，更有利于对研究问题的深入探索。本文通过设计开放式访谈提纲对楼宇经济相关从业人员进行一对一的深度访谈，时间设定在40-60分钟之间，在访谈前先告知访谈对象相关注意事项和访谈主题，在访谈对象允许的情况下，对访谈过程进行全程录音，并采用质性分析软件Nvivo8将录音文件整理为文本信息，为接下来的编码分析做准备。访谈的问题主要包括：（1）您认为您所在区域楼宇发展现状如何，存在哪些问题？（2）您认为对楼宇发展产生积极或消极影响的主要因素有哪些？（3）您从自身角度出发对促进楼宇经济发展有哪些经验做法或期望。

（三）样本选择

由于扎根理论要求被访谈者对访谈问题具有一定的认识和理解，同时为了更全面地获取楼宇经济发展的相关信息，我们选取三类人群作为访谈对象：一是楼宇业主管理者；二是入驻企业工作人员；三是政府部门工作人员，这三类人群是楼宇经济发展过程中联系最为紧密的利益相关者。其次，在对访谈对象的进一步筛选中，我们要求访谈对象具有本科及以上学历，参加楼宇经济相关工作3年以上，在楼宇建设和发展等问题上有一定工作经历、思维活跃的中青年个体。同时根据理论饱和准则确定样本数，共选择30位访谈对象，其基本信息如表1所示。

表1 访谈对象基本信息

三、数据分析及模型构建

通过对受访者的录音整理，形成30份完整的文本资料用于数据分析，共计8万余字。然后随机选择其中2/3（20份）访谈记录用于编码分析，按照开放式编码、主轴编码、选择性编码的操作流程进行模型构建，其余1/3（10份）访谈记录用于理论饱和度检验。

（一）开放式编码：概念化与范畴化

开放式编码是将大量的原始资料进行逐句分解，在不断分析比较中形成初始概念，随后将这些概念分类整理，形成不同的范畴。其中，概念的抽取来自于访谈对象的原话，尽可能避免研究者主观思想的影响，同时为了保证数据分析的准确性，我们对访谈记录中回答比较模糊和简单的语句（如“一般”“还可以”等）进行了排除，一共得到450余条能够反映楼宇经济发展影响因素的原始语句及相应的初始概念。在进行范畴化的时候，我们将概念出现频率在2次及以下的语句进行了剔除，保留出现频率较高的概念，以保证结论的可靠性。最终得到42个初始概念和16个范畴。为了节省篇幅，我们对每个范畴选取代表性的原始语句和初始概念进行罗列，如表2所示。

（二）主轴编码：典范模型和主范畴

主轴编码是指运用“因果条件——现象——情境——影响因素——行动/互动策略——结果”这一典范模型把各范畴联系起来的过程。它是在开放式编码的基础上，对访谈资料的又一次类聚分析，通过典范模型挖掘各范畴之间的内在特征和潜在的逻辑关系，发展主范畴及其副范畴，其中主范畴是由副范畴联结而成，在概念层次上的进一步提升。本文通过对开放式编码中不同范畴之间相互关系的分析和整理，归纳出四个主范畴，如表3所示。其中，服务体系建设包括信息服务、中介服务、物业服务和行政服务；基础设施配建包括楼宇设计、内部硬件设施、外部配套设施和交通设施；政府规划与管理包括空间规划、产业规划、行政管理和经济政策；人力资源与招商引资包括人力资本、招商手段、招商队伍、入驻企业选择等。

表2 开放式编码过程

1112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142在中国的“衙门口”办事特别复杂，在办理迁入手续时周期长、难度大，对业务衔接造成很大影响，能否通过电子政务等方式，建立服务平台，政府与企业之间的信息沟通知道政府出台了一些奖励措施，具体细则不太清楚，不知道如何咨询楼房设计的大气、个性一些会更能吸引企业入驻现在的写字楼普遍容积率比较高，应该多种点花草什么的为了避免不安全因素的影响，应当注意消防安全的加强我认为高档的写字楼内部装修可以吸引更多更好的项目和人才希望能够加强电子监控系统，保证公司的安全由于工作需要，可能经常会请客吃饭，而且在单位旁边不用跑太远工作累的时候喜欢和朋友出去唱歌每天在上下班高风期，途中都会有不同程度的堵车现象，我觉得这会影响企业的入驻意愿现在很多商业中心的停车位都非常紧张目前区内不同功能区之间以及旧楼宇和新建楼宇之间规划布局和协调引导不足河西区现在确定了“两核一带”的规划目标，“两核”是指小白楼商务中心区和陈塘科技商务区；“一带”是指友谊路金融服务带一些楼宇以科技、贸易、服务类小型企业居多，规模较大的企业数量不多大部分楼宇都是综合性的，特色楼宇和专业楼宇较少需要进一步加快税源绑定工作以及对各楼宇的税收缺口测算单靠一两个部门难以推动，需要靠整个区的所有部门联合工作来推动现在有部分企业存在经营上的不稳定性和异地经营性的问题，政府需要加强监管政府对税收贡献高的企业按照一定的百分比减免税收，对一些新技术新产品的研发费用，在计算所得税时也会加计扣除南开区在2014年拟定了亿元楼宇专项资金管理办法，用于促进高端楼宇的发展希望政府能够给中小型入驻企业一定的购房、租房补贴人才集聚才是楼宇经济未来发展的核心竞争力现代服务业的发展越来越需要专业化的人才，以提高服务质量和效率，促进企业的发展为了公司更好的发展，我们有一套自己培养新人的方式方法对重点项目进行整体包装，制作宣传片、广告牌等我们一般采用个性招商或者平台招商等方式进行招商现在的招商过多聚焦和强调招商的政策优惠和支持上，在服务功能、服务环境上宣传上还不足目前无论是政府还是房地产开发商，在招商队伍的选拔、使用、培训、考核上都存在很大缺陷近年来，为了打造专业特色楼宇，会更有针对性地选择入驻企业对入驻优质企业重视程度不足，只重视眼前利益，不能多为楼宇引进、培育有潜力的企业在招商引资中不能盲目地追求入驻率和企业数量，要适当地进行筛选行政审批行政服务平台政策咨询建筑风格环境绿化消防设施装饰装修安保设施餐饮设施娱乐设施交通拥堵停车位规划布局空间集聚产业低端化产业趋同化税收管理部门联通规范经营秩序税收奖励专项资金购租房政策人才数量人才专业化人才培训宣传方式招商渠道宣传力度招商队伍专业化企业类型企业规模企业数量行政服务楼宇设计内部硬件设施外部配套设施交通设施images/BZ_314_1149_1099_1151_1099.png空间规划产业规划行政管理经济政策人力资本招商手段招商队伍入驻企业选择

表3 主轴编码过程

（三）选择性编码：楼宇经济发展影响因素模型的构建

选择性编码是通过对主范畴的进一步挖掘得出核心范畴，系统建立主范畴与核心范畴之间的有机关联，故也称为“核心式登录”。本文通过对主轴编码得出的四个主范畴与楼宇经济发展之间关系的分析，最终归纳出“楼宇经济发展影响因素”这一核心范畴，并建立各范畴之间的联结关系如图1所示。围绕核心范畴，与其相关联的基础设施配建、服务体系建设、政府规划与管理、人才资源与招商引资等四大因素影响楼宇经济的发展。其中，基础设施配建与服务体系建设分别代表楼宇发展的硬实力和软实力，是楼宇经济发展最基本的影响因素，本文将其界定为前置因素。而政府规划与管理和人才资源与招商引资这两个因素是驱动强化因素，分别代表着政府支持和市场推动，它们影响前置因素对楼宇经济发展的实施效果与强度，也是不可或缺的重要因素。鉴于此，本文将此联结关系框架定义为楼宇经济发展影响因素模型。

（四）理论饱和度检验

理论饱和度检验可以作为决定何时停止采样的鉴定标准，本文将随机抽取20份样本后剩余的10份样本按照扎根理论的三级编码分析方法进行编码分析，得到的结果仍然符合模型中“楼宇经济发展影响因素”所表现的脉络和关系。经过检验，发现没有形成新的范畴和关系，因此，本文建立的理论模型是饱和的。

四、影响因素及其路径选择

由影响因素模型（见图1）可知，楼宇经济发展的主要影响因素包括“基础设施配建”“服务体系建设”“政府规划与管理”和“人才资源与招商引资”，下面主要分析这些因素对楼宇经济发展的影响路径及其选择。

（一）基础设施配建

基础设施配建是影响楼宇经济发展的硬实力。随着商务人员对办公环境要求的不断提高，楼宇内外基础设施的配建情况已经成为影响楼宇经济发展的首要因素，例如都市中心的商务写字楼根据硬件设施配套标准可以分为甲级写字楼和乙级写字楼，具有较强经济实力的企业或公司往往选择能够体现公司品牌和地位的甲级写字楼，同时也能满足更多高端人才对工作环境的客观需求，楼宇本身的“质量”与“性能”在一定程度上决定了企业获取经济效益的能力。从对受访者访谈记录的分析中可以发现楼宇设计、内部硬件设施、外部配套设施、交通设施是对该范畴的具体细化和说明，表明了基础设施配建的具体内容和路径。其中，外部配套设施和交通设施的配建是被访者新的关注增长点，其中外部硬件设施配建是指学校、医院、餐饮等生活服务类设施的建设与完善。交通设施包括地铁建设、停车场建设等，一方面近年来在大中城市兴起的地铁建设极大地促进了楼宇经济的发展，甚至产生了地铁经济，另一方面停车泊位的紧张也是楼宇发展中出现的普遍现象，无论是地铁出行还是驾车出行，交通设施的便捷性正在逐渐影响楼宇经济的发展。

图1 楼宇经济发展影响因素模型

（二）服务体系建设

服务体系建设是影响楼宇经济发展的软实力。在现代服务业快速发展的今天，任何一个入驻楼宇的企业或公司的发展都离不开相关服务产业的支持，即便政府部门也在由全能型政府向服务型政府转变，因此高质量、多类别的服务体系建设是影响楼宇经济发展的重要因素。其副范畴信息服务、中介服务、物业服务、行政服务是对主范畴的进一步说明和阐释，并指明了加强服务体系建设的具体方向。首先，在以往的研究文献中，人们往往忽视了行政服务对楼宇经济发展的影响，但很多受访者认为高效、快捷的行政服务往往可以在楼宇经济发展中占得先机。其次，在访谈过程中，我们发现很多落户企业对物业管理服务很重视。今天来了，看服务不好，明天就可以走，所以好的物业服务是保障楼宇经济持续健康发展的重要保障，物业管理水平对提升楼宇水平，吸引优质企业的集聚有非常重要的意义。就天津市商业楼宇物业服务情况来看，依然存在很多问题，包括服务模式陈旧、高端物业企业缺少等因素。总之，现代服务体系的不完善会影响到楼宇的招商吸引力和品质提升，不利于楼宇向高端化发展，制约着楼宇高端企业和业态的入驻和集聚，产生入驻企业“进、留、转”的稳定和发展问题，影响楼宇市场竞争优势的发挥。

（三）政府规划与管理

政府规划与管理是楼宇经济发展重要的驱动强化因素之一。楼宇经济的发展离不开政府的规划、引导，同时还需要政府的管理和监督，没有政府的支持，楼宇经济的发展就没有统一的方向与保障。具体来说，受访者认为政府在空间规划、产业规划、行政管理、经济政策四个范畴中的行为影响楼宇经济的发展。从入驻企业和公司的角度来看，其比较关心政府制定和实施相关的经济政策，例如2011年天津市政府制定了《楼宇经济发展专项资金管理办法》等配套措施，实行税收优惠，进行资金补贴，但是一些企业管理者认为政府在政策的制定上相对粗犷，随着楼宇经济推进和发展存在着诸多不适应，突出表现在：一是对特色化、专业化楼宇的扶持不清晰；二是对重点扶持的商务楼宇的遴选和评价标准以及程序亟须完善；三是奖励和财政资金扶持依据的标准和内容过于狭窄等问题。在政府相关工作人员的访谈过程中，他们更多是站在城市发展全局的角度从空间规划、产业规划引导楼宇经济的发展，因为楼宇经济是一种产业集聚，无论是楼宇建设还是产业分布，如果不能产生集聚效应，必将制约楼宇经济的发展规模。综上可以看出，楼宇经济的发展离不开政府支持，这既是落户楼宇企业的强烈需求，又是政府作为城市管理者身份的客观要求，政府部门无论是在宏观层面还是在微观层面上的规划与管理都时刻影响着楼宇经济的发展。

（四）人力资源与招商引资

人力资源与招商引资也是楼宇经济发展的强化驱动因素。之所以将人力资源与招商引资合在一起作为主范畴，是因为人才和入驻企业都是作为市场因素对楼宇经济的发展起着强大的推动作用，它们都是楼宇经济发展的核心参与者。该主范畴的内容由人力资本、招商手段、招商队伍、入驻企业选择等四个副范畴组成。具体来说，在人力资本方面，高素质的专业型人才是楼宇经济发展的重要智力保证，例如美国“硅谷”的巨大成就来源于其强大的人力资源优势。在受访者中，无论是楼宇企业还是政府职员都强调要大力培养和吸引各产业相关的专业人才，很多企业都有一套人才引进标准和针对性的培养计划，人才因素关系着楼宇经济发展的核心竞争力。在招商引资方面，天津市不断创新招商手法，开展以商引商、敲门招商、商圈联谊、主题招商、项目和楼宇展示推介等方式，对重点楼宇进行专题宣传和推广，取得了一定的招商效果，但是还有很大的提升空间。例如房地产开发商在招商过程中经常出于自身利益考虑，有一些急功近利的招商行为，影响了楼宇经济的可持续发展。政府也需要进一步建设专业化的招商队伍，引进具有高知识含量、高附加值、经济效益回报高的企业，以提升城市楼宇经济规模和档次，推动楼宇经济快速发展。

五、结 语

根据开放式访谈以及扎根理论研究方法，本文分析得出楼宇经济发展影响因素的四大类属（即主范畴）：基础设施配建、服务体系建设、政府规划与管理以及人力资源与招商引资。其中基础设施配建、服务体系建设被界定为前置因素，是四个类属中最先发挥作用的基础因素，如弯弓射箭时锋锐的箭头。政府规划与管理以及人力资源与招商引资被界定为驱动强化因素，它们影响前置因素对楼宇经济发展的实施效果与强度，如箭上的弓力。这四个因素缺一不可，楼宇经济这根“箭”能否稳定带动城市经济的快速发展取决于各影响因素的逐步完善和相互配合。这是我们在相对客观和分析访谈一手材料的前提下归纳总结出来的，并对影响楼宇经济发展的每种因素进行详细的阐述和分析，从而构建出楼宇经济发展影响因素的概念模型。

本研究具有一定的理论意义，首先，分析得出了一个定性的理论模型，描述了各组成部分对楼宇经济发展的作用路径和特点，为后续的实证研究打下基础。其次，以往有关楼宇经济发展影响因素的研究较少，而且多是概念性描述，本文采用质性研究方法，基于扎根理论的思想，严格从实证访谈中建立模型，对楼宇经济相关理论的发展具有一定的促进作用。最后，在实践上，为政府部门促进楼宇经济发展指出了方向。相关的政策建议包括以下几点：第一，重视楼宇经济推进政策与楼宇企业需求之间的契合性，着力培育良好的市场环境。第二，不断优化各类医疗资源、教育资源、生活服务类资源等配套资源，科学布局与规划，加大楼宇经济与所在地其他产业的耦合发展。第三，重视对老旧楼宇的改造和扩建，升级楼宇的硬件设施，增强楼宇的整体等级和吸引力。第四，在招商引资中，各区县可根据自身的能力和优势在楼宇经济发展中选择不同的路径，形成区县多层次，错位竞合的楼宇经济发展格局。

［1］Abadie A，Dermisi S.Is Terrorism Eroding Agglomeration Economies in Central Business Districts?Lessons from the Office Real Estate Market in Downtown Chicago［J］.Journal of Urban Economics，2008，64（2）:451-463.

［2］Rahaman K R，Hossain MZ.Utilizing Urban Space For Better Traffic Management-A Study Of Khulna Central Business District，Bangladesh［J］.Management Research and Practice，2009，1（1）:26-38.

［3］高军军，吴晓.南京市中心区楼宇经济的实证研究——以山西路商圈为例［J］.现代城市研究，2009，（9）:84-91.