商业地产项目在实施阶段的造价投资控制

何彬

摘 要：商业地产项目在实施阶段的造价控制，对整个项目起着至关重要的作用。实施阶段是整个项目投资最大的一块，有效控制实施阶段的造价投资，有助于整个项目工程合理有序地进行，避免不必要的冲突，适当降低造价投资。实施阶段工程量大、投资大、建设周期较长、综合管理复杂，意外情况频发，想要做好商业地产项目在实施阶段的造价控制管理，必须从项目招投标、项目施工、工程竣工结算等各方面进行全面控制管理。

关键词：商业地产；造价；实施阶段

一、前言

要想控制好整个项目的造价，需把各个阶段工程投资进行合理分配，并把所发生的投资控制住投资限额内，而对工程实施阶段的造价投资控制当属重中之重。对工程实施阶段造价投资的控制要求从项目的招投标、合同签订、工程施工、竣工结算等每个环节进行控制，而在当前的商业地产中，对工程实施阶段的造价投资控制尚存在一系列的问题，本文根据相关规定针对商业地产项目在工程实施阶段的造价控制中存在的问题，提出了几点建议。

二、商业地产项目在实施阶段的造价概述

工程造价，是指一项工程从开始到完工的整个过程中需要的所有花费，其中包括建筑材料费用、人工费用、管理费用、监理费用以及设计费用等。商业地产项目的实施阶段主要分为招投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。

工程的实施阶段，也是整个项目人力、物力、财力消耗的主要阶段。而在工程的实施阶段工程量大，参与人员众多，涉及面广，工程复杂，在整个实施过程中容易出现意料之外的费用。

商业地产项目作为营利性项目，工程造价决定着项目一次性投资费用，投资商能否从中获得预期的利润非常重要，所以说，工程实施阶段的造价控制是投资商进行决策的重要考量。

实施阶段合理的造价控制有助于资金的有效分配，按照项目要求在保证工程质量的程度上将资金合理利用，减少工程实施过程中不必要的冲突。

三、商业地产项目在实施阶段造价投资控制

1.项目招投标阶段的造价投资控制

建设项目招投标是我国建筑市场规范化的表现，在招投标的过程中可以根据承包方的能力和实力进行选择，杜绝漫天要价，合理控制项目投资。项目的招标多采用公开招标的方式，发包人编制招标文件，确定招标工程标底，承包人编制投标文件，确定投标报价，发包人通过相应方式的评标来选择中标单位，签订承包合同。

采用项目招标方式可以使工程价格趋于合理甚至降低，这样一来，有利于节省投资，提高效益，对工程造价进行合理控制。为了发挥公开招投标方式的公平公正原则，在招投标的过程中一定要严格审查承包方的各项资格，保证选择最合适的承包单位，确定最合理的标底价格，争取在保证质量的前提下合理地低价中标。

在与中标单位签订合同的时候一定要全面考虑工程的工期、质量、造价等各方面因素，确定施工的开竣工日期、各单位人员的参、材料的价格与等各方面文件说明，避免发生不必要的冲突。

2.项目施工阶段的造价投资控制

项目的施工阶段即是将合同内容付诸实践的过程，也是整个项目资金投入最大的阶段，如果在施工阶段出现差错，很容易超出预算投资。

做好项目施工阶段的工程造价控制，首先要确定施工图纸，避免因图纸的错误而造成的工程返工现象。其次，施工组织设计方案作为施工阶段的指导下文件，优化施工组织设计方案是确保工程质量和控制工程造价的有效手段，通过审查和对比合理分配人力、物力、财力资源，从而有效工程造价投资。再次，一定要严格控制涉及工程造价增减的工程变更及现场签证管理。工程施工阶段做好现场记录，制定签证及管理程序进而加强管理，避免出现含糊不清的签证。

在整个项目中，施工所需的材料和设备是投资的重头戏，所以，材料和设备的价格直接影响着整个工程的造价投资问题。在施工阶段必须严格控制材料和设备的价格，才能确保降低造价的可能性。但是，这里控制材料和设备价格来降低工程造价，一定要建立在保证工程质量的基础之上。

施工阶段保证工程质量，尽可能避免因返修工程造成的投资费用增加。保证按时完工，减少工期延误损失。在完工后的工程结算方面也要进行严格把关。

3.竣工结算阶段的造价投资控制

工程进行到一定阶段，施工单位按照合同规定内容完成所承包项目，经验收合格后，发包单位根据合同协定支付相应工程款。但是，在支付工程款之前对工程的审查非常重要。

首先要核对合同条款，核对施工单位是否按照合同条件要求来施工，只有按照要求施工并且审查合格后才能进入结算环节，然后按照合同规定的结算方法、价格及收费标准等对工程竣工结算进行审核。

部分发生变更的设计，需出具设计变更单和修改图纸，并由设计、校审人员签字加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意后再进入结算范围。

在竣工结算阶段的审查中，工程是否按照图纸设计进行施工、是否达到要求的工程数量，包括单价方面的审查，必须严格要求。在工程费用收取方面，收取的标准一定是按照合同要求来的，在计算过程中避免出现误差。

三、当代商业地产项目在实施阶段造价投资控制方面存在的问题

1.招投标制度尚不完善

许多的商业地产项目选择承包方一定程度上是公司高层决定甚至是老总直接指定的，而稍小的商业地产项目的承包方多是曾经合作过的施工单位，完全没有经过招标过程。正是由于这种不公平公开的指定式承包，市场缺乏竞争，甚至出现中饱私囊现象，项目成本比预算要高。

另有一部分招标项目，明招暗定，虚假招标，项目招标负责人与某投标单位私下协定，并找部分单位进行“陪标”，或者审查投标人资格时暗箱操作，使内定的承办单位中标。

2.施工阶段管理失控

承包单位自行加大工程量，重复计算多计算，巧立名目，私自增加费用，让项目单位多支付费用。工程肢解发包现象严重，层层承包，导致总承包单位鞭长莫及无法统一进行管理，施工过程协调复杂，造成人力物力财力的严重浪费。承包单位的这些行为不仅严重损害了投资商的利益，抬高工程造价，更严重的是影响了市场的公平竞争。

3.材料设备价格缺乏审核

众所周知，建筑材料和设备的费用在整个项目中占有相当大的比例，所以对材料方面的监管就显得尤为重要。但是，在实际的项目手工中，很多单位对材料的管理却混乱之极，完全没有任何有效的、完整的书面管理方法和标准。

一方面由于施工人员不足问题，材料价格的审核形同虚设，无法真正做到货比三家，选择物美价廉的材料。另外，还存在着材料需求编制不科学现象，编制人员在编制材料需求时往往根据个人主观经验或类似工程的耗材价格参考来做预算，随意性较大。

另一方面，不能保证工程材料和设备的采购人员没有虚报价格中饱私囊的嫌疑。

4.竣工结算审核中存在漏洞

在竣工审核中，很多审查人员发现，施工单位报送的图纸、变更单、签证单、结算书资料不真实不完整现象严重，承包商虚报工程量，开高价格问题突出。

很多公司项目众多，结算人员有限，竣工结算审核过程缺乏监督，审核人员没有严格按照规定程序进行审核，导致审核结果的公正性难以保证，竣工结算审核中存在漏洞。

四、对商业地产项目在实施阶段造价投资控制方面的几点建议

1.采取综合措施，严格控制成本

首先，实行项目经理责任制，责任到人，落实施工成本管理的组织机构和人员，明确各级施工成本管理人员的任务、职能、权利和责任，制定好施工成本的控制计划和具体工作流程，做到人尽其则，物尽其用。

另外，还应该编制施工过程资金的使用计划，对施工成本进行风险分析，制定防范性对策。在施工过程中出现争论要依据原定合同进行调节和合理地修订合同条款，防止和处理好与分包商之间的索赔问题，发挥合同应有的约束和指导作用。

2.加强签证和施工管理，减少施工变更

在实施阶段中参与人员众多，管理难度较大，施工时现场签证漏洞频出，加强现场签证的管理和审查是控制实施阶段工程造价的重要环节。

报价中已经包含的项目不予以签证，已经签证的工程量予以扣除。现场签证的流程必须坚持开发商现场工程师和承包项目经理签字或者盖章才能生效；签证一式数份，及时报送有关部门审核。

在签证审查中，现场签证的项目、内容必须清晰明了，签证的数量、规格、单位、日期必须准确，签证工作必须按事先确定的程序进行，避免出现工程管理人员只管签证不顾投资造价的现象。

施工质量决定着整个工程项目的质量，加强施工过程中的质量管理可以有效减少返工现象的出现，返工越多工程造价就越高，质量控制可以从检查监督和质量验收两个方面进行，特别是对隐蔽工程更应该加强质量控制。

在加强施工管理方面，加强施工进度的管理业非常重要，施工的进度直接影响工程是否能够按合同保质保量完成，如果工期延长，人工成本、管理费用也会随之增加。在管理工程施工进度方面，关键要合理安排施工工序，合理调整施工资源，统筹管理各类工程所需机械设备，避免发生设备闲置，增加设备租赁费用的现象。

在施工中，出现工程变更做所难免，关键要能够完善工程变更的管理，承包商不能罔顾合同随意变更施工标准，同样不可以随意改变图纸，施工中需要变更时必须严格按照程序进行申请和审查，遵循工程变更管理制度，避免工程造价失控现象。

3.完善采购机制，健全材料价格审核

工程材料所需费用在整个工程实施阶段所占比重相当大，工程项目所需的材料多从由采购人员共市场购得，材料价格也根据市场需求来调节，正是由于这种价格的波动不定的情况才让有些采购人员有机可乘从中渔利，从而提高了工程造价，所以，完善采购机制，健全材料价格审核变得非常有必要。

现在互联网发展迅速，许多建筑材料信息互通较为方便，通过信息网络建立价格信息渠道指日可待，材料的采购可以根据互联网报价随时掌握市场动态。在采购材料之前将所需物资数量、采购渠道、材料价格等信息上报给投资方，双方共同来核定材料价格，拟定采购计划，防止采购人员暗箱操作虚报价格，避免出现以次充好的情况，进而降低工程造价。

4.建立竣工结算审核机制

竣工结算阶段通过会议商讨结合结算方法、结算人选、结算期限等方式进行确定，建立相应符合审计制度，先由投资方的成本控制部门进行内部审计，再由相关竣工结算审计中介单位进行审计。重点审核工程量是否与实际相符，相关材料价格是否与合同规定及市场行情相一致。结算完毕后针对现场管理及成本控制情况予以奖罚。

在审核过程中，对与实际工程量相差较大的问题查明真相。考核材料的消耗量，按照竣工结算要求计算消耗量，找出工程施工中超出规定消耗量较大部分进行调查。杜绝以权谋私，中饱私囊现象，严格控制工程造价投资。

五、结语

整个商业地产项目工程造价中，实施阶段的造价控制尤为重要，由于参与人数众多，管理较为困难，容易在实施阶段出现造价失控现象，在控制工程造价时，根据设计阶段未考虑周全导致的设计变更，施工变更现象加强管理和监督，保证质量、工程量、材料价格、合同外增减款项等个方面的真实合理性。工程实施阶段的工程造价投资控制是一项集管理、技术、质量、施工于一体的综合性工程，也是一项控制整个项目工程造价举足轻重的阶段，必须要根据相关规定做好商业地产项目在工程实施阶段的工程造价投资控制。

参考文献：

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