平稳发展房地产业谨防房价大起大落——近十年宁波市房地产业平稳发展问题分析

沈小叶

（国家统计局宁波调查队，浙江宁波 315000）

平稳发展房地产业谨防房价大起大落
——近十年宁波市房地产业平稳发展问题分析

沈小叶

（国家统计局宁波调查队，浙江宁波 315000）

近些年，宁波市房地产市场在快速发展过程中产生了不少问题。本文通过对近十年宁波市房地产市场发展状况、房价合理性、泡沫化程度等分析，提出正确认识房地产市场波动但要谨防房价大起大落的观点，并对更好地促进宁波市房地产市场平稳发展提出建立健全房地产市场监测及预警系统；建立完善房地产长效调控机制；建立科学的土地供给机制等建议。

房地产；房价合理性；泡沫化程度

改革开放以来，房地产业的快速崛起是当代中国经济的一个重要经济现象,房地产业作为国民经济的重要组成部分,在整个国民经济系统中具有十分重要的地位和作用。房地产业的发展不但促进了国民经济的协调发展,而且也为解决相关民生问题起到了关键性的作用。近十年来，宁波市房地产业得到了快速发展，房地产投资的快速增长对宁波市经济增长起到积极的拉动作用，但在发展过程中也产生了一些问题，值得关注。

一、房地产业的作用

1.房地产业发挥了基础性产业作用。房地产业是国民经济发展的一个基本的生产要素，是社会经济活动的基本物质前提，为国民经济的发展提供了基本保障。据有关部门统计，2013年宁波市土地出让金收入734.1亿元，占当年全市财政收入的27.5%。

2.房地产业发挥了先导性产业作用。房地产业具有先导性，其产业链条长，对相关行业和部门具有明显的带动作用，它能够直接或者间接地引导和影响建筑业、林业、制造业、金融业等60多个相关产业的发展。据部分发达国家统计资料显示，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。

3.房地产业发挥了支柱产业作用。近十年，宁波市房地产业得到了快速发展，房地产投资的快速增长对宁波市经济增长起到积极的拉动作用，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重由2005年的20.5%提高到2014年的33.3%。

二、近十年宁波市房地产的发展状况

（一）房地产业快速发展，经济效益显著

2005-2014年，宁波市房地产业呈现快速增长态势，开发投资规模持续扩大，开发步伐不断加快，成为支撑全市投资持续增长的重要力量。2014年，全市房地产开发投资总量达到1328.1亿元，与2005年的259.5亿元相比，扩大4倍多，年均增长17.7%。十年来宁波市累计完成房地产开发投资6236.1亿元，占同期全社会固定资产投资额的27.9%，房地产开发投资平均增速比全社会固定资产投资平均增速（11.2%）高6.5个百分点。

（二）商品房供需两旺，保障房建设加快

1.商品房供需两旺。2005-2014年，宁波市商品房建设规模快速扩大，商品房需求量亦显著增加。宁波市房屋施工面积由2005年的2666.8万平方米增长到2014年的7422.2万平方米，年均增长10.8%；房屋新开工面积由2005年的818.0万平方米增长到2014年的1468.2万平方米，年均增长6.0%；商品房销售面积由2005年的467.0万平方米增长到2014年的726.4万平方米，年均增长4.5%。

2.保障房建设加快。一方面保障房覆盖面稳步扩大。宁波市廉租住房保障范围由最初的持有“三证”之一（《低保证》、《特困证》、《扶助证》）且人均住房使用面积低于11平方米的城镇最低收入家庭扩大到2010年以来人均年收入在城镇居民人均可支配收入60%以下且人均住房建筑面积低于18平方米（或户36平方米）的家庭；另一方面，保障房建设力度加大。据有关部门数据显示，2014年宁波市新开工保障性安居工程住房3.6万套。

（三）房地产价格快速上涨，波动幅度大

1.房地产价格快速上涨。近些年，房地产业的快速发展，使其对土地的需求呈现增长之势，宁波市土地价格持续快速上涨。据抽样调查报表数据显示，2005-2013年宁波市区土地交易价格同比年均上涨16.5%（由于报表取消2014年数据不可得）。居民住宅消费需求的不断上升、投资渠道向房地产市场的转移及住宅开发成本的上升，对房地产价格的持续上涨起到了推波助澜的作用，商品房价格呈现水涨船高的态势。据全面报表数据显示，2005-2014年宁波市商品房平均销售价格年均上涨7.9%。

2.房地产价格波动幅度过大。2005-2014年，宁波市房地产市场价格持续出现反复，价格波动频率和幅度非常明显（图1）。十年间，新建住宅价格经历了四个波动周期：2005年-2008年，2009年-2010年，2011年-2013年，2014年至今。每个周期内宁波市房价都经历高峰回落，再到触底反弹这两个阶段，房价起伏波动较大。

图1 2005-2014年宁波市新建住宅价格同比指数

（四）受政策导向性强，市场几经起落

2005-2014年这十年时间内，国家开始加强房地产市场调控，宁波市房地产市场发展几经起落。2005年，宁波市房地产市场快速发展；2006-2007年，国家连续出台房地产宏观调控政策，宁波市房地产市场热度有所减弱；2008年，受美国次贷危机影响宏观经济发展趋缓，宁波市房地产市场进入调整期；2009-2010年，在房地产利好政策刺激下，宁波市房地产市场开始复苏并迅速进入繁荣期，房价快速上涨；2011-2014年，伴随房地产限购政策的出台，市场再度进入调整期。

三、现阶段宁波市房地产价格合理性研究分析

（一）从市场供求关系评判房价合理性

1.宁波市房地产市场总体供大于求。从市场上的供求情况看，宁波市房地产市场需求虽然在快速增加，但市场供应充足。从反映商品房供求关系的竣工销售比指标看，2005-2014年间，仅2009年和2010年竣工销售比低于1，其余月份均大于1，市场供给总体大于需求（表1）。

表1 2005-2014年宁波市房地产供求情况

2.房地产市场结构性矛盾突出。虽然宁波市房地产市场总体供应是充足的，但是由于供求结构性矛盾的存在，减少了市场有效供给量，在很大程度上助涨了房价。一是保障房供应总量较少。我国处于“住房难”状态的人群主要是占据人口总数约70%的中低收入者，但是符合他们消费水平的保障性住房供应数量过少。二是商品房供应结构不合理。2014年,宁波商品住宅销售面积中90平方米以下、90-140平方米、140平方米以上的比例分别为13.4%、61.9%、24.7%,但住宅新开工面积中90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上的比例分别为21.9%、64.8%、13.3%。可见，90平方米以下和140平方米以上户型的供需比例明显不协调，导致市场住宅销售压力增大。三是开发商捂盘惜售和投资客囤积炒房等行为扰乱市场正常供求关系。

（二）从经济发展水平评判房价合理性

宁波市高速增长的GDP对房地产价格起到支撑作用。据世界银行统计数字显示：国家人均GDP达到600-800美元时，住宅产业进入高速增长阶段；人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。早在1995年，宁波市人均生产总值已经超过1300美元。1998年房改启动以后，大量购房需求释放，宁波市住宅产业进入快速增长阶段，这也在一定程度上促使房地产价格的上升。通过对2005-2014年期间，宁波市GDP和新建住宅销售价格走势分析，发现两者波动周期大致一致，新建住宅价格走势与宁波市GDP走势基本吻合，这表明宁波市房地产业的发展与地方经济发展具有较强的适应性（图2）。

（三）从泡沫化程度评判房价合理性

1.房屋空置率

房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。在国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率。按照这个口径,2005-2014年期间，宁波市房屋空置率多数年份超过10%，这表明当前宁波市房地产市场商品房严重积压。宁波市新建住宅空置率2004年仅为4.6%，2005-2007年超过10.0%，2008年之后新建住宅空置率显著下滑，2008-2011年均低于10%，直到2012年，新建住宅空置率又再度回升，2014年宁波市新建住宅空置率高达48.2%。

2.房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房地产价格高低的重要指标。国际上，一般认为合适的房价收入比在1∶3-6之间，若房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。2005年宁波市房价收入比为1∶6.5，之后不断扩大，到了2010年，宁波市房价收入比达到高峰（1∶11.7），之后房价收入比呈现下降态势（表2）。

表2 2004-2013年宁波市房价收入比

根据联合国公布的有关资料，1998年对世界96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为1-30，平均值为8.4。虽然由于各国的国情不尽相同，1∶3-6的房价收入比并不一定适用于世界上所有的国家，但不管怎么说，10左右的房价收入比还是显示出当前宁波市房价偏高的事实，房地产业存在一定泡沫。

3.房屋租售比

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。2005-2013年（由于报表取消2014年住宅租金数据不可得），宁波市商品住宅租售比远远高于1:300，在2009年达到顶峰（716），当年房地产市场泡沫化程度非常严重。之后随着房价涨势的回落，房价租售比逐步下降，宁波市房地产市场开始进入去泡沫化的一个过程（表3）。

表3 2005-2013年宁波市房屋租售比

（四）从市民直观感受评判房价合理性

宁波市房地产价格到底如何，市民最有发言权。根据我们历年开展的居民购房意向问卷调查数据显示，2009-2014年期间，认为宁波市房价偏高的被调查者占调查总人数的比重分别为80.3%、87.8%、89.5%、79.9%、80.3%、84.2%。可见，市民普遍认为宁波市房价偏高。

四、主要结论

综上所述，通过对近十年宁波市房地产业的分析，发现随着宁波市经济的快速发展，房地产业仍处于繁荣期，房地产市场供应充足，市场总体供大于求，房屋空置率偏高。但由于供求结构性矛盾突出，使得市场有效供给量减少，与此同时，商品房需求庞大，助推宁波市房价快速上涨，从而导致房价收入比、房屋租售比偏高。虽然，当前宁波市房地产价格依然偏高，但经过一段时间的调整，房价涨幅得到有效控制，房地产泡沫化程度在逐步减弱，房地产发展正步入新常态。

五、对促进宁波市房地产业平稳健康发展的若干建议

（一）正确认识房地产业的地位及价格波动

需要重新审视房地产业的作用和地位，逐步减少对土地财政的依赖性，促使宁波市房地产业长期健康发展。同时，要正确处理好房价短期波动与长期调整之间的关系。任何市场都有波动，在长期发展过程中，也会呈现周期性调整。一般而言，只要短期波动幅度不是太大，市场就会自动予于修正，房地产调控的主要作用是防止房地产价格大起大落。

（二）建立健全房地产市场监测及预警系统

对房地产市场运行状况进行监测预警的关键是判断房价、供求和房地产投资等指标是否处于正常区间。我们应充分发挥政府有关部门之间的联动作用，同时发掘并利用社会上相关“大数据”，建立一套完善的房地产市场监测及预警系统。

（三）建立完善房地产长效调控机制

房地产是一个受政策导向性非常强的行业，而当前宁波市房地产泡沫依然存在，去泡沫化的过程任重道远。现阶段最重要的任务是加紧房地产长效调控机制的出台，同时，谨防短期内房地产市场大起大落。当监测发现短期内房地产市场出现大幅波动迹象，政府部门应及时出手，发挥“有形的手”调控作用，但切记调控力度不宜过大，以免矫枉过正。而长期方面应加快房产税的出台，学习借鉴国外成功经验，推出适合我国国情且行之有效的具体税收政策。

（四）建立科学的土地供给机制

“土地财政”模式对于地方社会经济发展的贡献是短期的，暂时的，不可持续的，如果将其纳入地方政府财政的常规模式会产生很多弊端，比如产业结构不合理、资源浪费等。因此，政府部门应减轻对“土地财政”的依赖，合理制定土地出让方式和价格，合理控制地价。同时,还需加强土地投放的计划性和针对性，调整楼市供需平衡。要根据市场的存量情况，按照市场可接受、可消化、可吸收的原则有步骤有计划可持续地推出土地。

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（责任编辑：施越霞）