青岛一百年前解决屯地问题的好办法

（王夕源，民革青岛市委会机关支部党员）

据报道，上海一座楼盘，从1992年拿地后一直开发 “在建”，近期报价一平方米8至10万元。这与当年周边房价千元左右相比，20年囤地坐收暴利近百倍。

国庆节前，各大媒体都纷纷发表评论齐声抨击 “坐地生财”的囤地现象。显然，专家和舆论都把加强监管、重罚或反腐看作解决 “囤地”问题的关键，这不免又落入了 “严格执法、严厉处罚”的口号式整治俗套。

事实上，针对房企追求利益最大化的楼市囤地弊端，我国早在1999年公布实施的 《土地管理法》就规定，两年不开发的土地逾期无偿收回。2012年国土部修订的 《闲置土地处置办法》也规定，开发商原因造成的闲置土地，未动工开发满一年的，按土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。同时，国家及各地几乎年年都有类似的通知或文件，不断要求严查和整治“囤地”现象。奇怪的是，如今房企通过政策漏洞或变通操纵等手段，绕开禁令 “坐地生财”的囤地现象却极为普遍。

那么究竟有没有整治囤地敛财的有效办法呢？答案是肯定的。这既不需要管理创新，也不需要国外经验，因为早在120多年前，我国就有防止囤地涨价、坐地生财的土地法规。1898年，建制初期的青岛基于香港、上海土地垄断与投机之鉴，以及沿海城市急需土地开发的实情，创立了 “土地涨价归国有”的 《胶州土地法规》。法规认为，土地的升值并非土地所有者的经营所为，而是市政发达、社会繁荣的环境所致，土地溢价收益应归公。孙中山也对能治理土地囤积、防止投机暴利的青岛地政经验十分赞赏，并将其融入自己的土地改革理论，提出了 “土地国有，涨价归公”的主张。

1912年孙中山到访青岛，肯定了青岛受德国先进城建文化的影响，仅用14年将一个渔村发展成为港口、道路、建筑及设施极好的城市。认为青岛的城市建设经验 “不但令人赞许，足可为中华全国嗣后治事之模范”。1924年，孙中山还聘请青岛土地制度的制订者赴广州担任政府顾问，辅助规划广州市的土地改革。后来，虽因时局变幻而夭折，但法规原则却成为风靡欧洲和世界的土地政策模板。

需要指出的是，实施 “涨价归公”的土地法规，意在限制囤地暴利，而非压制土地涨价。因为消除了囤地的收益，就消灭了囤地的利益，囤地的欲望也自然消失。

遗憾的是，长期以来 “地价决定房价”的观点，已成为我国楼市的主流观念，以至于各级政府都忽视 “房价是被买起来”的事实，继续抹杀房子的居住属性，放任楼市变股市、房子变金子的置业炒作，同时又违背市场规律，压地价，限房价，反而致楼市越调越高。因此，楼市调控的当务之急不是限制房价，而是限制暴利，尽快扭转 “地价决定房价”的错误认识，完善 “放开高价、保障低价”的住建体系，实施囤地 “涨价归公”等税收政策，将更多的楼市暴利化为财税收入，加快提升社会 （住房）保障能力。未来，只有当社会保障人人都能安居乐业时，楼市的涨跌才能回归单纯的经济指标，而不再涉及社会与政治稳定了。

所以说，囤地涨价并非房地产开发遇到的新问题，而是前辈早已解决的老问题。只是当今土地法规和制度进化的漏洞，让囤地又找到了起死回生的土壤。