海外市场的价值取向与国内调整的倒逼效应

张萍

海外市场的价值取向与国内调整的倒逼效应

张萍

在2013年与2014年中国投资者的资金主要投向了美国、英国与澳大利亚等国的高收益资产。虽然亚太区在海外投资策略中继续占据重要地位，但该区投资成交金额占总额的比例已从2012年的54.2%下跌至2014年1-11月的21.0%。2012年以来中国内地房地产开发商在海外的房地产项目(含已确定投资计划的项目)总规模超过百亿美元。与之相伴的是中国人浪潮般涌入北美、欧洲和澳洲等地的房地产市场。根据市场调研机构Dealogic的统计，中国人在海外的房产交易规模，已经由2011年的5.47亿美元，猛增至2012年的18.6亿美元增幅达46%，去年、前年连续两年，涨幅基本保持不变。

投资海外市场的价值取向

我国房地产开发商“群体”出海，表现出了合作的共性，他们倾向于投资发达国家和成熟市场，建立国际合作的伙伴关系。为了降低法律和文化差异所导致的投资风险，获得广泛的融资渠道、降低融资成本，多数开发商的海外项目销售，以国内客户为主要目标，满足海外移民、留学、出境游的需要。只有少数开发商专注于当地市场，服务当地人群的需求。国际化扩张有利于房地产企业成为国际化企业，但目前仍处于初级阶段。多数中国投资者对境外的法律环境、商业惯例、市场及文化缺乏了解。因此投资者们近期房地产收购更多的倾向于尝试性，与其说是为了赚钱不如说是了解海外市场。投资的目的不是为了短期收益，重要的是积累经验为实现国际化打基础。

在“莱坊房地产经纪”董事主管林浩文看来，要想成为国际化的房地产公司，更重要的是建立国际化团队。“如果一味依靠资源整合，必然会使成本不断升高。另外出海的中国房地产企业还没有经历过完整的经济周期，需要经过5至10年以后再来评估他们的选择是否准确。彼时中国房企在海外建设的商业地产项目，能不能形成稳定的现金流，能不能收支相抵有所盈利才会见出分晓。但是，从趋势看中国的开发商仍然会加大海外投资。因为国际化是企业落实理性投资策略的选择。目前多数开发商的发展过度依赖国内市场，缺少对冲市场下滑风险的能力。通过国际化实现资产的多样化，有助于企业确保稳定的收益。”

中国房地产开发商的境外投资策略，正从快速周转向长期投资与开发转变，从一个侧面说明着眼长远的地产开发商，已经将海外市场纳入企业长期战略，国际化的步调将越发稳健、逐渐走向成熟。绿地集团去年3 月3日对外宣布，在马来西亚新山市签署了两个项目合作备忘录，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设，其中一个项目将成为迄今为止中国在马来西亚投资的最大规模单体项目。据了解这是继碧桂园、雅居乐、富力等房企之后，国内房企再次开发马来西亚房地产市场。绿地此次签署协议的两个项目，分布在马来西亚新山市的东区和西区，沿柔佛海峡与新加坡隔海相望。总占地面积约860亩，规划建筑面积约230万平方米，规划建设大型住宅社区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。东南亚国家房地产市场凭借价格和文化优势具备独特吸引力。马来西亚由于具备有利的购买政策和庞大的华人社区，已经成为绿地集团海外投资目的地。目前，国内已有碧桂园、雅居乐、富力、新华联等多家大型房企通过购地等形式，开辟马来西亚市场。其中包括绿地、新华联、富力所拿地块均位于马来西亚柔佛州。柔佛州和新加坡之间仅隔狭长的柔佛海峡，目前已经建成两座跨海大桥连接两地，形成了房地产开发的优越区位条件。

据笔者统计进入2014年以来房企出海势头凶猛。除上述绿地、新华联等进军马来西亚市场外，万科、碧桂园等房企纷纷再次发力海外市场。碧桂园首次进军澳大利亚住宅市场，以7300万澳元购买了位于悉尼西北部的开发用地。该地块总占地面积1.76万平方米，计划开发建设约815套公寓及相关商铺配套。去年2月万科联手美国知名地产商RFR、汉斯共同开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行了动工典礼，该项目位于曼哈顿中城区，将于今年秋季启动预售2017年开始交付，主要面向纽约及国际高端客户。绿地登陆北美的首个项目“洛杉矶绿地中心”已经于去年底正式开工建设，总投资额逾达10亿美元。

是谁促成了转型转场

业内普遍认为，众多大型房企包括万科、绿地等行业龙头如此青睐海外地产，与国内实施限购政策势头不见松动、众多房企的销售业绩难见起色直接相关联。在调控预期不改的情况下，以住宅建设为主要业务的房企，国内的销售业绩已经不太可能有较大幅度提升。去年以来区域性楼市销售结果出现分化，部分城市的楼市持续走衰，使开发商们嗅到了风险的味道，因此才纷纷选择了转型加转场的发展策略。房企出海的背后，还反映出房企对资金层面的考量，国内房地产企业遭遇的贷款条件更为苛刻，各商业银行对贷款持续收紧，对房企开发、销售和回款等多个结算环节进行监督。而在国外拿地直接从事房地产开发，则能更好地利用企业的财务杠杆。目前我国房地产投资信托不具备避税功能，而通过在国外成立公司，打包国内资产进行房地产投资信托收益就会高很多。海外发债、房地产投资信托，将会成为房地产企业融资的新途径。

同时有业内人士称，人民币持续升值是刺激房企海外投资的重要原因。大型房企的全国化布局已基本完成，布局海外是其多元化战略布局的重要步骤。伴随着众多房企海外掘金，业内预计将会有更多房企加码海外投资。房企在海外投资其实是与当下移民潮和海外投资同步进行的，项目直接瞄准了国内客户群的海外置业的需求。同时海外房地产市场仍然存在一些价值洼地有待开发，国内房企进军海外市场的潮流将会延续。据了解2013年绿地在韩国的项目获得了10亿元的销售业绩。由碧桂园自主开发的在马来西亚的金海湾于去年8月发售，仅仅两个月便实现约100亿元人民币销售额。海外项目出色的销售业绩，将会让更多的国内房企同行跃跃欲试。

海外房产卖给了中国人

在去年8月8日的万科半年报业绩发布会上，公布了万科的走出去战略：万科会在类似于纽约、波士顿这样的中国留学生、移民非常多的，商贸往来非常频繁的地方做一些投资安排。但这并不是说万科要在国外开发一个新的唐人街，选择华人聚集的地方是为了发挥万科自身优势快速带来销售，万科将会积极开发海外的当地客户。这几乎是所有走出去的开发商的默契。绿地总裁张玉良不久前表示会优先选择中国投资者、移民群体较为青睐和中国游客及留学生较多的国家及城市参与投资开发，因为在国际化初期只有借力现有优势资源，才能降低进入新兴市场的风险。全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)的一项调查显示，2012年中国人已经成为美国住宅市场仅次于加拿大人的第二大海外购买群体，占美国住宅对外销量的11%。

一方面中国房地产企业在国内遭遇限购、限贷、房产税等调控政策的频繁冲击，希望开拓一块政策稳定的全新市场；另一方面海外土地和房产的产权、良好的生活环境和稳定的回报率，对中国投资客的巨大吸引。如此一来国内房地产企业在国外开发的项目，就成了二者的最佳结合点。外国客户不熟悉中国开发商，只有依靠当地合作伙伴去给本地人推售项目，就万通台湾2011的项目而言，卖给当地人的比例只占20%，向国内投资者销售的占了50%。面向当地客户销售房地产当地的开发商可以独立运营；与大陆开发商合作双方才能各展所长各取所需。

中国开发商所能带去的庞大客户群是吸引本土合作方的巨大筹码。胡润2012年11月报告说，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达三分之一，海外资产占到其总资产的约19%，房地产是海外资产最主要的部分。2012年颐和地产在悉尼的洋房项目“Summer Court”对外销售项目推出上百套住宅和商铺，主要销售对象为中国人。鑫苑置业在纽约布鲁克林区建造216套公寓的大楼，希望一半住宅能够卖给中国投资者。不仅是留学生、投资客和新移民需要在海外买房，中国游客境外游需要住酒店同样是个巨大的市场。忙于在全球布局豪华酒店的万达针对的正是这个市场，因为中国的酒店管理者更懂得中国人的需要。跟中国开发商合作，可以使当地开发商开发的项目获得更好的回报。如果没有大陆客户的需求，当地的消费能力可能导致项目最后卖不出量，或者卖不出价。

THE VALUE OF OVERSEA MARKET