2014 年中国房地产市场总结分析以及2015 年走势预测

王楚楚

2014 年中国房地产市场总结分析以及2015 年走势预测

王楚楚

2014年以来，我国房地产景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。

史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于2013年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。

2014年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，比1-9月上升1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。

房地产市场在经历多年的快速增长后，在始于2010年的最新一轮史上最严厉的限贷限购调控政策影响下，调整开始不断加深。由于房地产调控长效机制建设即将完善，严重改变市场预期，如果说前期房地产市场投资投机性需求受到限贷限购的影响，那么近期很多放开限购的城市并未出现反弹，很大程度上就是与这种预期改变有直接关系。

2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压；也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。

前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，形成二手房供给。同时，金融市场和国企改革将会引起资本投资方向发生变化。另外，较高的待售面积以及较谨慎的货币政策在短期都会难以改变，在政策不会出现大的变动下，房地产市场不具备大幅反弹的空间。预计2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响，房企也会抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库存步伐，2015年下半年需求在没有政策刺激下将会重新陷入低迷。房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售应该继续以量换价。

继2014年房价的调整从三、四线城市波及到一、二线城市，从新建住宅波及到二手房，2015年的房地产市场虽然政策从“过紧”回归常态，但是像2008年那种强刺激政策不会再现。虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求，房价继续进行调整的趋势难以根本改变。房价调整的区域差异较大，一线城市也将难逃向下的趋势，各地的价格变化与库存量关系密切。

我国房地产当前发展已经进入新常态，除了房地产市场的几大主体——房地产企业、金融机构和购房者，还有一个重要主体就是地方政府，都必须要进行房地产市场预期的合理引导。一方面，我国的房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制，但房地产市场需求还有巨大的市场潜力；另一方面随着长效机制逐步建立，房地产市场将主要靠市场机制来调节，房地产市场的波动会缩小。房地产市场应该是一个与其他产业一样的正常盈利行业，而不是一个暴利行业。因此，对待房地产市场既不必过分悲观，也不要再将房地产市场作为投机场所。地方政府应该将目标主要转移到依赖有竞争优势的产业发展上，而不是盯着房地产土地转让金。

中央提出，“十二五”期间建设3600万套保障房，根据这一数据，2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。继续加大保障性安居工程建设力度，合理确定建设任务；进一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理体制机制；做好保障性安居工程的资金、土地等方面准备。

健全保障房的长效管理机制，对于当前种类繁多的保障房，有必要逐步进行科学简化和归并；应根据各地不同状况适当调整住房保障方式，以租金补贴方式为主提供住房保障，进一步提高住房保障的针对性和实效性；发挥市场机制作用，引导更多社会资金参与投资建设、运营、管理保障性住房；还要建立健全动态管理的准入退出机制和住房保障信息系统，并尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道，为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。

房地产市场虽然主要交给市场，发挥市场在资源配置中的基础作用，但由于社会各阶层对于住房需求存在差异，导致住房供给应满足不同层次的需求。完全都交给市场，经济主体的逐利性会让市场出现一定的失灵。因此，除了政府对于最低端的人群进行保障房供给外，对于中低端人群的住房需求满足也应该有一定的政策，尤其是通过房地产市场源头的土地供给环节，对中低端房地产市场进行合理引导，避免对这部分土地供应的变化引起房价急剧波动。从中长期看，我国中低端需求市场在很多城市化水平较低的区域还具有一定空间，因此要加强这部分需求的引导和合理满足。

在长效机制未建立前，区域性调控政策还需贯彻，当前房地产市场虽然比较低迷，但房价整体上并未呈现大幅下降，尤其是一些前期涨势迅猛的一、二线城市。如果当前因为经济下行重新回归到对房地产经济的依赖，那么转变生产方式和转变经济结构就不可能实现。当然有些地方的房地产市场限购限贷已经没有必要，但很多一、二线城市当前房价与居民收入水平还是不相适应，在房地产长效机制还未建立之前，这些地区的调控政策还需贯彻。

THE SUMMARY AND FORECAST HE REAL ESTATE MARKET OF CHINA

（作者单位：中国工商银行电子银行中心）