未来五年中国房地产市场走势

文/陈杰

政府需要对房地产市场可能发生的危机时刻警惕和高度关注，但政策只能顺势而为，因势利导，而不是逆流而上，强力推行。否则会给房地产市场带来更深的危机，也给宏观经济和金融安全带来更大的隐患。

从2014年下半年以来，我国房地产市场波动剧烈，政策出台频繁。房地产市场对我国宏观经济、金融安全和民生福祉都至关重要，为此急需了解当前房地产市场面对的是一种短期波动现象，还是长期基本面发生根本性改变下的反应。

笔者综合房地产供应产能、城镇化速度、人口结构和家庭规模等几个视角进行系统性分析，得出判断：当前我国城市房地产供求基本面已经出现从长期短缺转入长期供求基本平衡的历史性新阶段；局部地区由于生育率下降和人口流失将会持续性出现较为严重的住房供过于求，这种趋势是不可逆的；新常态下的宏观经济发展新模式与系列制度改革，也在持续给中国房地产发展的外部宏观与投融资环境带来根本性的影响。

以上这些因素导致了中国房地产市场的中长期预期发生根本改变，这是导致当前房地产市场波动剧烈、脆弱敏感的根本原因所在。政府需要对房地产市场可能发生的危机时刻警惕和高度关注，但政策只能顺势而为，因势利导，而不是逆流而上，强力推行。否则会给房地产市场带来更深的危机，也给宏观经济和金融安全带来更大的隐患。

市场形势判断：产能过剩已成定局

笔者对中国房地产市场中长期内面临的基本形势有以下几点判断：

第一，中国房地产供应总量持续高位运行，产能过剩已成定局，将面临长期的去库存压力。1998年房改之前我国城镇地区曾长期面临十分严重的房屋短缺，城镇人均住房建筑面积只有18.7平方米，但1998年房改以来我国城镇房屋开发量上升速度非常快，竣工面积不断增加，房屋供应缺口已经被快速消灭。1998年，我国城镇年竣工房屋面积不过7亿平方米（建筑面积，下同；其中住宅4.7亿平方米），但到2013年城镇年竣工房屋面积达到了25.7亿平方米（其中住宅10.7亿平方米）。1998～2013年仅正规房地产开发部门就在城镇累计新增了房屋219亿平方米（其中住宅115亿平方米）。由于2014年城镇房屋竣工统计数字还没有出来，暂按2013年数字计算，那么1998年以来我国城镇房屋累计新增245亿平方米（其中住宅126亿平方米）。如果再考虑小产权房和农村地区就地城镇化带来的城镇新增住房，1998年以来我国城镇住宅累计新增供应量将大大高于150亿平方米，相当于新增了一个多欧洲的住房存量面积。

根据2010年第六次人口普查数据和近年城镇新竣工住宅面积累计值推算，2014年末我国城镇住宅存量约为240亿平方米，其中小产权房约为60亿平方米。还可以推算，2014年末我国城镇各类房屋总建筑面积约为360亿平方米。就住房而言，2014年末我国7.49亿城镇常住人口（含所有流动人口包括农民工在内）的人均住房建筑面积达到32平方米，折合居住面积为25平方米。虽然还不能说富裕宽敞，但可以说已经消灭了住房短缺，而且超过了中等收入国家人均住房居住面积的平均水平，未来城镇房地产需求空间已经有限。

更要看到，我国城镇房地产供应总量还在继续攀升。不算小产权房，2014年末在建施工中的商品房就合计有72.6亿平方米（其中商品住宅51.5亿平方米），再考虑2014年末商品房待售面积有6.2亿平方米（其中商品住宅为4.1亿平方米），这意味着，即使全国房地产企业从现在起不再新开工兴建1平方米房屋，仅仅消化在建库存，同时房屋销售情况还能乐观地保持在2014年水平而不再继续下降，那全国已经有的商品房与商品住宅潜在供给都分别需要6.5年和5.3年才能销售消化完毕，销售去库存压力十分巨大。

这还意味着，即使不再新开工一平方米房屋，到2020年全国城镇房屋存量面积规模也将达到420～430亿平方米（考虑房屋折旧与替代之后），城镇住宅存量规模将达到280亿平方米。但每年城镇新开工房屋量是不可能停下来的，保守估计未来几年房地产开发商年新开工面积平均在15亿平方米房屋(含10亿平方米商品住宅)，那么2020年稍后几年我国城镇房屋存量面积就将突破500亿平方米大关，其中住宅存量面积将突破330亿平方米。这就是我们在中长期内将面临的房地产供应形势。这还是在严重低估小产权增长量和就地城镇化带来的住房增长量的基础上所做的估计。那我们的房地产需求情况如何呢？

我国房地产市场销售与开发投资下滑的趋势在中长期内都难以挽回。 图/CFP

第二，我国房地产未来需求量将增长十分缓慢，且区域分化严重。预测房地产需求的核心，一个是经济发展，一个是人口规模（家庭规模）。人均住房面积的需求取决于经济发展水平，这可以从发达国家的历史经验来对比借鉴。根据联合国国别统计资料，关于住房水平的一般国际经验是，中等收入国家的人均住房居住面积在20平方米，中高收入国家在29平方米左右，高收入国家在31平方米，最发达国家可以在40平方米以上，但总体差别不是很大，当收入达到一定水平后，对住房面积的需求不再会有明确上升。东亚国家和地区由于人多地少，人均住房居住水平普遍还会明显低一些。比如以稠密著称的香港人均住房居住面积不到13平方米，韩国的人均住房居住面积也只有23平方米，新加坡为27平方米，日本也只有31平方米。即使考虑我国相对韩国和新加坡在城市土地供应上更加充分一些，也有理由预期2020年我国城镇人均住房居住面积应该不超过30平方米，换算成建筑面积为40平方米。那么剩下来的问题就是我国2020年城镇常住人口规模会有多大了。

根据国家2014～2020城镇化总体规划，2020年我国城镇化率预计为60%，届时人口按目前出生率和死亡率将保持在13.5亿，那么2020年城镇常住人口预计为8.1亿，这样2020年前后我国城镇住房总需求量将为320亿平方米左右的规模。这比前面计算的2020年我国城镇住房供应总量330亿平方米基本相当或略低。需要提醒的是，之前城镇住房供应总量330亿平方米的估计量是在没有考虑未来几年小产权房和就地城镇化转化住房供给的前提下给出的，有比较大的低估。

由于我国城镇住房存量房龄总体偏年轻，1990年以前兴建的住房只占目前城镇住房存量的10%还不到，全部总面积也只有20亿平方米左右。所以即使考虑城市更新和旧房拆迁改造，也不会增加太多的城镇住房需求。同理，房地产需求量也不会有太多增加。

家庭规模小型化会导致对住房需求的增加。但根据2010年人口六普普查数据，我国城镇范围内家庭规模已经降到3.09人/户，规模以上城市范围内更已降到2.71人/户。这样，未来因为家庭继续裂变带来的住房额外需求的增长将十分有限。

反观，从人口年龄结构角度看，未来对城镇住房的需求前景是十分黯淡的。2010年六普普查数据显示，我国60岁以上人口1.78亿，占全部人口13.87%，已经进入老龄化社会。预计到2020年，中国60岁以上人口将达到3.02亿，约占全部人口比例的20.73%，将进入深度老龄化社会。相反，2020年20～59岁住房主力需求人口将从2010年的61.7%下降到57.4%，其中20～35岁的购房主力人口将从2010年的23.5%下降到20.4%。计划生育制度下产生的1个孩子面对2个父母、4个老人的家族结构，加上根深蒂固的遗赠文化，将让中国住房新增需求长期萎靡。

从区域分化角度看，笔者注意到，2000～2010年全国共新增人口7389万人，但广东一省的常住人口增量就占到全部新增人口的24%，浙江新增常住人口占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，仅这4个省市就吸纳了新增人口的50%。而湖北、四川、重庆是人口流失大户，很多中西部地区的常住人口也都出现负增长。这样，本来就不太多的新增人口，区域分化却很严重，加重了部分地区的房屋过剩情况。

逐步化解房地产市场长期积累的风险

基于以上分析，笔者判断我国房地产市场销售与开发投资下滑的趋势在中长期都难以挽回，再多和再大力度的政策刺激也只能是短期有用，长期无效。去年“9·30”救市政策和今年“3·30”救市组合拳，其效应都迅速衰减，都说明这点。尤其在股市火爆的背景下，对楼市取得一点短期效应都成本巨大。

当前对房地产市场需要高度关注和警惕，但在救房价和救开发之间，孰轻孰重，应该明确分清楚。当前政策重点必须放在防范房价发生大跌的金融风险上，即如何防止市场对房地产资产估值大幅下降，这就需要以政策收缩房地产供应量，减少库存压力。虽然房地产开发下滑严重已经给地方政府的经济增长目标、财税与地方债务都带来很大的压力，但坚决不能再去刺激房地产开发投资，要彻底放弃用房地产拉动经济的惯性思维，否则会加重房地产产能过剩，让市场对房地产资产价值的中长期预期更加悲观，使房地产市场面临的价格崩盘压力更大。笔者另行分析了短期和中期内城市住房市场如果继续下滑对宏观经济、财政税收、金融体系和地方债务压力可能带来的系统风险，发现这些风险总体可控。

在这个基础上，笔者的意见是，在房价风险可控范围内，放手房地产市场，让市场通过价格机制自行调整到位，直到过多库存消化完毕、房价调整到位，恢复供需基本平衡为止。当然，政府还应该做好财税等方面准备，接受城市房地产销售和开发投资的长期下降。

为配合房地产行业适应供需基本面发生根本性改变的转型，稳妥地逐步化解房地产市场长期积累的风险，笔者以为，需要从财税制度、土地制度、房地产投融资制度等方面做好改革创新，并及时调整人口政策。主要做到以下几点：

首先，扩展地方政府财力来源，创新地方政府融资工具。在缩减土地供应的同时，必须防止地方政府出现财政危机和债务危机，同时要有降低地方政府对土地财政依赖的办法。如重新协调中央与地方财税关系，加快地方税收体制改革，重塑地方主体税，同时允许地方政府发行债券。通过市场化的手段发债，地方政府将有一个透明公开的渠道获得资金，将会对其资金来源提供重要补充。

其次，及时调整计划生育政策，全面实行“二胎化”。住房的根本需求来自人口，日本房地产泡沫崩溃后一蹶不振的根源是陷入老龄化。中国新生儿逐年降低、老年人多而年轻人少的人口结构趋势不缓解，势必会引发房地产价格长期看跌，房地产转型风险很大。全面调整生育政策，缓解“人口老龄化”，保持适度的新生人口数量和实现合理的人口结构，是稳定房地产市场的根本之计。

第三，切实提高居民可支配住房消费资金。对于老百姓来说，只有切实增加其可支配住房消费资金才可能释放购房需求。增加可支配性住房消费资金并不简单等同于增加收入，是收入要扣除其他必要支出后可供住房消费的余钱。这意味着，一方面政府要继续推进收入倍增计划，调整收入分配结构，另外一方面要加强社保医保等社会保障体系，使居民增加住房消费无后顾之忧。当前有必要考虑推出贷款利息支出抵扣收入所得税制度，这是发达国家普遍实行的鼓励居民买房的利器。

第四，房地产投融资制度加大创新力度，加快从间接融资为主向直接融资为主的转变，大力推进资产证券化、按揭贷款证券化和房地产投资信托基金(REITs)的尝试。从宏观上看，推进房地产证券化，尤其银行按揭贷款证券化和房地产开发经营活动的REITs化，可快速增加流动性，分散金融系统风险，同时给民间资金增加一个投资渠道。从微观上看，当前临时性降低房贷利率效果有限，在金融手段上应该推行按揭长期固定利率（10～20年固定利率）才有效。固定利率房贷可以规避未来利率变动所带来的风险，刺激住房消费。

第五，住房市场下行不仅是化解长期积累的房价泡沫压力好时机，也是借机全面敦实城镇住房保障的大好机遇。把握分寸，以合理价格增加租赁型保障房的市场化筹措，可节约政府的住房保障成本。当前需要加速政策性住房金融创新，落实住房公积金制度改革，推进公共住房银行的建立，构建稳定房地产市场的长期政策性融资机制。