基于层次分析法的保障房房源类型优选研究

文/宜宾学院经济与管理学院 任峻 谢松 刘春兰

在我国保障房大规模启动建设的初期阶段，吸收消化成熟市场的运作模式，明确其制度的构建与设计思路，优化改进各相关环节，已成为专家学者共同探讨的话题。本文从层次分析法出发，选取保障房的四个指标、五种类型进行量化分析，以期对解决当前的住房保障问题提供决策参考。

一、基于层次分析法的保障房房源优选原理

为了获得最优的保障房房源类型，需要考虑保障房建设数量和标准、政府的经济实力、百姓的实际需求等，从全方位缜密思虑和分析。层次分析法基于目标、准则、方案层次，进行定性和定量分析，能层层深入、步步为营地解决许多实际问题。

层次分析法的具体步骤：

（一）构建层次结构。将保障房房源类型的优劣，根据性质分为不同的组（层次），同一层次的指标既支配上一层，也支配下一层，以形成不同的指标层。

（二）建立判断矩阵。根据层次分析原则，为防止指标在权重选择时的主观臆断，需将不同层次因素两两比较，而非全部；同时，为提高精准度，采用相对尺度简化判断矩阵，利用1～9标度法进行分析。

（三）层次排序与检验。对因素进行权向量比较并进行一致性检验，计算矩阵的最大特征根及向量特征，再根据一致性指标（C I）、随机性指标（R I）和一致性比率（C R）做一致性检验当C R<0.1时，判断矩阵具有满意一致性；当C R>0.1时，需重新建立矩阵。

（四）层次总排序与一致性检验。总排序（由高至低）需要计算不同层次因素对于目标层重要程度的权重，通过单层权向量的权重值建立组合权向量表，在特征根和特征向量的基础上，利用步骤（三）做一致性检验。

二、构建保障房房源优选的指标体系

根据保障房的准公共性、公益性、竞争性等性质，初步得出保障房房源的四个指标构成分析的指标体系。

（一）保障房房源类型数量。根据相关部门的调查和登记，按照一定的标准确定出需要保障房的百姓的基本数量，了解百姓的意愿，确定出保障房所需要的房源数量。保障房供不应求，专门靠新建不能及时解决百姓急需住房问题，而且社会保障房数量也远远不能满足百姓需求，所以还要通过收购二手房和空置房。另外，若能够充分利用某些空旷的政府大楼和国家机关大楼，这也许能解决部分百姓的住房问题。

（二）政府的经济实力。建设保障房是国家为众多百姓实现“居者有其屋”的一种重要方式，建设资金必然需要政府的大力支持，所以保障房建设和政府经济实力紧密相关，一个政府的财政支出和资金安排肯定会严重影响保障房房源的选择。

（三）社会现状。近几年，随着房价的不断攀升，地价也在疯涨，正所谓一寸土一寸金，众多开发商都在积极筹备自己的项目，希望在此“希望的田野上”闪烁光芒，这些势头无疑会成为追求利益最大化的房地产商的一大块肥肉，政府应给这些房地产商一些利益和限制，让他们既能保证自己的利益，也能为百姓提供一些优惠，可谓皆大欢喜。现在国家可用土地资源也是有限的，而且随着经济的不断发展和城市化进程的加快，繁华地段的地价也是高昂的，在房屋的修建下，土地资源的不断减少，可以直接利用的土地更加珍贵，所以给新建保障性住房增加了不少压力。

（四）百姓的意愿。老百姓是保障房的最终居住者和受益者，所以政府也得考虑百姓的想法，了解他们内心的真实需要。

除此之外，影响保障房房源的因素还有很多，如经济发展水平、财政实力、融资手段等，本文主要选择以上四个因素进行分析。

三、分析保障房房源优选的层次

在四个指标的基础上，利用层次分析法对房源选优的步骤如下：

(一)架构阶梯式层级结构。根据原理，架构阶梯层次，需将政策目标、指标体系和房源类型分为目标层、准则层与方案层三个层级。

（二）构建判断矩阵。首先，确立目标A和准则B。A=最优化的保障房房源供应模式；B=(Bl，B2，B3，B4)，即评价因素集合。其次，构建A—B i(i=1，2，3，4)判断矩阵并进行比较，采用标度衡量表来表达不同元素间的权重值。

四、总结及建议

通过层次分析法对保障房房源类型的供给方案优选研究，提出以下建议：首先，应扩展资金的来源，合理安排资金的用途。保障房建设是当下惠及百姓的一项重要民生工程，需要巨大的建设资金，单靠政府财政支持是万万不能及的，会给政府带来很大的影响，所以扩展资金来源,合理安排资金用途是很有必要的。其次，以新建保障房为主，积极收购空置房和二手房。巨大的保障房需求数量，使得新建成为必然，但是资金的巨大空缺阻碍了完全新建的可能。所以在进行新建保障房的同时，要积极收购空置房和二手房。再次，政府应当控制国家机关大楼的建设。国家和政府机关大楼有部分闲置地，若能够充分利用这些闲置地，也会减少很多资金压力和土地压力。最后，积极鼓励社会捐赠。社会力量也不容忽视，通过社会捐赠，积少成多，这也会是有效的资金筹措方式。

[1] 邓大松,吴菲.基于层次分析法的廉租房房源类型优选研究[J].江西社会科学,2011,(11):58-61.

[2] 周阳敏.基于包容性社会治理的保障房建设与管理研究[J].河南社会科学,2011,17(4):122-127.