物流地产升温背后的拓展之路——专访南开大学滨海开发研究院特约研究员徐保满

文/本刊记者 李冰漪

物流地产升温背后的拓展之路
——专访南开大学滨海开发研究院特约研究员徐保满

特别策划|物流地产——驶入蓬勃发展快车道

文/本刊记者 李冰漪

在当前的各类产业地产中，物流地产开发炙手可热，很多金融巨头纷纷加强对这一领域的投入。在火热的背后，我国物流地产目前总体状况如何？盈利情况又是怎样呢？针对物流地产火爆引发的一系列问题，南开大学滨海开发研究院特约研究员，房地产金融与法律研究中心主任，天津市房地产学会副会长徐保满对此进行了解答。

物流地产需求旺盛

近几年，仓储物业的租金持续上涨，只上海一地，有分析认为，受电商快速发展等因素影响，最近几年间上海仓储用地的投资价值已经超过了住宅、商铺和写字楼，成为最赚钱的不动产投资资产。实际上，物流仓储物业租金上涨的背后，国内外金融资本正在大规模流入这一领域，推动了仓储用地需求在短期内快速上升。

对此，南开大学滨海开发研究院特约研究员徐保满认为，目前我国物流地产需求旺盛。近年来由于我国互联网的应用推动电商快速发展，对现代化的物流仓储地产需求明显增加。据中国仓储协会估算，截至2012年年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。而据世邦魏理仕的统计显示，截至2013年年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，显然这种状态难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。

物流地产业火热的背后，还在于这一行业的投资回报率趋高。徐保满说，面对我国城市土地供应处于趋紧状态，物流业发展速度加快，物流仓储用地供应更显稀缺，促生全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。据统计，目前物流地产的净租赁回报率约为5%～6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。这种市场状况对地产投资商具有较大的吸引力。

模式不断增多

物流地产行业经过这些年发展，模式在不断增多。徐保满认为，物流地产行业目前主要有四种模式。一是物流企业地产租赁模式。这种模式主要是以物流地产开发商为投资主体，在国内投资建设标准化、优质的物流仓储设施，然后再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，物流业务运营由物流企业负责。

二是物流企业独立开发经营模式。这种模式是物流企业作为物流设施投资建设主体，建成后自主经营管理。当前国内大多数物流企业都是这种模式。

三是地产商与物流企业合资开发运营模式。就是物流企业与物流地产开发商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。

四是政府主导的经济开发区模式。在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区等物流基础设施作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。

徐保满指出，尽管物流地产模式很多，但盈利方式主要来自两个方面，一个来自土地增值，物流地产投资商从政府手中以购得土地，完成基础设施建设，土地就会有较大的增值；另一个来自出租收入，物流园区进入正式运营后，物流经营商从物流仓储用房及相关配套设施等出租中可获得收益。此外，从物流投资来说，还可以在物流园区对物流业运营相关的服务项目投资从中获益。

问题不容忽视

随着物流地产行业火热态势的持续，问题也不断显现，尤其与发达国家相比，还存在不小的差距。徐保满认为，我国在物流规划与布局方面还存在一些问题，因此面对我国物流业加速发展之势，物流中心和物流集散地建设用地需求量增加。国家对于各大经济区域的物流网点的布局应当根据国家经济发展目标统筹规划合理布局，以有利于物流用地资源的合理配置。

法律制度的欠缺是另一个不可忽视的问题。目前我国物流在市场准入制度、税收优惠政策、投融资政策和技术政策等等方面与发达国家相比，相关的法律依据空白点很多，制约着物流行业管理体制的发展。

针对近期各方关注的万科欲做中国的“普洛斯”，进军物流地产行业这一举措，徐保满认为，万科进军物流地产行业符合市场发展规律，万科在国内房地产行业具有领军地位，可以利用品牌优势联手具有融资优势的国际名优企业，做到产融结合，打造出物流地产的品牌。物流地产需求增大的趋势必然吸引投资商介入量的增多，但这一市场的竞争程度也将明显增强。

对PPP模式寄予厚望

近时期的物流地产等产业地产行业，随着土地财政收入减少、地方债受到规范，PPP作为化解存量债务以及今后城镇化基础设施和市政公用事业建设的重要融资渠道，被各界寄予厚望。2014年10月初，国务院发布了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，明确了地方政府融资的两个新方向，一是自发自还的地方债，另一个就是PPP。此后，省级PPP指导意见接连出台。河北、江苏、湖南等多省纷纷下发了关于推广政府和社会资本合作模式的实施意见。PPP（Public-Private-Partnership），广义上解释即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在这一模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。

徐保满认为，运用这一模式，可以使政府和企业双方合作形成伙伴关系，存在一个共同的目标。企业以此目标实现自身利益的追求，而政府部门则以此目标实现公共利益的追求。这其中，政府并不以分享利润为唯一目的，并且还要对企业可能的高额利润进行控制，不允许企业在项目执行过程中形成超额利润。这种模式将公私结合在一起，还可将整体风险最小化。

当然，实施PPP需要具备一定条件。首先要有健全的法律法规制度。PPP项目的运作需要在法律层面上，政府部门与企业部门在项目中要对承担的责任、义务和风险进行明确界定，保护双方利益。在PPP模式下，项目设计、融资、运营、管理和维护等各个阶段都可以采用政府企业合作方式，通过完善的法律法规对参与双方进行有效约束，这是最大限度发挥优势和弥补不足的有力保证。其次，要有专业化机构和人才的支持。PPP模式的运作广泛采用项目特许经营权的方式，进行结构融资，这需要比较复杂的法律、金融和财务等方面的知识。一方面要求政策制定参与方制定规范化、标准化的PPP交易流程，对项目的运作提供技术指导和相关政策支持；另一方面需要专业化的中介机构提供具体的专业化的服务。

徐保满认为，目前全面实施PPP的条件还有待完善，但随着各地方政府对于PPP模式的进一步认可，未来这一模式将会获得更大的发展空间。综上所述，物流地产蓝海的说法还是成立的。