万科：鏖战物流地产的启示

文/本刊记者 李冰漪

万科：鏖战物流地产的启示

特别策划|物流地产——驶入蓬勃发展快车道

文/本刊记者 李冰漪

万科进军物流地产

6月5日，万科发布公告称，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，其中物流地产是产业地产业务重点方向之一。在业内看来，这与万科谋求转型密切相关。万科的多位高管也曾在公开场合表示，看好物流地产未来的发展前景，公司要从单一的住宅房地产商转型为城市配套服务商，而物流地产则是其中的重要一环。

就在这次公告中，万科表明，目前公司已获得两个物流地产项目，一为贵阳龙里物流项目，占地面积约13.3万平方米，万科预计拥有该项目50%的权益，须付地价款约0.15亿元；另一为武汉（楼盘）阳逻物流项目，占地面积约14.9万平方米，万科拥有该项目100%的权益，须付地价款约0.6亿元。

在此前5月29日，万科与中铁物流集团在北京举行的合作签约仪式上，万科物流地产创始合伙人副总经理李鹏也公开谈到，万科正在积极探索未来业务的转型升级，在做好住宅的同时，希望能够探索城市配套服务业，而物流地产是城市配套服务业的一个重要组成部分，不管是从中国仓储面积的效应来说，还是从消费者结构的转型、消费习惯的升级，整个中国物流市场的前景非常好。

可见万科进军物流业显然不是一时冲动。早在去年，北京万科就和廊坊控股签署《战略合作框架协议》，双方将强强联合打造世界一流物流产业园区项目和生活服务配套项目。当时万科就曾表示，希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目。

近期又有消息传出，美国黑石集团要与万科合作共同开发物流地产项目。作为全球最大的独立另类资产管理机构之一，美国黑石集团目前业务覆盖私有股权投资基金、房地产基金以及对冲基金、债务投资等诸多领域。早在去年10月，时任万科高级副总裁的肖莉就向媒体透露：“目前，国内的仓储建设速度远远跟不上网购行业的发展，万科认为物流地产发展空间巨大。未来，我们将引入黑石、RRK、凯雷等战略投资伙伴。”

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联手黑石开拓蓝海

有数据显示，当前外资已基本在国内物流地产形成半垄断的格局，市场第一的物流地产巨头普洛斯入华至今，已在35个城市拥有1180万平方米的物业面积，占据着超过60%的市场份额。此外，澳大利亚的嘉民、新加坡的丰树等外资企业也都在华稳定占据着一定的市场份额。

近几年，物流地产持续升温的背后，是电子商务的发展给物流业带来迫切需求。据中国物流协会的数据显示，目前中国人均仓储面积仅有0.41平方米，为美国的1/12，且75%以上的仓储设施无法满足现代物流的需要。《中国采购发展报告（2014）》显示，中国现有的5.5亿平方米的物流仓储设施中能达到国际化标准的不足2%，这些达标的仓储存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，而且其中60%还是位于一线城市。

因此分析人士认为，万科快马杀入物流地产的底气正是来自对市场前景的看好，而引入黑石无疑增添了万科涉足物流地产的信心，并且对于专注于住宅地产开发的万科而言，拿地盖房也是不在话下，上海（楼盘）领易投资顾问有限公司总经理邹毅认为，“万科进入物流地产是必然的，现在住宅地产利润率越来越薄，而物流地产在地产领域是一片蓝海。由于电子商务的发达，目前中国物流地产领域存在严重的供不应求，这是一个高增长的细分市场。”

克尔瑞研究中心分析师朱一鸣认为，物流地产属于典型的重资产运营，但在成功引入黑石基金战略投资者之后，万科便有望实现普洛斯式轻资产模式，即万科开发物流项目，由黑石收购，进行基金化运作，万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，并坐享基金分红，也即万科所谓的“小股操盘”模式。前万科北京总经理毛大庆就曾判断过，“万科做物流的优势是在拿地开发方面。”而黑石是优秀的投资型基金，在海外上市方面的经验也十分丰富。两者的合体应算珠联璧合。

不过在北京建设营销总监、上海凡宜和仓储有限公司常务副总经理郑卫华看来，此次万科与黑石联手，很难直接复制普洛斯的成功。万科进军物流地产最大的挑战在于专业的园区运营能力和资产管理能力的搭建，而最大的对手则是自建仓储的电商企业。

他认为，作为房地产开发商，物流地产项目能不能成功，关键在于是否有足够多的企业进驻园区。目前国内电子商务市场火热，对仓储物流需求最大的也是电商类企业。并且今后随着像京东这类电商开始自建仓储，客户资源也被他们内部消化，万科在园区招商方面面临的最大竞争也会来自这种自建仓储的电商。

相对于普洛斯这种拥有成熟运营模式的物流地产企业，郑卫华认为，物流园区的长期盈利点在于物流资产的运营和管理，而不是简单看租金的收益和土地的溢价，但后者却是目前国内物流园盈利的主要组成部分。国内的物流地产的问题是从园区规划阶段就存在的。为投资而投资、为迅速变现而规划导致园区的资产配置失衡，资产管理意识缺失。而在国外的成熟园区，规划部门并不是单一的部门，会由投资部、资产管理部和运营部门等统一决策，园区前期不一定能立刻实现现金回报，不过长期的现金流是稳定和高效的，但是国内园区如果前期不盈利，首先规划就通过不了。

物流地产前景广阔

无论怎样，一直以稳健见长的万科，在此次大举进军物流业，携手黑石集团也是做到了稳扎稳打。有业内人士分析认为，与产业地产和商业地产不同，仓储物流设施的同质化程度较高，后期的运营要求也比较低。这不像很多商业地产项目，个性化非常强，在转手的时候难以找到下家“接盘”。所以万科做物流地产，如果能够成功，配合万科的住宅项目、商业地产，在“城市配套服务商”的概念下还是很有看头的。即使不成功，算上项目成本、土地溢价、再加上一些利润，转手也是不难的。

据克尔瑞统计，截至2014年5月，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨。近两年，我国电子商务的迅猛发展对仓储物流需求形成直接的支撑。在电商物流对租赁需求的快速增加的背景下，物流仓储的市场需求量将继续保持强劲。当然，对于万科及有意闯入物流地产领域的众多企业来说，虽然空间广阔，但依然是机遇与挑战并存。