浅析房地产价格形成的影响因素及厦门地区房地产的实例分析

汪东才

（龙岩高新技术产业开发区企业服务中心　福建龙岩　364000）

浅析房地产价格形成的影响因素及厦门地区房地产的实例分析

汪东才

（龙岩高新技术产业开发区企业服务中心福建龙岩364000）

本文简要介绍了影响房地产价格形成的影响因素，从房地产的商品和资产两个属性出发，浅要地解读了这些影响因素的影响机制。结合厦门地区的房地产市场的实际情况，本文重点分析了厦门房地产价格形成过程中，供给方面、需求方面以及货币方面的影响作用。最后，对于全国房地产市场的分化情况，本文也做了简要的分析，并对全国房地产后市作了基本的研判展望。

房地产；供给；需求；政策；厦门

房地产作为民生问题的一大热点，其价格问题一直以来都是专家学者以及普通民众的关注重点。本文将结合笔者所学，较为全面地介绍影响房地产价格形成的因素，并且以厦门地区的房地产为实例来实际分析影响房地产价格形成的因素。

1　房地产的定义

大众总在谈论房地产，但是其对于房地产的定义的理解可能并不是那么准确。首先，这里明确一下房地产的定义。房地产是房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

2　房地产的两个属性

每天都有房地产的交易在进行，有买有卖，显然在房地产市场里，房地产这一商品的价格的形成，最直接的影响因素就是供给和需求了。对于商品价格形成的静态分析，从理论上的商品的供需状况出发，我们大概就能给出个结论。然而对于房地产的价格，我们如果只是从一般商品的供需来分析，肯定是不全面、不科学的。这是因为房地产区别于一般的商品，其同时具有商品和资产两重属性。在考虑房地产的商品属性里的使用价值以及其可买卖出租和与户籍相关等社会价值时，我们还应该从资产属性的角度来分析房地产的价格。房地产投资作为许多百姓抗击通胀的投资方式之一的事实也从侧面说明，房地产已不单纯只是简单的耐用商品，研讨房地产价格，我们必须“预期”投资房地产的未来收益。然而，房地产又不像股票一样标准化程度那么高，有户型、区位的差异等，其交易环节也较为复杂，房地产市场的信息不对称比股票市场严重，并且房地产市场的流动性弱于股市，有区域性划分。此外，房地产定价中还涉及土地的资产定价，这和国家以及地方政策都息息相关。以上，都是从实际价格的层面来分析的，如果考虑到货币的层面，国家的货币政策也会影响房价的变化。所以，综合来看，房地产的定价要考虑的因素真的是太多了。

3　影响因素的具体分析

下面，结合房地产的商品和资产属性，具体来分析影响房地产价格的供给、需求以及货币等因素：

房地产供给方面，由于城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性，土地价格和城市土地数量会首先直接对房地产的供给产生影响。由于房地产商品较长的生产周期、前期开发建设需要投入大量资金的特点，这使得资金的供应量和利率也成为影响房地产供给的重要因素。此外，作为房地产商品的“生产者”的开发商，考虑得很多的还是盈利即投资回报率的问题，开发商对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等都会影响房地产的供给。除了房地产开发商提供的商品房等，国家保障性住房也是房地产供给里一个重要的影响因素。

房地产需求方面，由于房地产价格一般较高，这里讨论的需求需要明确一下是“有效需求”，即有支付能力的需求，暂时没有支付能力的“潜在需求”本文暂不讨论。首先，从自住需求来看，人口结构是影响房地产需求的一个很重要的因素，许多国家包括我国都已进入人口老龄化社会的阶段了，通俗的说就是干活的人少了，有消费购买能力的人少了，房地产价格要想像之前那样高歌猛进是不可能了。随着新型城镇化的快速推进，新入城居民有刚性的住房需求，原城镇居民有改善住房需求，在供给一时难以快速增加的情况下，这股强大的需求成为推动房价上涨的第一动力。

其次，作为投资品的住房，其价格会在一定程度上脱离消费需求，这取决于人们对未来的预期。一项资产的市场价格并非由成本决定，而是主要取决于两个因素：①它能为投资者带来的预期收入；②这些未来收入所据以贴现的市场利率。简言之，资产的现价就是其未来收益总和按市场利率的折现。房价越涨，表明其未来提供收益的能力越强，现在就越有投资价值。在居民投资渠道比较匮乏的背景下，房地产价格上涨会催生巨大的房产投资需求。因此，房价越涨，人们越争相购买。特别是在一线城市，投资需求早已成为高房价的强推手。

在信用货币时代，商品价格以货币数量表示，而货币发行量是可以人为控制的。因此货币发行量就成为影响商品价格的重要因素。当货币发行量超过流通中所需的货币量时，就会发生通胀。此时，货币购买力不断稀释，占有房产等投资品是保值增值的最佳手段。因此通胀通常会刺激房产投资需求。由于各种商品需求不同，在物价全面上涨时商品涨价的幅度是不同的。投资需求旺盛的住房会吸收更多货币，价格上涨更快。我国2009年的经济刺激计划造成了较为严重的通胀，房地产业成为吸收过量货币的主要资金池，导致房价急剧上涨。

4　厦门地区的房地产市场

下面，结合上面所述的影响因素，来具体分析厦门房地产价格受这些因素的影响。

图1　2010～2014厦门土地供应计划完成情况

供给方面，我们首先可以分析的是土地供应方面，从图1来看，厦门土地供应计划完成率近几年呈波动下行趋势，2014年更是跌至25%。从数据来看，2014年岛外四区商住用地计划出让总建达到490万m2左右（岛内无计划商住出让），最终年内商住地块出让总建面积仅为137万m2，再创新低。

图2　2006～2014年全市商住用地成交规模走势

从图2来看，商住用地年均成交从2009～2010年的630万m2左右缩减至2011～2012年年均200万m2左右，再至2013～2014年年均150万m2左右，土地供应的缺口凸显。面对土地市场的此种情况，开发商普遍面临土地储备不足的困境，竞争激烈，地王频现，高企的楼面价必然倒逼房地产的价格上升。

需求方面，从人口来看，尽管有前述的人口老龄化的影响，但是厦门作为海西中心城市，其占据的天生资源优势无与伦比，会吸引周边城市居民前往置业。以厦门为中心，其150km辐射范围内的周边城市有漳州、泉州、莆田、龙岩，人口规模超过2000万，而300km辐射范围内人口接近6500万，作为一个人口流入型的城市，大量的人口流入为厦门房地产市场带来极大的市场机会。

从政策来看，新一届政府提出“让市场在资源配置中起决定性作用”的政策指导，随后全国各地迎来了限购松绑潮。房贷新政、公积金政策松绑、降准降息等等，房地产市场迎来近几年最为宽松的环境。就厦门而言，限购方面，采取岛外放开，岛内逐步放开的思路，并适时调整普通商品住房标准，调整住房公积金政策，政策意在降低购房门槛，支持首置首改等自主性需求，扩大客户基数，盘活厦门市场库存，无疑这些措施将加大厦门房地产市场的有效需求。结合前面土地供应和人口因素的分析，厦门房地产的价格就算在全国市场低迷时期，依然保持坚挺甚至微涨的态势，从这几个“基本面”的因素来分析就很好理解了。

此外，大众对于未来的预期也在厦门房地产价格的形成过程中起到了非常重要的作用。这其中当然不乏诸如厦门要独立为直辖市之类的带有炒作嫌疑的坊间传闻引起的预期，不过更多的预期还是建立在较为理性的基础之上的。借助自贸区的东风以及厦门地铁建设、多条高铁线路开通、厦漳泉城际轨道、厦漳隧道建设推进同城化进程，拉近了与厦门与周边城市的距离，这些将直接催生新的商业、办公需求，长期来看有望刺激资本对厦门新一轮的投资，带动厦门产业再升级，促进厦门经济发展，大众对于厦门房地产市场自然预期看涨。

由上述分析可以看出，厦门地区的房地产市场正是由其稀缺土地资源，天生的优越地理优势以及基础设施建设的推进，加上自贸区的东风和国家的房地产政策，使得其在全国房地产市场成为一道亮丽的风景线。

5　全国房地产市场的分化以及对后市的看法

从供求看，近年来我国城市建设如火如荼，很多地方超前规划，大面积开发新区，住房供给快速增加，供需矛盾得到很大缓解，甚至出现了住房的结构性过剩，新闻中可以频频看到所谓的“去库存”。京沪深穗等一线城市因为每年都新增一定数量的落户人口，所以住房需求估计仍将保持稳定增长。但同时新房建设仍在不断增加，前期大量投资性空置住房也将流向市场。因此，总体而言，一线城市住房供需将趋于平衡。二三四线城市由于住房库存较大，住房市场已进入“买方市场”时代，购房者有较大议价权。显然，供求关系已难以推动房价再次上涨，全国的房地产市场已经形成分化。

从未来预期看，若大家普遍预期房价会涨，则投资性需求增加，房价就会被顺势拉高。但2014年房价已有所松动，楼价再次上涨的预期很难形成。而且，随着互联网金融的发展、股市升温，投资理财渠道更加多元，房产的投资需求正面临全面衰退。特别是2014年底沪深股指的持续大幅上涨，已将大量资金从楼市流向股市，人们看跌房市、看涨股市的预期十分明显。因此，未来预期也难以推动房价再次上涨。

房价涨跌自有其规律，我们不能脱离一定的前提条件来判断房价走势。而当前经济大势与楼市格局是，住房供需趋于平衡，房产投资需求全面衰退，货币政策保持稳健，因此，可以判定2015年房价不会再大幅上涨。多数二三四线城市已进入“买方市场”时代，一线城市虽然刚需依然稳定，但仅靠消费需求难以支持房价上涨。但是，由于前期经济刺激尚未完全消化，房价大跌的可能性也很小，或将延续稳中有降的态势。值得注意的是，影响房价的货币因素对投资需求的影响很大。如果货币政策再次走向全面宽松，那么房地产业又将成为吸收新释放货币的主要资金池，投资泡沫或许将被再次催生，房价就有可能大涨。一旦这种情况发生，我国经济“转方式、调结构”的步伐势必停滞，并将再次滑向严重依赖房地产投资驱动增长的经济旧常态，发生“硬着陆”的可能性便会大增。这是货币政策制定者绝不愿看到的。

6　结束语

房地产是民生问题，也是国家经济活动的重要组成部分。我国房地产市场还尚处在成长发展期，面临不少问题和困难。在这样一个不太成熟的市场里，我们面临的一个很无奈的问题就是如何做出较为理性的判断，而房地产价格作为这个市场的核心，影响其变化发展的因素应当受到我们足够的重视以便于对房地产市场做出较为全面和理性的理解。通过浅析这些影响因素，提供分析房地产价格形成的一个基本分析前提和框架，确保房地产经济的稳定，积极的推动房地产行业的可持续发展。

[1]周京奎.货币政策、银行贷款与住宅价格——对中国4个直辖市的实证研究.财贸经济，2005，5.

[2]平新乔，陈敏彦.融资、地价与楼盘价格趋势.北京大学中国经济研究中心讨论稿系列，No.C2004001.

[3]张海蔚.中国房地产价格决定机制研究.上海金融，2009，3.

[4]田益祥，谭地军.中国房地产价格影响因素分析[A].中国企业运筹学学术交流大会论文集[C].2005.

[5]黄锦泉.宏观调控背景下厦门房地产的发展态势.发展研究，2008，5.

[6]傅春.从房地产泡沫论看厦门房地产市场.厦门大学，2007.

F224

A

1673-0038（2015）38-0192-03

2015-8-29