台湾房地产保有税之经验借鉴

摘要：在房地产保有环节，台湾实行“房地分离”原则，普遍征收地价税和房屋税。台湾的房地产保有税是地方重要的财政收入来源，但在运行中也出现了市场调节效果不佳和扭曲资源配置的负效应。借鉴台湾经验，上海房产税改革需适时深化，实现增量、存量普遍征收，对自住房、出租房和空置房分类征税，统一征税标准，并在条件成熟时实行房地分离征税。

关键词：台湾，房地产保有税，税收效应，税制设计

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）10-0027-30 收稿日期：2015-09-30

海峡两岸税制同宗同源，且近年来两岸均非常重视房地产业的发展，故比较两岸房地产保有税收政策，考察台湾税制实践效果，将对大陆推进房产税改革扩容裨益良多。

1 台湾房地产保有税的基本内容

在房地产保有环节，台湾实行“房地分离”征税，主要税种有地价税和房屋税。

1.1 地价税

1.1.1 纳税人

纳税人覆盖全面，包括土地所有权人、典权人、承领人、耕作权人。同时，《地价税条例》还详述共有产权、信托关系存续期间及产权不明等特殊情况下的纳税人义务。

1.1.2 税基

课征对象涵盖所有土地。地价税课征于已规定地价的土地，一般为都市土地；田赋则课征于农业用地或未规定地价的土地，包含都市用地中做农业使用者。两者配合，将所有土地都纳入课税范围。尽管田赋自1987年起已全面停征，但随着工业化的发展，土地几乎全面定价。

计税依据为土地所有权人的申报地价，但申报地价应以政府的公告地价为基准，在公告地价的80%和120%之间。若申报地价低于公告地价的80%或土地所有权人未申报时，按公告地价的80%计税。

在税收优惠方面，对公共使用的公有土地免征地价税；对符合一定条件的私有土地、公共设施保留地、环境原因导致没有发挥使用价值的土地等，予以减征或免征。

1.1.3 税率

税率分为一般税率和特别税率。

一般税率采用超倍累进税率，基本税率为1%，以各县市7公亩（1公亩为100平方米）土地（不包括工矿用地、农地及免税土地）的平均价格为累进起点地价。低于起点地价的，按基本税率征收；超出者，视超倍情况，适用1.5%-5.5%的累进税率。

特别税率为比例优惠税率。包括：个人自用住宅用地为0.2%，但须符合面积标准（都市地区，土地面积不超过3公亩；非都市地区，土地面积不超过7公亩），特定事业用地（包括工矿业用地、私立公园、名胜古迹、停车场用地等）为1%，公共设施保留地为0.6%，公有土地为1%（供公共使用者免税）。

为促进土地的及时开发，台湾还设置空地税。对逾期未建或增建的，在基本税额的基础上加征2-5倍。

1.2 房屋税

1.2.1 纳税人

房屋税向房屋所有人征收。与地价税一样，《房屋税条例》具体规定产权出典、共有产权、信托关系存续期间及产权不明等特殊情况下的纳税及代缴义务。

1.2.2 税基

房屋税的课税范围包括经营性与自有自用的房屋。

计税依据为房屋课税现值，由当地不动产评价委员会评定，计算公式为：

房屋课税现值=核定单价×（1-经历年数×折旧率）×地段调整率×面积

其中，核定单价和地段调整率的制定均有较为细致的方法和标准。房屋课税现值每3年评定1次，并按年折旧。

房屋税对政府、医教文卫、市政基础设施和慈善等用房有优惠，条例中阐述详尽。

1.2.3 税率

根据“住家用”和“非住家用”房屋用途，税率实行分类政策。“住家用”房屋，即供自住或公益性出租，适用最低税率1.2%；盈利性出租为幅度税率1.5%-3.6%。“非住家用”房屋，盈利性用途适用3%-5%的税率；非盈利性用途则适用1.5%-2.5%的优惠税率。

2 台湾房地产保有税制的运行效果

2.1 地方财政重要的收入来源

以台北为例，2012年台北市地方税实征621.9亿元，其中地价税为206.7亿元，约占1/3，为首要税源；房屋税118.6亿元。两者合计占地方税的52.2%。

由于税基宽厚，普通居民的税负并不重。台北市价1000万新台币的自住房，一年只需缴1500-2000元新台币的保有税，折合人民币为308-410元。

2.2 房地产市场调控效果不佳

房地产税构成地方政府最重要的收入来源，但也使县市政府对“土地财政”严重依赖。近年来，政府亦会使用房地产税收政策调控市场，但使用慎重，效果甚微。台湾信义房价指数以2001年第一季度为基期，到2014年第二季度指数值为297.78，涨幅约300%（见图1）。

房价高企由多种原因造成，如全球及台湾的低利率环境、民众投资理财渠道有限、土地供给紧缩等，但税制调控低效亦是原因之一。保有税制存在的问题主要有以下两点。

一是投机持有税负过低。如前所述，台湾房地产保有税的税负较低，且自住、投机区别不大。在2014年6月房屋税最新调整之前，住宅均适用1.2%的基本税率。

二是轻持有、重流转。流转环节的土地增值税与保有环节的地价税，均采用倍数累进税率，前者税率为20%、30%和40%，后者基本税率为1%，最高累进税率也仅为5.5%。虽然前者税率高，但无交易就无税，这推动了投机者囤屋居奇，待价而沽。

2.3 地价税扭曲资源配置

地价税以各县市土地的平均价格为累进起点，但都市地区县市的地价高，农业县市及偏远地区地价低，因而地价税表现出都市起点高、税负低的特征。这种税收政策促使资金及劳动力资源自高税区流出，源源不断涌入都市地区，进一步扩大了城乡差距。

3 台湾房地产保有税的启示

3.1 税基宽厚

税基涵盖城镇所有住房。当前上海房产税试点课税对象仅为增量住房，需适时深化改革，实现增量、存量普遍征收。

未来推进税基覆盖城乡不动产。台湾的地价税与田赋配合，囊括所有土地。只不过当前为农民减负，田赋暂时停征。在我国不断推进城镇化改革进程中，城乡统一征收房产税是趋势所向。

3.2 分类征收

对自住房、出租房和空置房分类设置房产税。

自住房是居民正常生活和社会稳定的基础，对基本居住需求免税或低税负，是对居民财产和合理居住权的尊重，亦应是房产税改革方案设计始终坚持的原则。上海在房产税改革初期，建议减免居民一定建筑面积下自住房税负。但同时，可基于面积或价格标准，实行加成征收或附加特别税，以实现社会公平的目标，如台湾的豪宅税。

为鼓励有多套房者出租房产，出租房税负不宜过高。同时借鉴台湾将出租行为分为公益性和盈利性两种，并对公益性出租有优惠的经验，对居民将自有房出租给廉租或公租对象家庭的，可给予税收优惠。

严厉打击住房投机行为，对空置房基于套数累进附加特别税。同时改变大陆城市当前房地产税制重流转、轻持有的状况（以上海为例，当前非普通住宅持有3年内出售的，税款达房价的11.05%，而保有环节几无任何税负），降低流转税负，缓解交易桎梏，推动多套房主出售房产。

3.3 统一征税标准

在城镇化过程中，需汲取台湾地价税县市差异累进起点的教训，统一征税标准。对于因税基差异导致的税额地区不平衡现象，可通过中央转移支付予以平衡。

3.4 房地分离征税

房地分离征税，可凸显土地税收“地利归公”的政策使命。且地重房轻差异征税，会推进土地及时开发和增强土地开发强度。

当前大陆税制亦分别课征城市土地使用税和房产税，但土地使用税税负极轻，而房产税计税基础又包含土地出让金和房价，其实质为房地合一征税。考虑评税简易、征管方便原则，建议改革初期，合并城市土地使用税和房产税。但在条件成熟时，借鉴台湾将房屋和土地严格分离征税，或采用欧美推崇的房地分离估价、分别计税、统一征收的“分级式房产税制”。

参考文献：

1.李文.海峡两岸房地产税收体系比较.涉外税务.2006.10

2.提高房产税台湾也“打房”.深圳商报.2014年5月22日第A08版

作者简介：

程一，香港中文大学社会科学硕士，研究方向为国际政治经济。

Abstract：Taiwan implements the principle of separation of land and house，levies Land Price Tax and House Tax generally during the period of owning houses.Taiwans real estate tax is an important source of local government financial income，but also has a negative effect on the market adjustment effect and the distortion of resource allocation.On the basis of Taiwan experience，Shanghais property tax reform should be deepened orderly，which includes levying generally，treating differently self occupied housing，rental housing and vacant housing，unifying tax standards，and levying land tax and house tax respectively if the conditions are ready.

Keywords：Taiwan，Real estate tax，Tax effect，Tax system design

陈品禄/责任编辑