异质化土地市场出让计划评价模型建立与应用

摘要：进入新世纪以来，房地产市场开始进入多元化发展的时期，房地产市场多元化的发展也带来了土地市场的异质化转变。政府作为土地市场的唯一“供应者”，应结合市场需求，对土地市场的供应节奏、供应计划进行适当的调整，以适应不断发展的市场需求。在政府的视角下，基于AHP法针对同类别国有建设用地使用权出让计划的选取建立评价模型并加以应用分析。

关键词：异质化，出让计划，AHP

中图分类号：F301 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）10-0003-11 收稿日期：2015-09-20

1 异质化土地市场的成因分析

房地产行业作为国民经济的重要支柱性产业，在国民经济发展过程中起到了举足轻重的作用，而且影响和制约着其他相关产业的发展进程。然而，土地市场是房地产市场的源头，占据着基础性的地位。

近年来，土地一级市场的“流拍”现象开始增多，除了整体经济下行的外部因素之外，政府作为土地市场唯一的“供应者”，其供应模式还是以政府收益最大化为主。这就造成了房地产企业因地价过高及预期收益难以把控而对土地市场望而却步。

2013年以来，房地产市场开始了新一轮的调整，普通居民作为整个房地产市场的终端消费者，购房心态趋于稳定，房地产开发企业作为土地市场与商品房市场的承接者，对两个市场有了更为明确的合理预期。“轻资产”“小股操盘”“联合竞买”等一系列新兴的房地产企业发展模式开始进入人们的视野，房地产市场多元化的发展带来了土地市场的异质化转变，土地市场原有的发展规律因为市场的多元化发展而被打破。这对于土地市场中的供需双方又提出了更高的要求，房地产企业要针对市场不同的发展规律，对项目地块进行更为严谨的可行性分析，对企业的经营模式进行更为科学的改进，以保证企业自身的不断发展；而政府作为土地市场的“供应者”更要结合市场需求，对土地市场的供应节奏、供应计划进行适当的调整，以适应不断发展的市场需求。由此，土地市场开始进入了新的发展阶段。

2 国有建设用地使用权出让计划的背景研究

如何适应土地市场异质化发展，成为各级政府亟待解决的一个新问题。土地市场的发展应顺应自身的发展规律，政府要减少通过经济、规划、行政与法律等手段进行的行政干预，而应通过更为科学、合理的手段对城市土地利用的发展进行有目的的引导。政府是土地市场唯一的“供应者”，应利用好这一优势，合理地把控供地节奏，科学地进行市场分析，积极地掌握市场动态，编制好国有建设用地使用权出让计划，对土地市场进行合理引导与把控。

国有建设用地使用权出让计划，是指市、县人民政府对年度国有建设用地使用权出让计划指标的具体安排。它是国有土地供应计划的重要内容，是国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让的依据。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行”。为编制和实施国有建设用地使用权出让计划提供了明确的法律依据。在以往的国有建设用地使用权出让计划中，往往会出现各个地块整理单位因急于完成年度政府收益的任务而不顾市场需求情况，使得多个具备相似用地条件地块同时出现在同一年度计划之中，房地产企业也会因为资金问题难以在一年内同时进行多个项目的开发。上级政府在编制国有建设用地使用权出让计划时，也仅仅是单纯为了指标性任务的完成，而忽略了这一实际问题，这无形中造成了土地市场的自身竞争能力的减弱，同时也造成政府整理储备用地量的减少。

3 基于AHP法建立国有建设用地使用权出让计划的选取评价体系模型

通过研究及工作实际发现，国有建设用地使用权出让计划的编制是一项体系化的系统工程，需要建立更为科学的选取模型。因此，政府在对多个备选地块进行评价时，不能片面地以个别因素衡量，应该从市场发展的全局出发，采取谨慎的态度，结合出让计划自身结构及总体任务要求，针对备选地块进行全面考量，对市场发展进行正确把握。对各备选地块进行深入的分析调研，综合考虑各备选地块的利弊所在，充分预测下一年度土地市场运行情况及市场需求度，选取最适合进入下一年度出让计划的地块。

本文将在政府的视角下，基于层次分析法，即AHP法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）针对同类别国有建设用地使用权出让计划的选取建立模型并加以案例分析。以此建立一个更为适应异质化市场环境下的国有建设用地使用权出让计划的选取体系，使得政府对国有建设用地使用权出让计划的编制更为科学合理。

3.1 主要步骤

一般来说，应用层次分析法（AHP）进行系统评价，步骤主要包括以下几个方面。

3.1.1 建立层次分析结构模型

针对本文所研究内容，需要建立完全独立性结构模型，它的特点为上一级要素都各自有独立的完全不相同的下一级要素，上层受下层的影响，而层内各因素基本上相对独立。如图1所示。

3.1.2 构造成对比较矩阵

构造成对比较矩阵是作为AHP的基本信息，也是进行计算的重要依据。设成对比较矩阵A中元素表示i元素与j元素相对重要度之比，并为反对称阵：

从公式中不难看出，比值越大，i元素的重要度越高。为了简化，一般采用1-9尺度，规定用1、3、5、7、9分别表示i元素与j元素。成对比较矩阵如公式所示：

3.1.3 进行层次单排序

进行层次单排序的过程是计算同一层次要素对于上一层次某要素的相对重要性排序权重值的重要问题，其具体做法就是计算各成对比较矩阵的最大特征值及其对应的特征向量。具体求解方法一般采用和积法：

第一步：计算所构造成对比较矩阵中每一列要素的和。

第二步：成对比较矩阵中的每个要素除以该要素所在列的，组成一个新矩阵，该矩阵为归一化矩阵，新生成的每列要素和为1。

第三步：对新矩阵的每一行计算均值Wi，进而得到特征向量W，该向量为矩阵各要素的层次单排序权重值。

第四步：计算成对比较矩阵最大特征值。

3.1.4 进行层次总排序

排序过程是从最高层逐级向最底层计算的，具体计算如表1所示。

3.1.5 一致性检验分析

一致性指标（CI）定义为：

矩阵完全一致是CI=0；不一致程度越高，一致性指标值CI越大。

为了判断不同阶成对比较矩阵是否具有满意的一致性，引入成对比较矩阵的平均随机一致性指标RI。RI在不同阶矩阵中数值如表2所示。

已知RI、CI，定义随机一致性比率CR为：

当时，认为该矩阵具有满意的一致性；时，认为该矩阵不一致，需要重新构造成对比较矩阵。

3.2 构建国有建设用地使用权出让计划的选取评价模型的测度指标体系

针对国有建设用地使用权出让计划的选取的特点，构建测度指标体系，如表3所示。

该测度指标体系选取了9个具有代表性的指标对各备选地块进行测度分析，但并不作为测度的唯一数据，亦可结合每年度土地市场预测分析情况进行变化，从而得到适用于不同项目的有效数据。

一般来讲，对各个备选地块的测度指标的理想值确定主要有以下5种方法：

①目标值法，结合国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标，结合该地区总体规划、城市规划、有关用地标准、宏观政策等，确定指标理想值；

②发展趋势估计法，在遵循法律法规、宏观政策、合法合规原则的前提下，结合社会经济发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估计期限宜为3-5年；

③先进经验逼近法，借鉴国内外房地产项目前期评价综合经验，确定指标理想值；

④专家咨询法，咨询相关领域的专家，确定指标理想值，专家数量最佳值为10-40人；

⑤实地调研法，针对城市、地区特点设计相应指标问卷，并对该区域内居民进行走访式详细的问卷调查。

因此，在确定指标理想值时必须综合上述方法，通过合理的理想值来构建更为客观的测度指标体系，从而得到更为准确的计算。

4 国有建设用地使用权出让计划选取体系评价模型的影响因素方法研究

首先，建立多元线性回归模型。在选定方法的基础上，利用构建的指标体系中九个研究区域代表性的指标因素进行定量分析。

设Y为因变量，为自变量，两者存在线性关系，则多元线性回归分析的模型为：

其中，Y为根据所有自变量X计算出的数值，B0为常数项，为的偏回归系数，偏回归系数是假设在其他所有自变量不变的情况下，其中一个自变量（X）变化引起的因变量（Y）变化的比率。

5 应用分析

5.1 案例介绍

某市拟计划编制2015年度国有建设用地使用权出让计划，根据整理单位上报的各地块整理方案，共有14宗城镇住宅用地符合相关法律法规及政策要求，按规定可以编入下一年度国有建设用地使用权出让计划内。为保证该市土地市场平稳健康发展，拟对各地块利用AHP法进行系统评价后，再对是否可列入国有建设用地使用权出让计划进行决策。测度指标的标准化处理公式为：

5.2 标准化处理

对备选的14宗地块的测度指标进行标准化处理，计算得出结果，如表4所示。

5.3 测度指标的权重确定

结合测度指标体系特点，可以使用层次分析结构模型中的完全独立性结构模型，即设目标层-项目可行性水平为O，对应的准则层设为C，包括C1、C2、C3，准则层C分别对应的指标层设为P，其中C1对应P1-P4，C2对应P4-P8，C3对应P9。

此次研究对于每个指标的相对重要性判别，采用1-9尺度法，如表5所示。

与此同时，构造成对比较矩阵。具体计算结果如下。

通过Matlab分析软件计算可得，矩阵O的最大特征根λ=3.0649，对应的特征向量W=（0.2968，0.5756，0.1276）。

一致性指标 ，

随机一致性指标RI=0.52，可以得到一致性比率<0.1，通过一致性检验。

社会指标C1的成对比较矩阵：

矩阵C1的最大特征根λ=4.0961，对应的特征向量W=（0.064，0.136，0.568，0.232）。

一致性指标，随机一致性指标RI=0.90，可以得到一致性比率<0.1，因此通过一致性检验。

经济指标C2的成对比较矩阵：

矩阵的最大特征根λ=4.1344，对应的特征向量W =（0.5668，0.1389，0.0499，0.2444）。

一致性指标，随机一致性指标RI=0.90，可以得到一致性比率<0.1，通过一致性检验。

5.4 确定权重值

综合以上计算结果，即可以得到各备选地块测度指标层次排序权重值，如表6所示。

5.5 各备选地块实际测算

设标准化后的指标值为准则层的决策变量，为指标层的权重，U为项目前期评价测度值，则：

根据公式14，分别计算出对14个备选地块测算值，其结果如表7所示。

5.6 具体得分

通过表7测算出备选地块的具体得分，绘制出折线图，如图2所示。

5.7 结论

图2中可以清楚地显示出，14个备选地块中，A地块评价测算分值最高，为0.8065；评价测算分值最低为N地块，为0.0537。两者分值相差0.7528，说明各地块适合进入该市下一年度国有建设用地使用权出让计划差异显著。再者各地块的评价平均值为0.2419，从图2中可以看出，除了ABCD这4个地块，其余10个地块均在平均值以下，说明该10宗土地目前评价水平不高。该市政府在选取可列入国有建设用地使用权出让计划的地块中应对ABCD这4宗土地进行重点决策。

6 结语

土地作为最基本的生产生活要素资源之一，决定了需求的广泛性；作为不可再生的稀缺性资源之一，决定了供给的有限性。根据一般市场经济理论，解决这一供需矛盾的最有效办法就是市场化配置土地资源，进行市场化配置土地资源的主导者就是政府。土地出让比一般商品交易具有更复杂、更深刻的经济关系，并且社会影响广泛，涉及利益巨大。政府不能通过强制性的政策手段干预市场的正常运行，只能通过科学、合理的方式对土地资源进行市场化配置，而国有建设用地使用权出让计划的编制正是对市场化配置最有效的保证。

在土地市场异质化发展的今天，各地政府应根据土地市场发展的客观规律，结合自身发展的特点，对国有建设用地使用权出让计划的选取进行更为科学合理的决策。

基于AHP法建立的国有建设用地使用权出让计划选取评价体系，是根据现行土地市场异质化发展状况而进行研究的，具有科学性、灵活性的特点，可根据不同时期土地市场发展状况确定影响因素。当土地市场异质化状况发生新的转变时，亦可根据当时的发展要素，进行影响因素的权重分析，具有较强的科学价值和实际意义。

参考文献：

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4.林毅夫.有效市场也需要有为政府.金融时报.2013.11.27

作者简介：

胡博，工程师，就职于天津土地交易中心。

Abstract：Real estate market has entered a period of diversified development and thus lead to a heterogeneity in land market since the new century.The government，which is the only supplier of the land market，should combine the market demand to the adjustment of the land supply rhythm and plan to meet the request of the developing market.This dissertation is in government perspective to establish a model based on the AHP to evaluate and select the same kind of state owned construction land use right transfer plan and try to make an analysis of the application.

keywords：Heterogeneity in land market，Land use right transfer，AHP

李求军/责任编辑