人口结构对我国城市房价波动的影响

[摘 要]随着房地产业的高速发展，房价问题受到广泛的关注。利用我国人口出生率、自然增长率和城镇化率等数据，分析人口年龄结构和城镇化变化对房价波动的影响，由于20世纪80年代婴儿潮的初次购房叠加了60年代婴儿潮的改善住房需求，2004—2012年房价呈持续上升趋势，90年代以后出生人数下降，导致2013—2015年房价增速放缓，同时城镇化速度的加快会导致房价上涨。并预测2015—2025年由于房屋需求下降，房价将呈下降趋势。

[关键词]房价；人口结构；城镇化

[中图分类号]F74 [文献标识码]A [文章编号]

2095-3283（2015）09-0127-03

[作者简介]宋稞（1992-），女，汉族，河南信阳人，硕士研究生，研究方向：国际贸易。

1998年，我国取消了福利性住房分配制度，中国房地产市场开始向着市场化的方向发展，进入21世纪以来，房地产业投资额不断增加，实现高速发展，已成为国民经济的“支柱产业”，房价问题受到广泛关注。

根据价格需求理论，房价波动会受到房屋供给和需求两方面因素的影响，假设供给曲线不动，仅从需求方面考虑房价波动，当需求上升时，需求曲线向右上方移动，房价上升，反之亦然。本文在相关文献的基础上，从人口结构的人口年龄结构和城镇化两方面来解释房价波动的原因，并据此预测2016—2025年我国的房价波动趋势。

一、文献综述

Smith和Ohsfeldt（1982）研究了政府公共品供给与房价之间的关系，发现政府公共品投入越多，房屋价格上涨速度越快。赖小倩（2007）从地价的角度，通过历年的相关数据分析来确定地价与房价的相互关系和因果决定关系，得出从长期来看房价对地价的影响程度较为明显，地价只是影响房价的一个因素，不能起决定性的作用，并且指出了我国房价中土地价格所占比例偏高的不合理性。况伟大（2010）在住房存量调整模型基础上，从预期和投机角度考察其对房价波动的影响。在对中国35个大中城市1996—2007年数据进行研究后，发现预期及投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。田磊（2013）发现货币政策冲击和一次性房价冲击对于产出、就业、通胀以及房价通胀等主要宏观经济变量具有更大且持续性长的效应。

住宅需求是每个人的根本需求，这一属性决定了中国住宅市场必然会受到人口因素的影响，假设中国未来的分税制度和货币政策不变，人口结构的发展无疑是影响住房需求的重要因素。陈鹏（2013）定性分析了人口年龄结构变化对住宅市场需求的直接影响以及人口年龄结构变化带来的经济效应对住宅需求的间接影响。并以人口年龄因素为依据，对住宅市场的需求进行了细分，发现未来舒适型住宅仍然是需求主体，享受型和老年型住宅将迎来发展机遇。但长期看，作为刚性需求主体的婚龄人口的增加，中国住房需求仍会处于增长状态。徐建炜（2012）等以人口结构变化作为切入点对中国住房价格持续高涨现象进行分析发现：中国少年人口抚养比例的提高虽然会带来房价上涨，但是老年人口抚养比例增加带来的效应却恰好相反。王一帆（2013）从人口结构中的年龄结构和性别结构角度出发，利用大陆31个省份1998—2011年的数据，综合考虑人口结构对住房价格的影响，得出人口性别比例与总人口抚养比例对房价的影响较小。陈斌开（2012）等利用人口普查数据，对中国人口结构转变和住房需求的关系进行了实证研究，认为“婴儿潮”很可能是2004年以来中国住房价格快速增涨的原因，中国居民住房需求与年龄高度相关，结合数据分析得出，在控制了收入、教育和住房产权等变量后，我国的个人住房需求在50岁以后保持平稳，认为“组群效应”是50岁以后个体住房需求下降的主要原因，且发现人口老龄化将导致中国住房需求增长率在2012年以后大幅下降（如图1所示）。但根据邹瑾（2014）的研究发现，青年人口比例和老年人口比例每增长1%，房价分别增长1.27%和2.08%，老年人口比例上升对房价的影响不仅与“资产消融”假说相悖，其弹性甚至比青年人口比例更高。

二、我国人口结构对城镇房价波动的影响

（一）人口年龄结构因素对房价波动的影响

利用《2014中国统计年鉴》数据，绘制中国1980—2011年的人口出生率和人口自然增长率散点图。1980—1991年人口自然增长率保持在12.98‰以上；1980—1989年期间，出生人口从1786万人增加到2400万人以上，形成了我国历史上的第三次人口增长高峰，即80年代婴儿潮；1992—2013年，人口自然增长率逐渐下降，并在2011年后呈低水平回稳趋势（如图2所示）。

根据图3可知，2004—2010年房价迅速上升，2004—2012年是我国20世纪80年代婴儿潮的初次购房时期，同时又叠加了60年代婴儿潮的改善住房需求，是我国房地产业发展的黄金阶段，故房价呈持续上升趋势。从2014年新建商品住宅月同比价格上涨、持平、下降城市个数变化情况可以发现，2014下半年开始房价下降的城镇个数显著增多，这与90年以后出生人数下降存在正相关性。2013—2015年，90后逐步步入适婚年龄，开始初次购房，但需求与供给差额远远小于2004—2012年80后进入婚龄而产生的住房巨大需求供给差额，因此，相对于2004—2012年，近年来我国房地产业发展增速减缓。

根据2000年与2005年人口普查数据估算的中国不同年龄段的房屋面积需求显示，在年龄为15岁附近出现一个购房小高峰，此时年龄为15岁人群正进入高中，对学区房的需求上升，故引起了购房热，对房屋的需求面积不大也正好印证了这一点；20—26岁年龄段对房屋需求面积迅猛增加，此年龄段步入适婚年龄，购买的住房大部分是婚房，但由于刚进入劳动市场，有限的可支配性收入限制了住房面积；40—50岁年龄段人群，可支配性收入的增加以及财富的积累使他们产生改善性住房需求，房屋面积需求较大；但在50岁以后，对住房面积的需求呈下降趋势，这点与陈斌开（2012）50岁以后个体房屋需求下降的结论相一致。endprint

（二）城镇化对房价波动的影响

根据2014中国统计年鉴数据绘制1995—2013年中国城镇化率和人口流动人数变化图。中国的城镇化率从1995年的29.04%逐年上升至2013年的53.37%，人口流动数量也由1995年的0.8亿上升至2013年的2.45亿，据最新的数据显示，2014年中国的流动人口数量已上升至2.53亿。人口地理分布逐渐向城市转移，是影响房价不可忽视的因素之一，城镇化加快可使城市住房需求快速增长，从而带动房价的上升。陆铭（2014）研究发现房价上涨速度居于前列的是吸收了大量外来人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。因此，当城镇化带来的住房需求增长被理性预期到的时候，房屋成为投资品，人们将房屋出租收取租金或通过跨期出售获取差价，使房价增长率可能高于人均GDP增长率，导致房价上涨过快。但并非所有城镇化人口转移都会对城镇房价市场产生消极的影响，大量接受过高等教育的农村青年进入城镇，他们支付房价的能力弱但需求强烈，并逐渐成为购房的主力军；以务工为主的流动人口仅从农村转地域性移到城镇，这部分人群对购房的需求弹性较大。

三、对2015—2025年我国房价波动的预测

根据人口的年龄结构和城镇化变化趋势，排除其他因素影响，预测2016—2025年间新增城镇基础住房价格会逐年下降。此阶段60后退出劳动市场，00后进入劳动市场，但00后的出生率远远低于60年代婴儿潮出生率，引致劳动人口开始减少，社会抚养比例开始上升，人口红利逐年减少，人口数下降导致房屋需求下降；与此同时，人口自然死亡所释放的城镇住房供给大于有着低出生率的00后所需要的城镇住房需求，因此在其他因素不变的情况下，新增的城市住房需求下降。根据历年城镇化率增长趋势，预计2015—2025年间的城镇化率会处在55%—65%间，由于城镇化率在50%以时上增速放缓，2015—2025年由农村转移到城市的人口减少，也将导致城市住房需求下降，房价随之下降。

[参考文献]

[1]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010（9）：67-78.

[2]Smith，B.A.，Ohsfeldt，R.Housing Price lnflation in Houston，1970—1976[J].policy Studies，1982，8（2）：257-276.

[3]赖小倩.地价与房价的关系研究[D].西安建筑科技大学，2007.

[4]田磊.房地产价格波动、货币政策与中国经济波动[D].华中科技大学，2013.

[5]陈澎.人口年龄结构对住宅需求的影响分析[D].南京大学，2013.

[6]徐建炜，徐奇渊，何帆.房价上涨背后的人口结构因素：国际经验与中国证据[J].世界经济，2012（1）：24-42.

[7]王一帆.我国人口结构对住宅价格影响的实证研究[D].华中师范大学，2013.

[8]陈斌开，徐帆，谭力.人口结构转变与中国住房需求：1999—2025，基于人口普查数据的微观实证研究[J].金融研究，2012（1）：129-140.

[9]邹瑾.人口老龄化与房价波动—来自中国的经验证据[J].财经科学，2014（6）：115-123.

[10]陆铭，欧海军，陈斌开.理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济，2014（1）：30-54.

（责任编辑：刘 茜）endprint