房地产管理中多项目开发模式的问题解析

周莉娟

摘要：项目制管理是当代房地产企业极力推行的组织管理形式。在新的市场形势下， 各个房地产企业为求得更广阔的生存和发展空间，保持快速稳定的发展势头，就必须不断推进管理创新，尽快确立适宜企业实际的管理模式。本文针对房地产管理中的多项目开发模式进行分析研究， 以期提高房地产管理的科学性和有效性。

关键词：房地产管理 多项目开发 管理 问题分析

引言

近年来，随着社会的发展和人民社会水平的不断提高，房地产行业发展势头迅猛， 占国民经济的比例越来越大。然而，随着市场竞争的白热化，政府政策的控制，房地产行业利润空间被不断压缩，开发项目的成本也在逐渐增加。为实现健康长远发展，房地产企业就需要在项目开放、管理方面投入更多精力，不断扩大企业规模，追求更大的发展空间和经济效益。

一、房地产多项目开发的必要性

1、房地产企业自身发展下需要。

我国房地产发展的总体情况：呈现出松散的局面，且资金的集中度不高，抗风险能力低，缺乏行业引导。同时房地产的涉及面广且开发周期长，存在着很多不确定的因素，房地产行业容易遭受较大的风险。因此，房地产行业只有扩大规模，实现规模化生产才能够实现对资源的有效整合，提高抗风险的能力，进而推动房地产的长远发展。可见，进行多项目开发是房地产实现自身发展的需要。

2、有利于增强市场竞争力。

由于房地产行业市场竞争越来越激烈，导致房地产企业开发新项目难度较大。房地产企业要想继续保持其竞争优势，就要加大对人力、物力以及财力的投入力度。此外，随着房地产行业发展越渐成熟，房地产开发领域涉及的专业分工现象逐渐突出。对顾客而言，更加倾向于选择整体产品均好的房地产企业，但实际情况是，仅有少数房地产企业才能做到全面铺开。如果房地产企业选择采取多项目开放模式，就能够吸引大批优秀人才。房地产企业通过加强外部合作，联合多方力量，提高其管理水平和产品质量，从而实现其市场占有率和竞争力的提升。

3、有利于提高投资回报率

在新的房地产政策影响下，若房地产企业仍然沿用过去的单项目开发方法，容易导致现金大量外流，从而无形中增加相关成本费用和开支。且在回款后大量资金只能存放于银行， 一旦通货膨胀率较存款利率高，则会致使存款缩水，从而导致投资的利润率少于预期值。但房地产企业开发多个项目，科学安排现金流出和流入，就能确保资金的合理快速运作，因此房地产企业在未投入大量资金的情况下就能产生预期的投資利润率。

二、房地产多项目开发的模式

在房地产的多项目开发中，主要有三种模式：矩阵式管理型、职能管理型和项目管理型。

1、矩阵式多项目管理。

矩阵式的多项目管理是以项目部为主体，对企业的监管和设计工作都是由总部的职能部门直接进行管理的，区域公司只是对内部的一般性事物进行管理。项目部由多个部门抽调出来的专业人才组成，并对项目经理和部门经理负责。这一项目管理模式有着自身的优势，可以实现对外界环境的快速反应， 但是项目管理人员受到双重的领导， 容易引发管理的冲突。

2、职能多项目管理。

职能管理型是一种由各部门依据项目开发阶段情况干预项目的管理模式。在这种模式中，房地产企业总部只负责监督和管理所属一级企业，而项目及其他业务直接由下面区域级公司负责管理，具体包含项目拓展、设计、销售等。此管理模式能够使分工具有集中、专业等特点，从而能够做到最大程度地重复使用内部资源。

3、项目管理模式。

在项目管理型模式中项目公司是开发的主体，下设有工程、 设计和销售等职能岗位， 该管理模式对外适应性较强， 能够很快对外部的各种变化及时作出相关反应。在缺点方面， 由于房地产企业总部无法全面有效控制项目的开发，导致内部资源常出现被闲置的情况。面对不同的管理模式，房地产企业需结合自身特点、企业战略以及管理重点等方面选择合理的管理模式。

三、房地产多项目管理中的问题

在多项目开发模式日益兴起的今天，多项目管理模式已经成为房地产企业在激烈竞争中能否取胜的关键所在，但与单一项目开发模式相比，多项目开发所存在的问题也不可避免的暴露出来。也势必会面临许多新的管理难题，如成本的压力、 资源的竞争以及市场目标快速变化等。

1、没有健全的资金管理机制，监管力量差。

近几年，我国的房地产企业一直将经营发展的重点放在业务的拓展方面，对于企业内部的细节管理则缺乏有效的监督管理，并没有制定出健全的内部管理机制，相对于其在业务方面的管理，内部资金管理相对落后。解决措施是以企业整体发展为视角制订资金平衡计划。在多项目的房产开发模式下，企业在制订项目的开发计划时，企业的管理者应该要具备全局观，依据企业全局发展观来制定相应的投资策略，不能够只从项目的角度来制定资金的调配计划。

2、规章制度不完善

在过去开发单一项目过程中，由于相关管理级别和人员都少，相对简单的规章制度也不会对管理水平造成明显影响。而在多项目开发的管理模式中，管理级别、职能部门、工作人员明显增多，在这种情况下企业的各项工作程序、资金使用等都变得复杂。一些房地产企业未及时建立健全管理制度，容易导致管理混乱，各职能部门间沟通不畅、合作协调性较差，甚至监督考核不规范、不明确，从而影响企业整体运作效率。为有效解决这一问题，企业需在进行项目开发前，全面制定符合企业实际的科学高效的管理制度，从制度层面确保各项工作的有序开展。

3、资源配置的不合理。

资源的合理配置是促进企业发展的关键因素。房地产行业作为一种资源密集型的产业，包含了品牌、人力、土地、财务、技术、客户、供应商以及政府等相关内部、外部资源。资源合理有效性配置的过程在一定程度上就是企业发展或者是社会发展的过程。但是，我国很多房地产行业在开发多项目时，不能科学合理地配置、优化这些内外部资源，使企业的资金或者是人力资源处于极度紧张的状态下，进而阻碍了企业的发展。从这个角度来讲，为了保障房地产行业的得到良性、可持续的发展，房地产企业应合理的优化、配置企业内外部的资源。

4、战略规划不够清晰。

房地产企业的发展战略主要有市场、产品等发展规划，一些企业在开发多项目过程中未在初期制定明确的发展规划，因而在后续发展中对项目的开发程序和产品的质量考核等缺乏相应的考核标准，从而使开发项目具有较大市场风险。对此企业在开发项目之初就需制定战略规划，在市场战略规划方面，要明确市场发展目标。在研制产品的发展规划方面，要细化到产品模式、产品质量、项目规模等

结语

目前，我国大部分的房地产企业都面临着多项目的新型开发模式下，单个项目的开发资金多，企业面临着无力承担的窘境，这使得企业的资金管理工作遇到了巨大的挑战。而多项目开发模式的管理方式在房地产的发展做出了不小的贡献，但是多项目开发模式也存在部分问题。本文主要分析了多项目开发模式对于企业发展的必要性，同时分析了其存在的问题，以供借鉴。

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