浅析房地产开发企业非货币性拆迁补偿业务财税问题及对策

刘军

摘要 拆迁是我国现今城市快速发展中非常重要的一项工作，在拆迁过程中，不可避免的会涉及到部分补偿问题。在文中，将就房地产开发企业非货币性拆迁补偿业务财税问题及对策进行一定的研究与分析。

关键词：房地产开发企业；非货币性拆迁补偿业务；财税问题；

1 引言

随着我国社会水平的提升，我国的城市建设也在此过程中获得了积极的发展。而在城市发展过程中，拆迁是非常重要的一项工作，对于城市功能的完善以及城市面貌的改善具有着非常积极的意义。而随着城市拆迁工作量的加大，我国在拆迁政策、法规方面也进行了不断的完善，对于我国城市房屋的拆迁行为起到了较好的规范与维护作用。目前，非货币性补偿方式是城市拆迁工作中经常应用到的一类方式，即根据拆迁面积对其进行补偿。而在财税方面，在我国部分地区的处理工作中还存在着一定的问题，对此，就需要我们能够通过良好对策的应用保障该项工作的顺利开展。

2 会计问题

对于现今以非货币方式对被拆迁者进行补偿的方式来说，由于双方在补偿协议中仅仅对补偿以及实际拆迁的面积进行了反映，而在具体价值量方面却没有全面的反映，就可能在实际处理会计问题时将其中的实物补偿方式以非货币性资产交换进行理解。并在具体核算工作开展过程中以资产交换制度中的相关规定对账务进行处理，即仅仅将超出补偿面积作为销售收入，而对于开发商补偿给被拆迁者的价值不仅没有对其收入进行确认，也没有对开发成本进行确认。对于该种处理方式来说，乍一看貌似有理，而经过深入分析则可以认识到这其实是一种偷换概念的行为，从适用角度分析，根据实质重于形式的原则，这种行为就是一种以新换旧的行为，即企業将房产对被拆迁者原有房产进行换入的一种方式。而对于该类补偿业务来说，其由于具有着销售以及购买这两个完整的部分，而需要以收入以及建造合同的方式对其进行核算，即需要先从被拆迁者将旧房进行购买后，再以新建房屋的价格对其进行出售。而由于在实际操作中，无法对计量价格进行准确的确定，就使得该类操作方式在可操作性方面存在着一定的欠缺。对此，我们则可以从税法的角度对上述情况中所存在的问题进行分析，即在非货币补偿方式下，企业首先需要将拆迁房产以成本价的方式对计税收入进行确认，并对相应的营业税金进行缴纳。从这个角度中我们则可以了解到，要想对该计量价格进行获取，就需要等到整个建筑项目清算之后才能够实现。而对于该种情况来说，从时间层面看就很难对其完成。而根据我国会计准则中建造合同的规定，房地产企业根据上年完工、且已经销售房产的平均成本为依据开展会计处理，则可以等到整个项目建设完毕、清算时在根据建设实际成本对其进行适当的调整。根据该项规定，则能够帮助我们对上述存在的问题进行了较好的解决。

由于在工程项目建设完工后，其中所具有的实际发生成本中就已经对拆迁时估算成本进行了包括，这种情况就存在着一种对于建设项目成本的一个循环，并以此使我们很难对实际计量价格进行估算。根据此种情况，在我们对补偿房产价格进行确定时则可以按照以下方式进行：第一，不考虑补偿部分。如果在本计算中非货币补偿金额较小，则可以根据重要性原则的要求不对这部分金额进行确定，并以项目实际发生成本在对之前我们已经估算入账成本进行提出之后经过计算获得最终的计量价格；第二，修正成本。对于该方式来说，其是以上一计算项目所具有的平均成本为基础，即通过工程上一项目到本项目之间所需要的施工经济增长率对其进行修正；第三，核定成本。在该方式中，需要我们以当地物价部门以及税务机关所核算的统一成本价为依据进行计算。

3 税务问题

在非货币补偿工作中，其在税务方面主要有土地增值税、所得税以及营业税的处理。其中，我国各地税务机关在所得税方面都具有着较为统一的认识，且在基本原则以及计缴规定方面也非常清晰，这就使得我们需要将目光主要放在土地增值税以及营业税这两方面的处理。从应纳营业税的角度分析来说，如何对政府拆迁补偿进行界定是一个重点与难点。目前，我国已经针对该方面制定了一系列的政策，并从土地承包人土地之上的青苗、建筑物等土地附着物，土地使用者使用权营业税等方面进行了一定的解释与规定。而对于我国对土地使用权进行收回所需要支付的补偿费来说，无论是补偿费支出的一方还是补偿费收入的一方都不需要对该营业税进行征收。而如果实际情况不属于上述情况中的一种，那么双方都需要对营业税进行增收。同时，由于我国并没有对什么样的拆迁情况属于我国对土地使用权的收回，所以在国家政策出台之后，我国不同地方税务部分在对拆迁相关税收政策进行出台时，也根据其实际情况进行了不同的说明，并因此存在着一定的差异。而经过对不同地区营业税征收原因的分析，其存在差异的主要原因就是没有对政府拆迁行为产生统一的认识。而根据我国征税原理，如果拆迁补偿需要由政府或者国家进行承担，那么无论拆迁人从投资公司还是从财政取得拆迁补偿都应当将其纳入到政府拆迁范围之内，而如果该项拆迁并不需要政府或者国家承担，那么则需要将其根据销售不动产对营业税进行征收。同样的道理，如果是通过非货币方式对被拆迁户进行安置，那么无论我们是以何种方式进行结算，都应当以全额销售的方式进行。

而从土地增值税方面看来，根据我国《土地增值税暂行条例》中的规定，补偿费为工程开发成本则应当将其纳入到对增值税进行清算时的扣除项目。而对于企业通过产权调换方式将其作为房屋拆迁补偿的情况来说，企业在此过程中就相当于将其所具有的不动产所有权以转移的方式交给了被拆迁户手中，这种情况的存在也应当认为其属于对相关经济利益的获得。而根据我国增值税相关规定，该收入包含有对房地产进行转让所获得的全部经济利益以及价款。根据此种情况，除了具有特殊规定以及政府政策性拆迁之外，房地产企业在以该种方式进行补偿时也需要对土地增值税进行征收。而在征收方式上，一般情况下，在对房屋产权进行转移时就需要对增值税进行预征，之后再对整个项目所具有的土地增值税进行清算。而在此过程中，需要注意的一点是在我们以非货币性方式对营业金额进行核算时，如果税务机关对其进行了补缴，那么该部分营业税则不能够将其列入到开发成本之中，以此避免对企业带来不必要的税务风险。

4 结束语

可以说，随着我国城市建设水平的提升，房地产事业的发展，越来越多的开发企业都逐渐以非货币方式进行拆迁补偿。在上文中，我们对房地产开发企业非货币性拆迁补偿业务财税问题及对策进行了一定的研究与分析，需要在实际财务、税务工作开展时能够把握重点，以正确方式的应用保障财税工作的正确、高水平完成。

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