浅谈住宅维修基金管理

郭涛

摘要：住宅维修基金是建筑物的养老保险金，近年来，住宅维修基金归集规模越来越大，引起了社会广泛关注。本文梳理和分析了目前我国住宅维修基金运行中存在的主要问题，提出了住宅维修基金的创新管理措施。

关键词：住宅维修基金，基金管理

一、住宅维修基金概述

住宅维修基金包括住宅共用设施专用基金和住宅本体维修基金。住宅共用设施专用基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。其中，共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金，包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅维修专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋新的产权所有人。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

二、住宅维修基金管理中存在的问题

1.部分住宅维修基金处于空白状态。旧式的商品住宅和已出售的公房维修基金收取率低，基本上还处于空白状态。广大业主观念上没转变，认为房子买了维修的事属于国家或单位负责。

2.住房维修基金部门的核算不合理或不公开。由于住房维修基金关系到产权单位、开发单位、广大购房者和物业公司等利益，因此各地住宅维修基金的管理主体由上述情况的不同也不尽相同，这些必将影响到住房维修基金核算的及时、准确。《住宅专项维修基金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当根据本地情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”这意味着要求各地要定期公布当地住宅建筑安装工程每平方米造价。这就存在不合理之处，众所周知，建筑安装工程每平方米造价和地基地质状况、地段交通环境、楼层屋数、楼层层高、景观标准、气候环境、施工企业的施工能力、建设单位的管理水平等因素有关，以地方定期分布的住宅建筑安装工程每平方米造价为基准进行缴纳，显然将上述因素都视为相同，这就会导致不同地基地质状态的住宅、不同小区的住宅、不同施工单位承建的住宅、不同建设单位开发的住宅都要交纳相同的维修基金，而它们每平方米造价显然是不同的，甚至同一小区不同两栋同层高同层数的住宅由于地质状况的不同，每平方米造价会相差很大。由于以上因素的不同，它们的致损因素、机会与实际维修成本都会相差很大，这显然是吃大锅饭的方式。

3.目前住房维修基金的财务会计报告不统一、不规范。而规范的财务会计报告，不仅是国家有关部门对住房维修基金营运进行监督的需要，更是企业内部加强管理的需要。

4.住房维修基金的审计监督及查询、对帐制度还需待加强。住房维修基金来源于百姓，而不是来源于财政，因此其应真正用在百姓的住房维修上。

5.住房维修基金利息结算未落实好。住房维修基金存入住房维修基金专户之日起按规定计息，而住房维修基金计息收益转作住房维修基金滚存使用和管理，但不少住房维修基金的管理主体，哪怕结算了也未将计息净收益转作住房维修基金使用和管理，或者并没有按规定将住房维修基金利息按年度结算，这都对广大业主的利益造成一定的损失。

6.住房维修基金挪用现象存在。在政策还有被修改之前，住宅开发商可以代收代缴住房维修基金。一些开发商在帮助业主办理住房维修资金手续时不经允许就擅自截留或挪作他用，开发商代收住房维修基金，在完全办理完房产证之后才将资金转到专项帐户上，就导致了资金的不确定性和不安全性，有时甚至导致住房维修资金和银行实际存款之间存在较大数目的缺口。

7.住房维修基金监管力度不够。使用不容易，而大量的闲置资金，又给贪污腐败留下了巨大的隐患，一些内部机制不完善的机构将住房维修基金用于投资风险大、安全性低的项目，给住房维修基金能否安全使用带来很大的隐患和威胁。

三、住宅维修基金管理措施

1.完善相关专项法律法规。购房者交纳了维修基金才准许购房者办理产权证明，这样才能保证新售商品住宅维修基金收取率。法律法规还应完善到房屋產权转让、过户手续办理也要看维修基金是否达到规定标准，包括老式的商品住宅和已出售的公房根据所在地房管部门核算情况交存维修基金，保证住宅的使用寿命。

2.加强维修基金监管。行政主管部门应减少对住房维修资金使用的行政干预，着力培育业主自治管理机制，同时建立以业主、业委会、主管部门多层面的监管制度，并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。引入第三方监管机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。

3.有效实现住宅维修基金的保值增值。住房维修基金要得到更好的保值增值不仅取决于一个国家资本市场的发育程度，而且还与管理机构的投资决策水平息息相关。根据经济形势，住房维修基金可用于国债的现货和国债回购、新股认购等。

4.简化住宅维修基金的申报程序。政府制定相关法规，简化在住宅维修基金的申请程序，以方便居民使用住宅维修基金，同时政府应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。

随着住宅维修基金归集规模越来越大，引起广泛关注，申报程序繁琐，欠缴迟缴，监管力度不够，保值增值得不到有效实现等问题日益凸显出来，应引起高度重视，尽快出台相应专项法规，设立统一的机构等加强对住宅维修基金的管理，使之发挥应有的作用。

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