天津地铁上盖商业物业开发初探

王斌

天津地铁1、2、3号线以及轻轨9号线已投入运营，地铁5、6号线正在建设中，一个清晰的地铁运营网络逐渐形成。地铁作为快捷、高校、舒适、安全的交通工具，已成为城市居民首选的出行方式。城市土地稀缺、土地整理成本不断上涨的背景下，如何提高土地的利用效率，发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设中关注的重点。

地铁上盖物业用地分为两类，第一类是，地铁站体位于开发地块之内；第二类是，地铁站体位于地块一侧。第一类地铁上盖物业用地，最佳的选择是与地铁站体同步规划、设计、施工。根据TOD项目开发规律，地铁站周边应进行高强度开发，尤其是地铁上盖物业。此类物业以公建建筑为主要形式，物业中包含有商业、写字楼、酒店等。地铁上盖物业与地铁站体在建筑设计中，从建筑荷载、结构、布局等方面考虑，多层商业位于地铁站体上方，是普遍采用的建筑布局。因此，地铁上盖商业物业与地铁站体在设计中是否协调，将影响其与地铁站的经營与运营。接下来将对地铁上盖商业物业开发的有关问题做重点分析。

一、地铁上盖商业物业的定义

标准地铁上盖商业，指商业物业特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场。准地铁上盖商业，指商业物业距离地铁站距离较远，需要设立封闭或开放式的地下或高架通道甚至需要先通过其他建筑再间接连接地铁站台，从而将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁站进入商场内。

二、地铁站体与地铁上盖商业物业结建方法

地铁站体与地铁上盖商业物业在结建问题上有3类设计、施工方案：第1类，将上盖商业物业的基础部分与地铁站体同步施工。第2类，地铁站体先施工，同时在地铁站体外侧打入2排以上的柱网。第3类，在地铁站体上建一层转化层，使上盖商业物业柱网与地铁站体的柱网相互转换。从地铁上盖商业物业和地铁站日后的经营、运营考虑第1类方案最为合理。

三、地铁上盖商业物业开发存在的问题

地铁上盖商业物业开发采用基础部分与地铁站体同步施工的方式较为普遍，因而商业物业对建筑结构、布局的要求也是必须考虑的内容。在规划设计中研究较多的是如何满足规划指标要求，并根据规划指标进行设计。对用地周边市场情况、项目定位、主力店对建筑物的需求考虑较少。导致所设计方案与市场需求出现偏差，物业在未来销售、招商中将会出现“硬伤”影响日后经营。

四、天津地铁上盖商业物业市场简述

天津商业区由高度集中向多层级发展，由早期的单中心，即滨江道——和平路商业中心，逐步向多中心综合型商业发展，已逐步形成了以大悦城、万达广场、银河购物广场为代表的多中心商业格局。大型购物中心已经替代百货业态成为天津主力商业类型。

地铁沿线已运营的大型商业物业中，属于标准地铁上盖商业的暂时没有，基本上是以通道连接的准地铁上盖商业。具有代表性的是地铁1、3号线换乘站营口道站，其通道与伊势丹百货、津乐汇、号外时尚馆等商业物业相连。商业营业面积约6.64万平方米，均为百货业态，距天津滨江道200米。伊势丹百货主要经营奢侈品，经营品牌有TSL、 La Clover、迪奥等，其地下二层精品超市与地铁通道相连。津乐汇主要经营中档商品，经营品牌有OLAY、KISSCAT、AZONA等，地下1层商业街与地铁通道相连接。近几年电商迅猛发展对百货业态较大冲击，上述商业在地铁的带动下较商圈内的其它百货商场经营状况要好，但也存在着商业业态调整的问题。其与地铁2号线沿线的大悦城、乐天百货这种休闲、体验式商业业态较多的商业物业相比，地铁的带动、提升作用相对较小。

地铁2号线沿线的天佑城、大悦城、乐天百货等商业物业，是以购物中心、shopping mall等业态为主要，较传统的百货类业态更具吸引力。同时借助迅捷的地铁动脉，商圈的可达性较以往大幅提高，客人的时间成本大为降低，其商圈辐射范围和吸引力进一步扩大。

以大悦城（shopping mall）为例，建筑面积27万平方米，营业面积16.2万平方米，其体量巨大、业态丰富、地理位置佳，加上地铁客流的带动作用，其商圈的辐射范围逐步扩大，逐渐形成了天津新兴的商业中心。

五、各类商业业态对建筑物的要求

准地铁上盖商业的建筑设计与地铁站体设计相互影响较小，只需考虑地铁出入口与上盖商业的结建问题即可。标准地铁上盖商业，其上盖商业（多层商业）位于地铁站体之上，基础部分需与地铁站体同步设计、施工。因此，地铁上盖用地由地铁公司独自或与开发商合作开发的情况较为普遍。

标准地铁上盖商业在同步施工的情况下，项目的定位、主力店的选取都要第一时间进行分析论证。最佳的情况是，与主力店签订租赁协议或合作意向书，根据主力店对建筑的要求进行设计、施工。以下是部分主力店对建筑要求的相关指标：

超市：经营楼层选择1—4层；营业面积10000—20000平方米；单层面积5000平方米左右；层高要求首层层高大于5.5米，二层以上层高大于4.5米；楼板承重大于500kg/㎡ 一般800kg/㎡为宜；卸货区大于300平方米；柱间距8 x 8 米。

特色类餐饮：经营楼层选择以首层为主，2—5层均可；营业面积500—5000平方米；单层面积500平方米左右；层高要求层高3米以上；楼板承重大于350kg/㎡；接通煤气，设有隔油池；卸货区60～100平方米；柱间距灵活。

影院：经营楼层选择3—5层；营业面积3000—6000平方米；层高、柱距净高不低于6米、柱距不低于10米；楼板承重大于450kg/㎡。

地铁上盖商业物业和地铁站体设计时，在充分考虑地铁功能的前提下，必须满足主力店对建筑物要求，否则未来经营将面临较多困难。比如超市要求楼板承重较高、影院要求层高较高、大型餐饮要求接通煤气和设有隔油池等。主力店无法顺利进驻，将会影响外埔的招租或销售。如进行后期改造，则改造的成本普遍较高，有些建筑“硬伤”恐怕也不是改造能解决的问题。

六、上盖商业各设计阶段与地铁的结合

不论是地铁公司自己开发，还是与开发商合作开发地铁上盖商业，在做规划设计时就应通盘考虑。在规划设计阶段不仅要满足规划指标要求，还要根据周边市场、项目定位、主力店的需求进行综合考虑，对规划指标提出调整建议。因此，标准地铁上盖物业用地应进行前期的市场定位工作。初步设计阶段，在满足地铁站功能的前提下，尽量满足拟招主力店对地铁上盖物业的要求。施工图阶段，根据主力店的需求作局部调整。

同时，地铁上盖商业物业定位之前招商人员就应与主力店、散户进行接洽，了解其对项目的要求；是否有开店计划；是否愿意未来在此经营。项目定位后，根据对未来商户的需求，对目标主力店进行接洽，签订有关协议或意向书。

七、结 论

标准地铁上盖商业物业开发涉及上盖商业与地铁站体的结建问题，需要将地铁站体建设信息、地铁上盖商业物业定位信息、主力店信息等综合考虑，完成项目的各阶段设计工作。只有这样才能既保证地铁站体的顺利施工，也能最大限度发挥地铁上盖商业物业的使用功能，提高项目的综合效益。