房地产企业对景观项目的预算管理探析

2015-10-21肖志伟姜宁

建筑工程技术与设计 2015年8期

肖志伟姜宁

摘要：在房地產项目中，预算控制占据了十分重要的地位，景观项目的预算管理的好坏直接影响项目的景观效果。本文分析了景观项目在设计、施工和后期养护等阶段的预算控制要点，加强预算控制，提高企业效益，促进企业高效运转。

关键词：景观项目；预算；控制；管理

随着社会的进步与经济发展，人们的生活质量不断提高，对于自身的居住环境的关注度也越来越高。小区环境是城市生态环境的重要组成部分，建设优良的居住环境不仅关乎人们的健康生活，更关乎城市整体环境的改善与保护。随着人们认知的不断进步，房产开发企业的经营策略也发生了变化，小区的景观建设日益受到关注，景观被提到了一个前所未有的高度，景观的品质甚至代表了楼盘的品质，各个企业纷纷以景观作为卖点，从景观层面突出各自楼盘的特色。在这样一个大环境下，一个房产项目的成功与否，在很大程度上要看景观工程优秀与否，而对于房产开发企业来说，最关注的莫过于花多少代价去做景观，才会产生最佳的利益，因此，景观项目的预算管理也成为项目开发过程中，一个需要把控的重点。景观工程的品质不仅取决于项目的投资，高投入并不意味着好效果，更重要的是设计的理念、项目的管理以及后期的养护，本文将从以上几个方面分析项目开发中，景观预算管理的要点。

一、项目的景观设计和预算

景观设计指的是在建筑或规划设计的过程中，对周围的环境要素进行整体的考虑和设计，使得建筑与自然产生呼应关系，使其使用起来更方便，更舒适。在一般的情况下面，景观设计包含了四个阶段，分别是概念、前期、初步和施工图设计阶段。

房地产开发是一个以营利为主要目的的经营行为，在房地产项目的开发中，项目预算的控制十分重要。景观项目预算指的是在进行整个景观项目的实施过程当中所涉及的费用，包含了景观项目前期设计的费用、施工预算和后期的维护预算。景观项目的前期设计费用指的是在设计阶段涉及的费用。而施工预算指的是在景观工程建设时所产生的费用，这些费用包含了人工费、原料费等。在景观项目预算当中，后期的景观维护费也用占了很大的比例[1]。

二、设计阶段的预算管理

景观项目设计阶段的预算管理就是在景观项目设计的前期阶段加入预算管理的理念，引入预算管理概念。在设计方案的同时，就考虑到材料的选用，预估方案的造价，这样不仅能够体现出设计的理念，而且还能够在达到要求的情况下降低预算。优美的环境必然能够使得楼盘的价值得到提升，但是如果一味追求这一价值，没有对建造预算加以控制，这就会降低房屋的销售利润，这对于房产企业来说，是得不偿失的，因此，在设计阶段就对需要对预算加以控制，从而加强对整个项目的预算控制 [2]。

在设计阶段的预算主要由两方面组成，一是设计费，二是方案的选择与材料的选用。在选择设计单位的时候，需要对其进行对比，了解其设计方案预算机制及其专业素质。在设计的时候需要明确设计目的，而且还需要进行实地调研，在保证景观效果的时候最大化地利用地域资源，然后进行合理规划设计。在制作设计图纸的时候，需要对其操作性等进行评估，保证设计能够施工。

在原材料的使用方面，我们需要尽量当地选材。这样不仅能够降低预算，而且还能够与周边自然环境紧密结合，营造“虽由人作，宛自天开”的意境。在选择植物时，以乡土树种为主，不仅易成活，也利于后期养护管理。同时，还需要考虑四季的变化，最合理地搭配植物，保证四季都能够欣赏到景观[3]。

三、景观项目施工阶段的预算控制

景观项目在施工阶段的预算控制，占据了很大的地位。施工项目的预算主要由直接预算和间接预算构成。直接预算主要有材料费、人工费、机械使用费以及与其相对应的二次搬运费等费用。间接预算则主要包括现场管理人员工资、办公费等的一系列费用。

在施工阶段，预算的变化很大程度上取决于材料的变化以及工程量的变更，因此，预算的控制主要是指控制直接预算。

材料的采购：实践证明，景观项目的原材料采购费用，占整个项目预算的比重高达60%～70%，所以降低项目预算的关键就是节约材料的预算。对于进场的材料要正确计量，认真验收，最大程度的减少采购过程中的管理消耗。

设计变更管理：应加强工程变更和签证管理，不擅自修改已获批准的施工图

设计，不随意增加项目，不随意更改设计标准，严格按程序操作，避免造成投资失控的严重后果。[4]

现场变更管理：建立项目管理部图纸修改意见收集制度，项目管理部与设计部协调沟通机制，减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。

此外，安全文明施工方面的控制，也是必须关注的重点。合理组织本项目规划安全措施、文明施工措施，避免采用预算高、性价比低的方案，选用合理施工路线，采取有效用水、用电措施，合理节约预算。

四、景观项目的后期养护费用控制

景观的经济性，既要顾及工程的建造预算，这关系到开发利润；更要顾及长期的养护预算，这关系到物业养护、管理的费用[5]。

在景观设计时，需要选择一些便于后期养护的植物，这样就能够尽量减少后期养护时人力与物力的投入。如果在前期的设计、施工阶段没有考虑后期的养护问题，必然会增加物业管理公司的负担。一些小区因为要控制整个小区运行预算，进行低水平的维护，降低了景观的整体观赏效果，从而影响小区的品质，令楼盘的价值缩水。