中国养老地产发展模式与策略研究

陈琳

【摘要】养老地产是为应对人口老龄化及为老提供服务的新兴产业。总的来说，中国养老地产有所发展，但存在的问题依然相当突出，如政策支持不够、盈利模式不清及有效需求不足等。为此，本文就中国养老地产的发展模式及发展策略进行讨论，以应对中国养老地产的发展困境。

【关键字】养老地产；发展模式；发展策略

一、研究背景

据2013年9月的数据资料显示，至2012年底，中国超过60周岁的老人年约为1.9亿人；至2020年，该数据预计会上升至2.43亿人；至2025年，该数据预计攀升至3亿人。可见，中国正处在人口极具老龄化的阶段，且该阶段会持续很长的时间。为此，国家民政部印发的《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（2012年7月）指出：国家应积极支持及鼓励民间资本参与养老产业的发展。国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（2013年9月）指出：国家应积极应对日渐严峻的人口老龄化，花大力气发展养老服务业。面对此社会背景，养老地产应运而生。养老地产是依托养老住宅及围绕为老服务的新兴养老产业模式，且此种多功能的养老支持体系对企业投资的依赖性相当大，因此养老地产亦为企业就中高端老年群体而投资开发的、具备为老服务功能的老年综合社会。本文以此为研究背景，分别浅析中国养老地产的发展模式及发展策略。

二、中国养老地产的发展模式

老年住宅分为政府福利型、政府收益型及企业盈利型三种类型，而企业盈利型即为养老地产，是由企业投资开发的初、中、高级及单、多体大型老年综合社区，且配有老年社区的基本配套设施。目前，养老地产已发展有高端养老养生综合体、老年社区及嵌入式老年公寓三种不同的层级及规模。养老地产具有多种独具内涵的盈利模式，具体由政府优惠补贴、专业服务能力、金融结合、土地获取及客户定位等要素体现出来。从盈利模式的分类角度而言，养老地产具有下列几种发展模式：（一）全部出售模式，即养老概念住宅与超配套设施相结合，具体采取老年住宅概念来全部出售房屋产权，辅以区域级别配套，如东方太阳城（见图2-1）。（二）销售+持有模式，即养老概念住宅与养老地产相结合，具体为住宅销售与养老配套设施持有相结合，如北京太阳城。（三）会员制管理模式，即销售会籍，具体实行会员制管理模式，出售长短期会员卡，因此此种模式亦被称作销售+持有模式的变相形式，如上海河源老年社区。（四）只租不售模式，即医疗健康社区，因此企业全部持有，具体为只租不售，且对非自理、半自理及自理老年人进行区别性对待，同时收取不同的租金，如燕达国际健康城。

图2-1 东方太阳城的效果图

图2-2 中国养老地产的发展时序

从发展模式来看，中国养老地产行业具有养老服务社会化、养老服务设施集约化、养老服务高端化及；养老地产金融化（见图2-2）的特点。养老地产的兴起与发展对应对中国人口老龄化具有重要作用，但目前，中国养老地产却遭受到政策支持不够、盈利模式不清及有效需求不足等发展困境。可见，加强对中国养老地产的研究非常必要。

三、中国养老地产的发展策略

养老地产为社会性质的养老与盈利性质的地产相融合的过程，因此该过程定会出现某些不和谐的因素。为此，中国养老地产应采取符合时代发展要求的发展策略，具体表现为：

（一）健全养老保障制度。据调查数据显示，中国城市拥有储蓄存款的老年人约占42.8%，且至2010年，中国老年人的退休金总额约为8383亿元；至2020年，该数据预计上升至28145亿元；至2030年，该数据预计攀升至73219亿元。因此，国家应切实转变老年人的养老观念，积极倡导积极老龄化及健康老龄化，以期让所有老年人均能享有舒适的养老环境。同时，国家应切实转变年轻人孝敬老年人的观念，积极倡导百善孝为先，以激励更多的年轻人敬老、善老及愿意为老年人创造更为舒适的养老环境，由此实现养老地产有效需求的增加。此外，国家应尽快健全相关的养老保障制度及认清当前养老地产政策的落实现状，并把养老地产列为地方政府的考核指标，以督促地方政府对国家养老政策的有效落实。

（二）建立起养老产业链。养老地产行业需由强大的企业集团抢占市场先机及创新发展模式。养老地产的开发商投资养老地产的最终目的是实现利益最大化，因此有必要对社会资源进行整合，并采取综合性的盈利模式，由此建立起完整的养老产业链。从运营管理角度而言，实行老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营的盈利模式，即售出相当比例的老年住宅，便可收回相应的投资成本，以免资金回笼慢使企业承担较大的运营风险。此外，部分持有经营来适应老年人的实际需求，并以此为前提，加强养老地产与相关行业的合作，以实现盈利，如与大学教育或幼儿教育合作，以满足老年人的精神文化需求，具体实现方法为：老年公寓附近修建幼儿园，以缓解老年人的心理压力；老年公寓靠近大学而建，以方便老年人参与再学习，且大学亦可开设系列老年人保健养生类课程，以丰富老年人的精神生活及促进老年人的身心健康；养老地产应与保险业或老年医疗业合作，以实现对资源的整合，从而建立起完整的养老产业链，并最终实现开发商投资风险的降低及养老地产业的健康发展。

四、结语

结合上文可知，养老地产问题可理解为社会老龄化问题，因此对养老地产发展模式及发展策略的研究过程，应始终立足两大方面，即如何依照中国国情，有效缓解人口老龄化带来的压力；如何以缓解人口老龄化为前提，实现企业盈利的目的。为此，本文就中国养老地产的发展整理出三大策略：健全养老保障制度；建立起养老产业链；加强政府支持力度。除文中提及的内容外，要想实现中国养老地产业的长足发展，则研究的深度及广度有待增加。

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