大型城市综合体工程造价管理的经验探讨

惠燕芳

摘要：随着城市经济的发展，单一的地产开发模式已经不能满足人们的工作、生活、居住要求，不能适应地产的迅速发展，在此背景下，大型城市综合体建筑模式应运而生。本文首先介绍了大型城市综合体的概念和特征，结合自己多年的实践总结出大型城市综合体工程造价管理的几点经验。

关键字：大型城市综合体；工程造价管理；经验

前言

随着区域经济发展，城市规模持续扩大，城市化进程快速推进。在城市快速发展的同时，出现了环境污染、交通拥挤、中心城衰落、土地供求不平衡的一系列城市问题，成为城市可持续发展的制约因素。作为一种集约化、区域化的大型城市综合体开发模式，具有土地集约、功能复合、规模庞大、区域辐射力强及社会经济效益大等优势，促使国内许多城市加快了大型城市综合体的开发及布局。

1大型城市综合体的概念

“大型城市综合体”，通俗地说就是集合商务写字楼、大型购物中心、高星级酒店、豪华公寓、高尚住宅、国际会展中心、中外特色餐厅、动感娱乐城、大型影院、体育健身中心、综合交通枢纽、地下停车场等功能于一体，定位为城市“吃、喝、玩、乐、住、行”综合服务的“生活馆”。大型城市综合体基本上具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

2大型城市综合体工程造价管理的经验

2.1重视源头，加强工程设计环节的管理

设计阶段是大型城市综合体项目造价管理的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程的费用中比例不大，一般只占建设造价的1.5%-2%，但对工程造价的影响却高达75% 以上，由此可见，设计质量的好差直接影响到建设费用以及建设工期的长短，直接决定了人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10% 。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目造价的有效管理。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视最初设计，以避免“先天不足”

2.2需要编制合约规划

大型城市综合体工程量比较大，需要控制成本和进度，因此需要编制合约规划。合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。合约规划也是制定项目招投标计划的基础，根据合约规划编制年度或月度招投标计划，并根据合约规划分解的目标成本，控制合同价。

2.3 把握重点，加强项目施工环节的造价管理

加强项目造价管理，降低工程造价，更是项目管理的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。利用货币形式在项目施工过程中对管理对象的耗费实行全面管理，运用标准造价进行项目造价管理是一个行之有效的方法，具体做法如下：

2.4制定标准造价

确定建筑产品价格的依据由建筑预算定额、预算单价、材料结算规定和取费规定组成，根据施工图预算书文件，施工企业结合工程项目特点、自身作业条件，编制合理施工方案，在此基础上制定工程项目标准造价。项目标准造价由人工费标准造价、材料标准造价和费用标准造价组成。标准造价是完成施工任务的预期造价。在制定过程中，做到既能激发职工最大积极性，又宽紧适度。

2.5建立项目造价责任制

推行项目管理是实行项目经理负责制的施工管理方法，项目造价管理应在项目经理主持下，把造价管理的各项内容责任到人，分别进行核算和分析，建立造价核算责任制；健全造价原始记录，严格执行造价开支范围，运用造价管理各种方法，及时对施工活动进行动态分析，从各环节、各岗位上挖掘造价潜力。

3招标投标阶段的造价管理

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的管理都有至关重要的作用。在招标过程中造价管理，业主方应注意与加强以下几点：

3.1做好招标文件的编制工作

造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价管理。

3.2合理低价者中标

目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

4有效管理工程造价，签订施工合同的管理

4.1 签订施工合同时工程造价人员要提早介入

自从《建筑工程工程量清单计价规范》推行后，在实行工程量清单计价法的招投标工程中，一般采用合理低价中标，施工合同是以工程量清单为基础签订的固定综合单价，而工程量清单是施工合同文件的重要组成部分，它对工程造价的约定起着重要的作用，必须加以重视。作为工程造价管理人员，要认真审查合同条款，对影响工程造价的各项条款把关，特别注意材料价格、取费依据、计价方式、索赔处理等，均应作明确约定，使合同中约定的承包内容具体化，也为施工中发生设计变更和材料调差提供单价依据，防止因错漏或产生歧义而造成浪费和损失，为工程造价管理工作掌握主动打下基础。在实际工作中经常会发生工程量变化而产生的索赔与反索赔，因此施工合同中必须约定因工程量变更如何调整综合单价。如因工程量有误或设计变更引起工程量增减，哪些在合同約定的幅度内可以调整、如何调整，哪些是合同约定幅度外不许调整等，这些均要在施工合同中明确约定。

4.2 加强合同管理，完善合同内容

合同管理既是一门科学，也是一门艺术。科学规范的合同管理可以维护业主和承包方的正当的合法权益，使合同双方愉快地履行各自的义务，建立良好的协作关系，减少合同纠纷，促进工程项目顺利实施，最终实现工程造价的管理目标。要做到科学、规范的合同管理，首先合同签订的过程要规范、合法。合同在法律上有效的证据应是原件、符合事实、加盖公章和签名，并有明确的内容且未超过时效，否则就是不具备法律效力的。合同内容签订时，要根据工程的特点选择适当的价款调整条件，因为不同的价款调整条件，直接关系工程造价的管理效果。

5 结束语

投资管理、工期管理、质量管理等是互为关联的，存在着对立统一的辩证关系，要抓好投资管理，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目造价管理是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在大型城市综合体项目中必须对影响造价的各个阶段实施全过程管理，以利于大型城市综合体开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。

参考文献：

[1] 朱文俊.城市大型城市综合体的功能及价值分析[J].黑龙江城市信息，2009（6）.

[2] 陈纲，原伟.城市大型城市综合体的设计模式探讨[J].四川建筑，2010（2）.