关于小区改造的造价控制探析

李洪平

【摘要】随着小区建成时间的加长，小区内的配套设施逐渐陈旧，甚至不能正常使用，影响到小区配套功能的正常发挥，给居民的生活带来了很大不便。因此，小区配套设施在使用一段时间后，就要进行改造。但是，由于小区建成时间较长，地上和地下的情况比较复杂，不可预见的因素较多，如地上及地下障碍物、交叉作业、工期短、质量要求高等客观因素，所有这些因素都影响着工程投资，致使投资控制难度加大，若不引起重视，造价控制就很难圆满完成，也会造成资金的流失和浪费。本文从设计阶段影响投资管理与造价控制的因素与对策、施工阶段的投资控制与造价管理、竣工结算阶段投资控制与造价管理等几个方面分别对小区改造的造价控制进行了分析和讲述。

【关键词】小区 改造 造价 控制

居民小区改造工程同其他工程建设项目一样，造价控制贯穿于整个建设全过程。加以随着人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。同时，随着小区建成时间的加长，小区内的配套设施逐渐陈旧，甚至不能正常使用，影响到小区配套功能的正常发挥，给居民的生活带来了很大不便。因此，小区配套设施在使用一段时间后，就要进行改造。但是，由于小区建成时间较长，地上和地下的情况比较复杂，不可预见的因素较多，如地上及地下障碍物、交叉作业、工期短、质量要求高等客观因素，所有这些因素都影响着工程投资，致使投资控制难度加大，若不引起重视，造价控制就很难圆满完成，也会造成资金的流失和浪费。

一、设计阶段影响投资管理与造价控制

事实证明，在工程设计阶段，当设计过程完成20%的时候，75%～80%的投资总造价就已经确定了，在初步决定已经做出后，造价工程以及其他人员的作用被限制在剩下的20%～25%投资控制中。因此，设计阶段是投资控制的关键阶段。

小区改造项目不同于新建定型住宅工程，地下污排、雨排、暖网、电网、通讯等系统错综复杂，不可预见因素较多，设计人员经济观念、设计方案是否成熟都会影响到投资。例如：某小区住宅维修改造方案，两个不同的设计单位提交的设计方案，仅主要材料用量就差别3%，单方造价差别5%以上。

针对以上问题，在设计阶段应采取以下控制措施：一是建设单位优选设计单位及设计方案，委托设计要内容详尽，表述准确。审查可研报告，在真实性的基础上，对拟建项目进行技术与经济评价，选择技术上可行，经济上合理的改造方案。二是结合现场实际如初步设计图纸，组织设计人员、使用单位、预算编制单人员以及相关人员细化设计图纸，提高设计深度，综合考虑先进与适用的关系，坚持适用、经济、安全、朴实的原则，搞好设计，使设计图纸达到施工要求。三是在优化方案的基础上编制高质量的投资估算，确定项目总投资额。在编制时，专业人员依照施工图，进行实地勘察与测量，完成准确地反映设计内容，与设计人员积极配合，了解设计意图，认真计算工程量，避免重算和漏算现象发生。在设计修改后，及时修正概算。保证概预算必要的深度和精度，避免任意匡算。并经常深入现场，实事求是地对工程所在地的建设条件，包括自然条件、施工条件等可能影响造价的各种因素做认真的调整研究。在此基础上正确地选用定额、费率和价格等各项编制依据。并根据工程造价管理部门发布的价格调整指数，考虑建设期的价格变动等因素，做到概预算能完整反映设计内容，合理反映施工条件，并根据掌握的大量的已完的工程数据，准确确定工程造价。严格按概预算对造价实行静态控制、动态管理，尽最大可能如实反映投资的使用，从而有效地控制和降低工程造价。

二、施工阶段的投资控制与造价管理

小区改造工程全部是在确保居民正常生活环境下实施的，既要保证工程质量，更要加快进度。而这个前提下，使工程造价得到合理控制，其难度是显而易见的。因此说，施工阶段的投资控制是项目全过程造价管理中最复杂、最困难的阶段。

影响投资控制的因素有：小区施工环境、作业条件变更等原因造成设计的变更，居民的生活习惯等因素都能引起工作量、施工进度变化，导致整个工程造价的变化。在小区改造工程中，在施工阶段投资控制的主要措施有：

1、照地面、道路、雨污排等系统分别制定投资控制目标，并随着工程进度进行动态分析，采用计划控制与过程控制相结合，分项控制、阶段控制与最终目标控制结合的方法，使计划投资始终处于受控状态。

2、单位部门专业人员熟悉施工图纸，严格审核施工组织设计。重点对施工方法、施工手段、工期、质量、安全、技术措施的合理性进行审核，并采取技术与经济比较的方法对施工组织中涉及的新技术、新工艺、新材料进行综合评审。同时，结合招标文件、合同条款约定内容以及现场的施工环境、作业条件等因素，重点审查施工组织中因各种不合理的施工措施而增加的费用，防止索赔事件发生，以达到计划投资与造价控制的目的。

3、设备、材料采购管理。目前，建设单位质量管理与造价控制部门、计划规划部门、使用单位、承包方共同考察，确定部分材料供货商，或者建设单位招标确定供货商，承包商采购，同样能够得到质量优良，价格适中的设备和材料，达到控制投资的目标。我们反对一味地降低造价忽略材料质量的行为，更不提倡只强调材料质量，严重超投资现象。

4、施工過程中变更的管理，把好现场签证关。首先，加强变更管理，制定统一的变更管理办法，提高变更的内容质量，同时做到变更准确及时。在小区建设中，由于地质、水文和不可抗力以及其他无法预料的因素引起的变更，设计的原因造成的变更，都会引起投资变化。建设单位相关人员应予以高度重视，深入现场配合施工方及时处理，本着实事求是的原则，合理确定因变更引起的价款变更，控制投资支出。例如，某小区改造工程双方约定，经现场工程师确定，超过万元的变更单予以认可，将万元以内的关更单进行累加，超过万元认可一个，但累计最多不能超过五个，这样不但解决了承包商压力，重要的是有效地减少了变更，降低了因变更追加的费用，很好地控制了投资费用的增加。其次，现场工程师要把好现场签证关，熟悉合同所包含的内容和工作量，对于现场签证要客观公正，准确处理。必须发生的要及时处理，避免时间长引起不必要的纠纷或索赔。同时，利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场录像等原始资料，特别是隐蔽工程图像资料记录，能够很好地帮助预结算、审计人员审核造价。

5、充分发挥建设单位施工管理人员、监理人员、质监部门人员和审计人员的监督作用。在小区改造过程中，审计人员必须坚持全过程跟踪审计制度，参与工程项目招标、主要材料采购招标、见证隐蔽工程每一环节，对有效控制投资，降低工程造价发挥应有作用。

三、竣工结算阶段投资控制与造价管理

众所周知，各项措施的落实，最终归结为人的因素。竣工结算审核是工程造价控制最后一道关，因此，拥有一支业务精通、作风良好的具有造价、财务、法律、施工等綜合专业知识的技术队伍，是把好最后一道关的关键所在。工程造价人员必须做到一下几点，才能更好地发挥投资控制与管理作用：

1、改变传统观念中就低审核原则，工作尽可能向项目建设的前期发展，特别是与设计的配合，做好投资估算。造价人员要不断扩展知识面，尽量使自己家具备相关的法律、经济、施工技术、信息交流、财务、审计、税收、保险等基本知识，努力成为合同管理方面的行家、真正成为企业的顾问和智囊，做好计划投资管理者的参谋。

2、提高专业素质，掌握和改造项目相关的设计、施工工序、材料、设备等多方面的基本知识、熟悉各种技术经济指标和造价概念，包括工程量、单价、取费标准、各类单方造价指标、各单位工程之间的造价比例，对造价构成和费用划分要界定清楚，概念明确，做到编制依据清晰明了，定额子目的套用正确。

3、熟悉与基本建设优选的规章制度、部门规定，尤其是在造价管理方面的方针、政策、国家和地方主管部门的有关规定。值得说明的是，掌握政策规定尤为重要，规费是政府要求的费用，是保障安全生产、文明生产必不可少的，也是不可竞争的费用，不能为了一味的降低工程造价，调减安全、文明施工费用费率，甚至砍掉规费。

4、熟悉现场施工环境和作业条件，结合实际合理计取措施费用。例如，小区中架空暖网高速不够，砼浇筑作业机械不能正常通过，材料发生二次倒运，增加二次到运费或记取拆除、恢复管网等应合理计取。

5、随时掌握有关造价、材料、设备的动态价格信息、行情，以及新型材料的信息，了解建材市场发展趋势。

结束语：

总而言之，小区改造的工程造价控制一个集管理、技术、质量、施工于一体的综合性系统工程，也是一个动态工程。因此，小区工程造价控制应贯穿于改造工程建设的各个阶段，真正做到小区改造工程投资的有效控制，就必须对改造项目全过程进行周密、认真的管理。

参考文献：

[1]王建平 浅谈住宅小区改造工程造价控制[J] 胜利油田职工大学学报 2005（19）

[2]关改先 建筑工程造价控制的探析[J] 价值工程 2014（24）

[3]张 悦 浅析建筑工程造价控制存在的问题及对策[J] 科技创新与应用 2014（25）