浅析现代房地产项目中的合同管理及风险防范

【摘要】随着在我国法治国家下房地產经济的高速发展和繁荣，合同管理作为现在房地产工程项目管理的重要组成部分，迫切需要通过“合同之治”来规范房地产工程项目管理和风险防范，通过合同管理和风险防范来规范房地产项目管理和风险防范，有效促进项目各个参与方有效、按约履行合同，保证项目各方的经济利益、规避项目风险。

【关键词】房地产工程项；合同管理；风险防范

随着中国房地产市场的扩大和繁荣，越来越多的资本流入了房地产市场，市场上出现了越来越多的建筑产品。但是随之而来的是出现了越来越多的房地产项目法律纠纷，诸如房产开发商与总包之间的承包合同纠纷、与设计院之间的设计合同纠纷、与监理之间的监理合同纠纷等。因现代房地产工程项目是一个复杂性的系统工程，具有合同标的大、建设周期长、工程参与方众多、涉及面广、法律关系复杂等的特点，房地产企业迫切需要通过“合同之治”来规范房地产工程项目管理和风险防范，促进项目各个参与方有效地按约履行合同，保证项目各方的经济利益、规避项目风险。因此房地产开发商在工程项目管理过程中，懂得并能熟练运用法律和“合同之治”进行风险控制是大势所趋，势在必行。

一、房地产项目管理中的合同管理及风险防范的意义

房地产开发项目是在市场经济下，基于对现有国家法律法规政策、市场经济情况及预期和预测下，对不动产项目进行投资及管理的一项市场经济活动，因其具有标的大、投资额高、建设周期长、工程参与方众多、涉及面广、法律关系复杂等特点，在房地产项目的决策、规划设计、建造、销售和售后管理的五个阶段，涉及到融资、置地、发包建设、设计咨询、监理管控、广告策划和销售、售后物业管理等过程，因此房地产项目风险也非常大。故通过项目管理的合同管理具有切实的必要性，项目管理以合同管理为核心，协调和衔接好合同与合同之间的关系，通过合同管理规避项目风险保障各方权益具有很强的现实意义。

二、合同管理在项目管理中的地位和作用

项目管理在签订和履行合同过程中，如果不符合国家的法律法规或者与法律法规相冲突，则可能陷入全部无效或者部分无效的境地，对于项目管理方而言，合同系约束项目管理各方的依据和准则。

三、项目管理中涉及的合同种类及如何进行合同管理

要全面做好项目整个生命周期的合同管理的决策和实施工作，确保整个项目在不同阶段、不同主体之间顺利开展，实现项目的总体目标和效益。 根据项目阶段的不同，合同种类主要存有以下种类：

1、项目决策阶段

合同主体主要涉及房地产项目开发商、咨询方、政府、土地转让方、政府、银行等。在项目的立项和决策阶段，组建好既懂工程技术，又懂法律，既懂经营管理，又懂造价、财务的综合素质谈判人员作为项目谈判班子，能保证在合同谈判中处于一种智力均衡，信息对称的状态，增加谈判的力量，提高风险识别能力，让熟知和精通合同的专业法律人员及地产项目主要负责人参与商讨合同条款这才能降低合同风险。

2、项目谈判阶段

主要涉及勘察合同、设计合同、招标合同、监理合同、施工承包合同、采购合同、技术咨询合同等，合同主体主要涉及房地产开发商、勘察单位、设计院、招标代理机构、供应商、总承包商、监理单位等。在项目的谈判和实施阶段，需要始终贯彻“利益原则”和“共赢原则”。以利益作为切入点，以共赢作为目的，合理公平设置合同条款，做到利益平衡。

3、项目的合同签约和实施阶段

此阶段涉及上述合同的实际签约和实施，需要注意识别风险。首先，需要认识到项目合同管理中合同订立的方式及传递过程中的法律风险，现代科技的发展使得信息交流迅速快捷，诸如QQ，MSN，EMAIL等此类电子信息的传递广泛应用于商务贸易和谈判之中。对于现代房地产项目管理之中，要十分警惕在快捷之下的法律风险。虽然我国法律规定，数据电文亦是有效的文件，但在实际执行之中，往往面临着证明效力低，无法鉴别真伪的问题，一般数据电文需要通过公证方式加以固定，因此，项目中的合同管理需要识别此类风险。

4、项目的合同履行阶段

在传统的房地产项目实务中，往往存有重口头指挥，轻书面文件的情况，此种传统方式的优点在于快捷和变通性强，但是其也存有致命性的弱点，即项目负责人在信息传达过程中会存有信息缺失、信息传输错误的情况。更严重的是，一旦出现不一致或者纠纷的情况，会出现“口头指令”无非追踪和证明。因此，在项目的实际履行阶段，为了避免上述情况的出现及其带来的法律风险，应当进行书面指令的传输及阶段性成果检查和书面确认，一旦出现与预期情况不符合的情况，可以及时追踪和调整方向。

四、现代房地产项目管理中的风险防范

如前所述，现代房地产项目是具有投资大、周期长、工程参与方众多的系统性工程，一些房地产开发商因为法律意识不强，缺乏运用法律手段管理项目，不能对存在的法律风险进行有效控制，往往容易被牵着鼻子走，在出现法律纠纷后又不知所措，不仅造成巨大损失，企业的名誉、形象也受到严重影响。因此，应当从以下一些方面进行风险防范：

1、对项目主要管理人员进行法律法规培训，提高法律风险防范意识

项目主要管理人员的行为不当、缺少风险规避意识系项目管理的一个重要风险因素，因此要减轻该风险因素，有必要对其进行法律法规和风险规避的培训教育，内容包括但不限于安全、相关资质许可、《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》（试行）、《建筑安装工程总分包实施办法》及其它方面的法律法规、相关流程标准和操作规程，以帮助主要责任人员了解项目开发所面临的各种风险，了解和掌握基本的权利意识和证据保全意识，以避免任何一个疏忽行为导致项目的损失。

1、完善公司制度、严格监管公章、合同章、财务专用章的使用

现在房地产项目管理的实务中往往存在缺少必要的公章使用制度和流程及使用后的文件备案程序，往往申请盖章人拿文件直接要求立即盖章，公章保管人缺少必要时间进行文件的审阅、风险分析和报备程度，直至出现纠纷之时，才发现曾经有一份盖章的合同或其它法律文件已经出具。因此房地产项目中要首先建立公章专人保管制度、公章签字审阅审批流程制度、盖章后的文件备案归档制度。

2、建立健全证据收集和保全

在法律案件中，所谓有理而说不清的案件数不胜数。有理就是当事人自己觉得有理，也就是所谓客观上有这回事，但说不清，就是指无证据加以支持。无证据加以支持的所谓“理”不是法律意义上的“理”，也就是仅仅是法外之“理”。因此，证据有无、证据确实充分与否直接决定诉讼的结果。

3、完善合同及文档管理

生效的合同本身在出现纠纷之时，就直接可以作为证据直接使用，因此完善合同文档管理能够促进健全纠纷争议出现之时的证据收集和保全。而设计图纸系公司知识产权的一部分，需要进行保密性管理，一旦外泄或者被其它房地产开发商使用可能会引起著作权方面的纠纷，上演潘石屹版“疯狂的石头”建筑也撞衫的纠纷。

结 语

随着中国房地产市场的繁荣，项目工程投资规模、数量的不断增加，在现代房地产工程项目管理中合同管理的重要性越来越重要，在成百上千份与项目相关的合同中，一旦其中的一个合同发生纠纷，可能会引起“多米诺骨牌效应”，给房地产企业带来巨大经济损失，因此通过有效的合同管理和风险防范措施来规避可以预见的风险，可以有效地进行房地产工程项目管理，保证项目中各方的利益。

作者信息： 曹万青（1980-） 男，上海人，同济大学经管学院，2010级项目管理工程硕士。

参考文献