京郊楼市“高端化”隐忧

文 / 《新产经》记者 王成刚 周 永

在北京郊区，各路高端楼盘纷纷登场，拟售价格不断创出新高，而其中一些项目涉嫌违规，应引起重视。

专家公寓变成“北辰.红橡墅”别墅区

在乍似回暖的楼市热潮中，北京豪宅产品表现抢眼。

在北京郊区，各路高端（高价）楼盘纷纷登场，拟售价格不断创出新高。

北京市昌平区内就有多个楼盘推出了“天价”房源，认购起步价高达800万元的别墅已令消费者瞠目，而养老地产推出的租赁式住宅，获得租住权的则须一次性向开发商支付近百万元押金，更是令人咋舌。

但对于从不缺少富人集聚的北京而言，看似天价房源背后，却有着“不差钱”的现实需求。据了解，起步价800万元的别墅楼盘为北京昌平小汤山镇马坊村“北辰·红橡墅”地产，据项目现场销售人员介绍，至今已销售过半。而另一处只租不售且需支付百万租住押金的楼盘，则为泰康人寿在昌平新城打造的高端养老地产——“泰康之家·燕园”项目，有报道称，该项目开盘当天已有50位租户办理签约手续。

专家公寓变身别墅区

6月30日，《新产经》记者在位于北京昌平小汤山镇的北辰·红橡墅售楼处了解到，该项目是由北京北辰实业股份有限公司投资，北京天成天房地产开发有限公司开发的一个纯粹低密度别墅社区，容积率只有0.5，绿化面积高达40万平方米，所开发的房产以联排、双拼为主，搭配少量独栋，所有房产均采用地上两层、地下一层的建筑形式。

据该售楼处工作人员介绍，北辰·红橡墅位于昌平立汤路与温榆河交界处，为70年大产权别墅区项目，于2014年7月6日开盘，预计今年底交房。目前在售房源为联排365、369、436㎡，赠送30㎡露台及70-100㎡花园，总价800万起；双拼505、515㎡，赠送30㎡露台及200-300㎡花园，总价1400万。工作人员还提醒记者，由于别墅属市场上稀缺房产项目，现在房源已所剩不多，欲购从速。

有意思的是，北辰·红橡墅作为一个容积率只有0.5的典型别墅地产项目，却将国家明令禁止新建别墅地产的规定内容印于该楼盘宣传彩页中，不是用于警示公众，而是意在标榜自身项目为绝版。

从宣传彩页中可以发现：“国土资源部与国家发改委联合印发的《禁止用地项目目录（2012年本）》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。而在《限制用地项目目录（2012年本）》中则强调：住宅项目容积率不得低于以下标准为1.0（含1.0）。”然而，紧跟其后的一句内容则是：“这意味着容积率0.5的红橡墅已成为绝唱”。

北辰·红橡墅作为开盘不足一年时间的别墅地产项目，又是如何在别墅禁令下实现拿地和开发的呢？

经多条信息源交叉证实，北京天成天房地产开发有限公司对北辰·红橡墅开发是沿循一个农业科技住宅项目向前推进。

记者从北京市规划部门提供的相关材料中发现，2013年1月17日，北京市规划委员会昌平分局以“2013规（昌）建字0006号”（建字第110114201300009号）文件，向北京天成天房地产开发公司书面下发了北京小汤山农业高科技示范园住宅小区二期工程规划许可证。此外，北京天成天房地产开发有限公司早在2003年就已获得北京小汤山农业高科技示范园住宅小区（一期）用地规划许可等审批手续。

与此同时，北京市发改委也向记者证实，北京天成天房地产开发有限公司当初是以小汤山镇马坊村农业高科技示范园住宅小区专家公寓项目名义申请并获得的立项审批。

一位不愿透露姓名的昌平区政府人士向《新产经》记者表示，以农业科技园住宅项目拿地的奥妙之处是，开发商以此付出的拿地成本要远远低于用于商业住宅征地所付出的代价。与此同时，借助农业科技名义圈地，可享受到税收、扶持资金等一系列优惠政策。“不过，商品房住宅用地与农业科研用地，属性上有着本质的不同，不能混为一谈。如今，该地块却被拿来用作商业地产开发，个中原因值得反思。”该人士坦言。

实际上，北辰·红橡墅完全是以农业科技示范园住宅小区专家公寓名义实现立项、规划、征地等审批。然而，一个普通住宅项目缘何又演变成别墅开发的呢？

北京天成天房地产开发有限公司有关负责人在电话里向记者表示，该别墅项目实际为低密度住宅项目——类独栋，并非别墅地产。

泰康之家·燕园天价押金

与北辰·红橡墅天价别墅相比，同样在昌平地产界激起不小波澜的还有“泰康之家·燕园”收取的百万押金。

据了解，泰康之家·燕园地产项目是由泰康人寿投资建设的国际标准大型综合养老社区，于今年6月正式对外开业运营。该社区住宅总建筑面积约31万平方米，全部建成后拥有住宅3000套，单套户型面积从64平方米至181平方米不等。近期投入试运行的一期住宅，完全采取只租不售方式统一由开发商运营，开园当天已有50个租户签约。

据泰康之家·燕园售楼处工作人员介绍称，该园位于北京市昌平新城核心区域，是泰康之家打造的首个旗舰医养社区，也是泰康人寿用八年时间打造的CCRC持续关爱型社区，融合了保险、医疗、养老三大产业。

谈到商业模式，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升曾介绍称，改革开放30多年以来，保险业发展有两种模式，一种是走“金融宽带”的模式，银行、证券、保险，以资本运作为手段；还有一个模式是走专业化道路，以保险为核心，深耕寿险产业链。泰康发展医养产业，推动实体养老社区与泰康保险产品的结合，利用保险长线资金匹配长期投资，打造全生命产业链，实现“长坡、宽道、厚雪，滚最大的雪球”，这一商业模式创新具有长期生命力。

不难发现，该项目一期住宅采取一次性长租模式，或正是为迎合陈东升所宣讲的泰康创新型商业模式。

泰康之家·燕园有关营销负责人向记者表示，入住泰康之家养老社区，需要通过两种交费渠道实现。一种是要缴纳入门费、乐泰财富卡和月费。另一种是租客需一次性购买不低于200万元的保险产品（名为幸福有约），可免去入门费与购置乐泰财富卡等费用。

该负责人还告诉记者，具体交费办理程序为：先是由租客缴纳10万元订金（也称排号费），享有2018年入住该社区权限；3个月内，由租客选房之时再交10万元补齐总计为20万元的入门费；待租客入住前，须再购置最低面值为60万元（根据租住户型面积而定）的乐泰财富卡一张，并签订3年入住协议；入住期间分季度再向开发商缴纳每月实际消费的各项费用（统称月费）。随后，该负责人介绍称，以入住该社区最小户型64平方米一居为例，在缴纳20万入门费、60万元乐泰财富卡后，每月需再支付5000元/1人（7200元/2人）的月费。

这意味着签约泰康之家·燕园的50位租客中，每位至少要付出数十万甚至上百万元“押金式”的门槛费。

不过，入门费与乐泰财富卡都是一笔一次性缴纳且可退还的押金。缴纳入门费方可获得泰康之家养老社区的入住资格；缴纳乐泰财富卡的费用，获得乐泰财富卡会籍，锁定“免房屋基本居住费用”的优惠；月费包含房屋使用费、居家费用和餐费，均是需按月缴纳的费用。

有分析人士认为，泰康这一根植保险、跨界融合的商业模式得到了保险行业内外的广泛关注，为中国方兴未艾的医养产业提供了可资借鉴的范本。

不过，也有法律人士担忧，泰康自诩的商业创新模式——只租不售（一次性收取租客近百万元押金），被疑有变相非法集资与逃税之嫌。无论是入门费还是购置乐泰卡，开发商在收取后向租客开具的无非是张收据而己，不用上税的百万收益在到期退还的有利说辞下，可任由支配使用。由此，借助入园名义向社会不特定人群收取高额押金的行为，从法律层面上看，难以回避集资嫌疑。

近日，《新产经》记者赶到泰康人寿保险股份有限公司总部大楼内的泰康之家（北京）投资公司，试图了解上述项目的销售模式等问题，但该公司有关负责人以需要书面采访为由，婉拒了记者采访。

“目前，泰康之家·燕园一期独立生活区的365套住宅已经全部预定完毕，其中200余套将在2018年底前入住。”该项目接待处销售人员曾如是对记者说。

泰康之家燕园养老社区前景难料