北京楼市复苏的虚与实

文 / 《新产经》王少杰 周 永

北京行政副中心落户通州，让通州站在了楼市复苏风口。通州楼市近期不仅被迅速催热，还带动北京整体楼市逐渐走出低谷。

7月的北京，一股由通州刮起的楼市回暖之风将天气搅得更加“闷热”。

北京行政副中心落户通州，让通州站在了楼市复苏风口。通州楼市近期不仅被迅速催热，还带动北京整体楼市逐渐走出低谷。

楼市虚火正旺

或许是为了赶工期，位于北京通州永顺镇刘庄村北一地产施工场地，连续数日昼夜施工，开发场面异常火爆。据了解，该地块由富力地产集团开发，目前已有数栋住宅楼封顶在即。

不同于以往，通州区今年5月份房地产销售面积高达16.9万平方米，是去年同期的1.9倍，单月销售额达34亿元，为去年同期的3倍。数据显示，今年6月通州区住宅成交量更是创下近两年最高纪录，当月成交的网签量一共是1184套，环比5月增长了328套左右。与此同时，二手房成交量在全市网签量中占比12.6%，较5月份上升5个百分点；成交均价环比上涨了2%。

成交量上涨的同时，房价自然也水涨船高。目前通州诸多在售楼盘正在制定涨价方案或已小幅上调售价。位于通州的首开·缇香郡宣布自6月20日起，价格将在目前13850元/平米的均价基础上，微调一个点；相比之下，京贸国际城售价涨幅较大，从27300元／平米上调至31000元／平米，涨幅近10%。但达到如此涨幅的项目并不多见。

“目前我们在售房源已经不多了，这部分房源后期还没有调价计划，目前毛坯价格在25000元／平米左右，相比此前上涨约500元／平米；精装价格在27000元／平米左右，相比之前上涨1000元／平米。”华业东方玫瑰项目负责人说。

值得一提的是，通州楼市短期内迎来的强劲复苏，在北京远郊区县中仅是一个缩影。从6月下旬开始，北京大兴区集中推出多个地块，吸引了龙湖首开联合体、碧桂园、恒大、保利、金融街等13家房企或联合体参与。多宗地块“未拍先热”，有开发商以3万元/平方米楼面价格夺得其中一地块，照此计算，未来区域内的普通住宅价格将突破5万元/平方米。

据统计，目前，北京门头沟、大兴、怀柔、平谷、密云等区县的房产销售均出现明显涨幅，而且上涨幅度远高于通州。

从“降低首付”“调整公积金贷款额度”，到“三次降准降息”，今年上半年以来，在经历了多轮利好政策推动后，北京楼市逐渐走出低谷，尤其是北京的近郊和远郊区县，或将迎来更快的发展空间。

事实上，在京的一些地产商经历了北京楼市跌宕起伏后，面对此番重重利好，并未表现出过度的“亢奋”，而是更趋于理性看待楼市发展变化。

有地产商则分析认为，即使家门口是“北京市政府”，也不会像很多人想象的那样对区域楼市造成巨大影响，毕竟大家关心的学校、医院没有迁过来，地铁线路也没有增多。如果无法改变“有城无业”的现状，仅仅依靠概念炒作，房价在短期内很难出现大涨。

容积率只有0.5%，以“普通住宅”立项审批、推广名为“麗宫”的豪华“天价”别墅地产项目，目前正在建设91栋独栋别墅，其中的33栋在未取得商品房预售许可证的情况下，该公司已经在主要路口设置大型广告进行推广。据销售人员透露，每平方米售价在8万至10万，每栋的价格在1亿元左右。开发商是丽来富华集团有限公司旗下的北京丽来房地产开发有限公司和北京富华房地产开发有限公司，虽然也有过不凡的开发、营销业绩，但从销售人员不断电话催促交纳200万“信誉金”现象看，看房的客户寥寥无几。

去库存压力加大

“通州楼市在经历多年的大起大落后，短期内疯狂上涨的可能性已经不大。尽管近年来通州新出让土地、新开工楼盘不多，但一些老项目仍有较多房源未出售，此外还有部分新盘刚刚入市或尚未入市，供应上难以支撑房价大涨。”一位不愿透露姓名的业内人士对《新产经》记者说。

该士人还援引相关数据称，截至6月11日，通州区累计未售新建商品房13947套，按照近6个月每月成交680套计算，至少需20个月才能消化目前库存。

还有报道称，进入6月份以来，通州个别楼盘成交量出现明显增长。以通州华业东方玫瑰为例，该项目4月和5月的认购金额都在5亿元上下，截至目前，该楼盘总认购额已达21亿元。

不过，一位接近该项目开发商的有关人士向《新产经》记者表示，“认购不等同网签”，也就是说网签是在政府职能部门网站中有据可查，数据真实客观权威。而认购则属内部认筹，相关数据唯有开发商才能掌握，其他渠道是查不到数据真伪的。这样一来，就会为少数地产商虚报数据粉饰业绩提供可乘之机。该人士还告诉记者，该项目6月的销售基本与5月同期持平。其中，完成认购额约4亿元，签约金额约1亿元。实际上，该项目所宣称的成交量的激增在6月份并没有过多体现。

虽然持续不断的利好因素，促使刚需和改善性购房需求积极入市，让北京楼市整体去化率都有明显提升。但伴随众多豪宅项目的相继涌入，必然增加产品竞争压力，这对楼市未来去库存化依然不容乐观。

通州区新城沿滨河北路向南500米路东，一处名为“长安运河”的地产项目是由富华东方地产打造的高端企业会所项目，整个项目的21栋独立式会所正在现房发售，每栋会所建筑面积从2000至4000平方米不等，按照高达8万元/平方米的售价标准计算，每栋售价在1.6亿元至3亿元之间。

如此售价不菲的高端楼盘，能否找到买家成为市场销售不容回避的难题。据了解，虽然该楼盘正式开盘已有数月之久，但前去咨询的消费者甚少，而有意购买的消费者更是少得可怜。据记者现场了解，21栋会所至今无一确定买主。

据了解，目前北京郊区市场上单价超过7万元/平方米的地产项目已达数十个，由于部分豪宅需求已提前消耗，后期恐难有对等的需求量来维持现有市场热度。同时，北京市场超级豪宅的集中入市，致使市场竞争进入白热化，项目间的成交量会有较大分化。更为重要的是，豪宅项目鱼贯入市，已使供应远超市场承载能力，中长期库存去化堪忧。