房地产企业内部控制存在的问题与对策探析

邓彩琼

【摘 要】为提高房地产企业市场竞争力，保持企业正常运转和良性循环，房地产企业须建立和完善其内部控制机制。目前，我国房地产企业或多或少遗存家族企业家长作风，对内部控制认识存在偏差，没有建立完善的内控制度，也没有制定内部控制评价制度。房地产企业内部控制不足的主要原因是企业发展方向及经营目标不明确、企业内部控制文化没有形成、人员素养和职业道德存在不同层次的差异。要从培养全员重视风险管理的内控文化、建立健全内部控制制度和做出合理控制评价三方面来完善房地产企业内部控制。

【关键词】房地产企业；内部控制；内控文化

房地产在我国国民经济中占有举足轻重的地位，稳定发展房地产，能保障人民群众安居、带动房地产上下游行业发展，为国家创收增税。房地产企业易受政治形势、经济变化、土地供给、融资环境等外部环境影响。为了提高房地产企业市场竞争力，保持企业正常运转和良性循环，房地产企业必须建立和完善其内部控制机制。房地产企业只有建立起严格的内控制度，才能提高企业内部管理水平和监督效能，降低企业内部监管成本，以最小的耗费获取最大的经济效益。

一、房地产企业内部控制现状及其不足

1.对内部控制的认识存在偏差

（1）不能全面整体认识内部控制

大多数房地产企业片面地将内部控制的整体系统分割为成本控制制度、会计控制制度、内部牵制制度等单独控制度，这不能真正发挥内部控制的作用，给实际生产工作带来不利影响。贯穿企业发展各个时段和涉及企业每个员工的内部控制是企业不能间断的管理工作，不过，内部控制在短期内看不到成效，造成了房地产企业对内部控制认识出现不同程度的偏差。

（2）不能准确定位内部控制职能

大多数房地产企业片面地认为会计只负责核算，而忽略会计重要的控制职能，甚至把会计核算和内部控制混为一谈，把财务内部审计误认为是内部控制，除财务支出业务外，其余都没有被纳入内部控制范围之内。对内控没有赋予与其职责相匹配的权利，导致内控得不到重视，形同虚设。

2.没有建立完善的内控制度

完善内部控制制度需要投入一定人力、物力、财力，有的房地产企业认为内部控制不但不能给企业节约成本、反而因各项规章制度的控制，束缚自己的手脚，影响办事效率，根本没有建立内控制度。有的房地产企业迫于形式需要，由财务部代为行驶内部控制审计职能，严重缺乏独立性；有的房地产企业即使建立了内控制度，但往往也得不到经营者的应有地重视，没有真正履行其内部控制职能。

3.没有制定内部控制评价制度

大多数房地产企业对内部控制存在的缺陷没有做出正确的评价和认定，即使对内部控制做出了评价和认定，也只是抽象地对内控缺陷整改情况予以说明，缺乏完善评价的机制。有的对企业内部控制的好坏不够关心，没有进行适当的评价，有的虽做出了评价，但无法通过评价发挥必要影响，导致在实际工作中没有把内控评价做实做好，使得内部控制评价过于随意，内控的效果无法评定。

4.大多遗存家族企业家长作风

大多房地产企业是民营企业，或多或少遗存家族企业家长作风。

（1）管理层次与权力分配混乱

企业法人治理结构大多不能够行使实至名归的权利与义务，不能够制衡内部权力，甚至出现内部人为控制现象。董事会功能缺失，董事在公司管理团队任职数量过多，董事会与经理层在企业实际经营管理中职能重复，而且分工不明确，各种决策都是经营者独揽大权，形成“弱董事会、强总经理、虚监事会”的管理格局，管理层次与权力分配混乱。

（2）监管角色处处受制于人

人员选用任人唯亲，强调忠诚，不注重才能，留不住人才；未建立有效的奖惩制度，员工不公平感强烈，难以形成强凝聚力。认为人才培养这类事项没有立杆见影的效果，往往不愿意投入或者投入非常有限。

二、我国房地产企业内部控制不足的原因浅析

1.企业发展方向及经营目标不明确

房地产企业不能根据自身实际情况制定相应的发展战略和经营目标，盲目扩大经营规模，在高资金成本下贷款购地，认为有了大量的土地，就有利润，开发产品是作为转嫁税务风险做出的选择，认为利润是从土地增值而来，不是由销售开发的产品所产生。把追求眼前经济利益作为企业的经营目标，不把企业内部控制合法化、合理化，甚至是在操作过程中出现违规现象，为了节约成本、抢时间而不杜绝违规操作，不仅给企业而且给社会带来巨大损失。

2.企业内部控制文化没有形成

企业文化具有一股强大无形力量，时刻影响着企业每个员工的思维模式以及行为模式。内部控制文化体现在企业员工具有的风险观念、风险内部控制意识、风险防范、风险管理和员工职业道德等。房地产企业是土地购买、市场调研、品牌建立、项目施工、产品完工等多方位资源的集合体，目前大多数房地产企业仍还没有建立自己独有的内控文化、企业文化，没有把企业做大做强、树立品牌意识，甚至是无限制的节约成本和减员降薪，片面提高利润效应，忽视了风险内部控制和风险防范。个别领导和员工职业道德低，依法合规经营意识薄弱，甚至在项目报建、施工、销售工作中，片面追求节省时间、节约成本和资金快速回笼效应，忽视可能存在的法律风险、税收风险、管理风险。

3.人员素养和职业道德存在不同层次的差异

企业员工文化层次不同、专业水平也有差异，致使员工对来自内外风险识别和防范风险的能力不一。制定一套有效内部控制系统，并让内部控制系统作用落实到每个员工的实际操作，难度是显而易见的。工作人员对风险意识专业判断的缺乏导致经营风险增加。由于企业员工的职业道德观念不同，企业在执行内控制度难免存在徇私舞弊，个别员工只看到眼前利益，把法律、制度、职业道德都置之度外。此外，房地产企业产品开发周期长、员工流动性大，开发前期以及产品建筑期以工程技术人员占主导，产品完工后以销售人员为主，开发时段不同，需求的专业人员各异，这样无法对每个人进行系统全面的学习和培训，实施控制也就无法全面到位。

三、完善房地产企业内部控制对策

1.培养全员重视风险管理的内控文化

明确企业发展方向，逐步建立企业内控文化。企业应根据自身的特色，建立一套有效的内部控制系统，制定适合企业的职业规范等，使企业员工具有风险观念、风险内部控制意识、风险防范、风险管理和员工职业道德观念。员工由认识风险控制到重视风险控制，最后达到员工能自觉防范的目的。提高管理者对内部控制的认识水平，将内部控制作为企业的目标，统一员工对内控制度的认识，使内部控制成为企业内部的自发需要。加强人力资源管理，建立高素质的人员队伍，使风险控制融入到全体员工日常工作中。加大企业内控文化的宣贯力度，使员工认识到内部控制在企业发展中的重要性、必要性。企业应对每个员工进行定期、不定期、持续的培训，培训员工的业务技能，提升员工职业道德。不论是企业高级管理还是一般员工都要做到严格保持诚信行为和道德标准，将分工明确的各个职位职责制作成行为准则，将企业员工不诚实、非法和不道德行为降至最低。

2.建立健全内部控制制度

内部控制并不是一种单独的管理制度，而是以一种成分形式渗透在企业内部的各种管理制度之中，企业必须明确并且制定内部控制所含内容。

（1）组织机构

企业内部控制由专门组织机构负责，选择其成员时要充分考虑以下因素：成员的经验、相对于管理层的独立性、董事成员的比例，组成成员之间成在怎样的实质关系等。组成人员在管理层中、优秀员工中选拨，并由董事会决议通过。

（2）组织控制

利用工作分工，形成职能上的互相牵制，并通过业务流程的分割，是同一业务由不同部门进行操作，稽核和监督，从而减少可能出现的差错。

（3）授权控制

企业员工在处理每项具体经济业时，必须经过授权或是批准签字确认后才能进行控制措施，企业授权由股东大会授予的董事会负责，董事会根据实际需要可授权经理层次代劳某些事项，授权应具体明确到岗到职，层次清晰。如遇到特殊业务或不常见的业务，需采取特殊授权。

（4）人员控制

首先，企业在招聘人员是就要考虑到员工的应有素质，包括专业水平能力，员工职业道德素质。其次，需要对员工进行系统的培训，员工对企业制定各项规章制度、业务流程的学习，对企业文化、企业理念的熏陶。此外，还需做到岗位轮换制，每项工作岗位定期或不定期地分别由若干职工来担任。这样岗位轮换可揭露前任工作中的差错和弊端。尤其是财务部敏感性岗位，例如实物管理岗位与数据记录岗位财务采取轮岗制是再合适不过的。

（5）财务控制

财务控制制度从财务角度对企业经营活动过程进行监督控制，财务部具有监督职能，财务是企业“监控器”，财务要对事前、事中、事后进行的财务全方面地控制。

（6）记录控制

企业要健全各项文件制度，文件制度明确企业各级部门、管理人员任务、职权和责任以及企业所有的方针和程序。并且要有序地、连续地记录经营中各项数据，这些数据反映企业一定时间内的经济业务发生、处理和结果等，让相关企业员工了解这些数据及可能存在的风险，并能找到能避免风险发生的控制措施。

（7）实物控制

为保障实物资产的安全性，建立相关实物采购制度、规范保管程序、定期和不定期的盘点制度。防范采购人员徇私舞弊、私下交易，防止企业资产挪用，防范出现保管漏洞。

（8）报告控制

与企业组织结构相结合，明确各部门主管人员的责任，所出具的报告能使管理者掌握企业各方面的信息。管理层根据报告内容做出合法合理的判断，解决发生问题，防范潜在风险。

（9）审计控制

通过内部审计，对内部控制执行情况进行有效地监督和评价。

3.做出合理控制评价

根据董事会授权确定内部控制评价组成人员。评审人员必须对内部控制结果做出合理、客观公正的评价。

（1）控制评价程序

评审人员首先要通过查找、核对业务处理过程中单据、凭证、相关记录等文件资料、绘制内控流程、发放内控调查问卷等形式，了解企业内部控制情况；然后归集、汇总、整理成文字的材料；最后制作出内控流程图。

（2）评价内部控制

评价内部控制的健全性，既要对企业整个内部控制进行评价，也要对多企业各业务部门的内部控制进行评价，从而找出内部控制较强环节和薄弱环节，并及早采取相对应的措施控制不利因素。评价内部控制合理性，应主要考虑内部控制的设置是否合理，有没有不必的控制点，在需要控制的地方，是否建立起控制环节，对各职能划分是否清楚，员工之间的分工和牵制是否恰当等。

（3）内部控制测试

内部控制的测试是指采取不同方法来检测内部控制的执行情况。评价企业是否符合内部控制的基本原则，被审计企业在那些环节采取任何措施进行控制，关键控制点是否重点进行了控制，所有内部控制目标是否达到，从而据之评价内部控制在设计上是否存在缺陷和不足。通过验证执行效果来评价企业在实际工作中是否执行了这些控制，以及这些控制是否正在起到良好的作用。

随着经济的快速发展和社会主义市场经济体制的不断完善，企业法人治理结构正日益健全，各行业、各企业之间竞争日益激烈，必须建立健全房地产企业内部控制体系，加强管理，防范风险，提高效益，使企业在有效的内部控制体系保障下稳健地发展壮大。

参考文献：

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[2]田依鑫. 关于我国房地产企业内部控制问题的探讨[1]. 中国高新技术企业.2009.（1）.

[3]宋延庆. 房地产企业风险控制与风险管理体系的建立.价值中国网. 2010（1）.