探究房地产经济管理过程中如何应对金融危机的冲击

邓慧玲

【摘 要】房地产业作为一种资金密集型产业，是我国国民经济的重要支柱产业之一，在2008年爆发的全球性金融危机中，我国房地产市场发展也受到了不小的冲击。本文将就金融危机对我国房地产经济产生的冲击，以及在经济管理过程中如何应对金融危机的冲击进行探讨。

【关键词】房地产；经济管理；金融危机；对策

自全球一体化、经济全球化形成后，全球性金融危机对世界各国的各个行业的经济发展都造成了极大的影响。我国自从加入世贸组织以来，与世界各国的经济来往也日益密切，在这次爆发的次贷危机中，我国的房地产业经济也受到了前所未有的冲击。而房地产经济管理工作是企业在应对金融危机时的一道保险门，经济管理人员的经济管理工作水平的高低，直接影响着房地产行业的发展前景，甚至影响到房地产行业对金融危机的抵抗能力。

一、全球金融危机的概念

全球金融危机，又称世界金融危机、次贷危机、信用危机，是指全球金融资产或金融机构或金融市场的危机。具体表现为全球金融资产价格大幅下跌或金融机构倒闭或濒临倒闭或某个金融市场如股市或债市暴跌等。2008年爆发的金融危机持续时间长，影响深远，对全球的经济活动都产生了极大的冲击。我国因为在2001年12月1日加入世界贸易组织（WTO），与世界各国的经济来往更加密切，也不可避免的受到了冲击。但由于国家宏观调控的作用，我国在应对金融危机时，相比于其他国家，有了更多的手段和更好的效果。

二、金融危机对房地产经济发展的影响

1.降低投资增幅，加大管理难度

由于次贷危机的影响，我国的房地产业发展受到了一定打击，这不仅增加了房地产经济管理难度，也延缓了我国国民经济的发展。我国房地产业发展本来就存在一定的泡沫，金融危机的冲击下，使得这一泡沫进一步破裂，房地产业进入低迷状态。

2.失业人口增加，住房销售量下降

房地产业作为我国支柱产业之一，为我国提供了大量的工作岗位。它的发展受挫，导致很多企业为了生存不得不裁员，从而使得我国失业人口大大增加。经济学人信息部（EIU）根据其与国际货币基金组织（IMF）和国际劳工组织（ILO）联合进行的研究报告估计，2014年中国的实际失业率超过了英国的6%和美国的6.2%，加上与房地产业相关的其他产业的减员，失业人口的数量就更加庞大了。失业就会导致大众购房能力下降。再加上很多房地产企业为了自身利益，不顾市场秩序的进行房价哄抬，也使得大众的购房信心受挫。所以从全国来看，住房的销售量是下降的。

3.资本外流，行业景气受挫

近些年来，由于人民币的升值以及中国人口红利的下降，我国对外商投资的吸引力已经逐渐下降了。加上金融危机的影响，导致外资对我国房地产行业发展前景不看好，所以出现了很多外资撤离资本的情况。与此同时，不止外资的投资信心不足，我国国内投资商对国内房地产投资环境也不看好，甚至转移资本向国外其他行业投资。很多房地产企业由于急于转移资本，就抛售楼盘，导致房地产行业景气受到影响。不仅让经济管理人员的工作更加困难，也不利于房地产行业的可持续发展。

三、房地产经济管理工作中应对金融危机的对策

1.创新房地产金融产品

我国房地产泡沫在金融危机的冲击下破裂时，我国的房地产信贷产品证券化链条太长，掩盖了背后的风险，以至于让人们疏于防范。所以，只有在经济活动中，对原有的房地产金融产品进行大规模的创新发展，才能在可控风险的范围内，预防金融危机的再次冲击。抵押贷款债券化如今已经成了房地产行业金融产品的主流特征，经济管理机构在进行管理工作中，必须不断调整和发展全新的金融产品，必须在央行的帮扶下做好对不规范放贷行为的监控和管制，这样才能使高高在上的房价有所回落，才能确保创新的金融产品更加符合大众需求。比如，绿地集团在2015年4月13日发布的国内首款互联网房地产金融产品——绿地地产宝。这款金融产品前期推出时就市场效应浓烈，受到消费者的青睐和追捧，凸显除了新产业格局。并且，因其安全性高、门槛低、收益率吸引力，“绿地地产宝”一经上市，半日之内就销售一空。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，这是绿地在金融业务方面的首度触网，是对搭建连接个人投资者与中小房企资源配置平台的积极探索，是对房企自主试水资产证券化的大胆创新，也是站在“互联网+”风口上的顺势而为，更是为发展普惠金融所作的大力尝试。与此同时，绿地金融投资控股集团通过将旗下交易所、第三方支付平台、财富管理公司等进行整合，成立了互联网金融事业部， 全面启动了互联网房地产金融业务。

2.加大房地产信贷管理力度

房地产信贷作为我国银行贷款中比例较高的一项，一直以来在信贷里作为不可或缺的角色存在。金融危机的爆发，往往和信贷风险太大有着密不可分的关系。央行和银监会作为银行的管理部门，必须通过政策法规对银行信贷活动进行严格的规定，避免不规范信贷活动对金融风险的加大。而作为经济管理人员，就更加要做好房地产信贷的科学管理。

3.扩大融资渠道，搞活房地产经济

任何产业的发展，都离不开资金的支持。而房地产业作为资本密集型产业，就更加离不开庞大资金的支持。而房地产业在发展中想要获得足够的资金，就必须扩大自己的融资渠道，多方面接受资金汇入。在我们国家，房地产业主要是通过贷款、企业垫资和销售款来进行融资的。这样的融资渠道过于狭窄，很大程度上制约了房地产业经济的发展，不但不利于经济管理，也不利于抵御金融危机的影响。2014年3月1日，我国首部金融地方性法规《温州市民间融资管理条例实施细则》审议通过，并正式施行。《细则》中规定当“单笔借款金额300万元以上”、“借款金额1000万元以上”、“涉及的出借人30人以上”等时，借款人应当向管理部门报备。在这一细则的颁布下，也正式宣告了民间借贷的合法化，房地产行业也和其他行业一样，拥有了新的融资渠道和借贷方式。

4.理性引导消费，降低税收抑制房价

房产属于不动产，因其保值增值性良好，使得在实际经济活动中，人们对于房地产投资普遍看好。正是由于这种盲目乐观，导致了一种“集体无意识行为”的发生。很多消费者在没有看清市场现状的时候，听从舆论的引导，盲目从众投身炒房热潮，不但抬高了房价，还使房地产业泡沫更加严重。为打击和抑制不正确的投机需求，加快我国保障性住房建设，满足中低收入人群需求，就必须做好正确的消费观念引导。适度消费和理性消费一直是我们所提倡的，盲目消费和过度的超前消费应该坚决予以抵制[4]。2008年11月5日修订通过，于2009年1月1日正式施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》，对与资金密集型企业的税负有了很大程度的减轻。房地产企业应该把握好享受税收政策的福利，减少在建楼过程中的成本消耗，并降低房屋售价。

四、结束语

综上所述，可以看出在房地产经济管理工作中，还有很多的措施可以采取，只有做好了这些方面，让房地产行业平稳健康发展，在面对经济危机袭来时，国家的宏观调控才能更有成效，才能避免更多的损失。作为经济管理人员，必须要开阔自己的眼界，从世界范围内观察总结出更多更好的应对经济危机的措施。笔者在这里也希望更多的专业人士能投入到该课题研究中，针对文中存在的不足，提出指正建议，为提高房地产经济管理工作效率和推动我国房地产市场又快又好发展做出重要的贡献。

参考文献：

[1]姜涛，薛红燕，张光等.基于金融危机形势下稳定房地产市场的策略探析[J].经济研究导刊，2011（18）：154-155.

[2]楚振宇.国际金融危机对中国房地产经济的影响及对策研究[J].商场现代化，2010（20）：94-95.

[3]张洪军.房地产开发企业应对金融危机的策略“还本售房”是促销和筹资的应急措施[J].全国商情·理论研究，2011（16）：116-118.

[4]游荣.金融危机背景下房地产企业生存策略的探讨与实证研究[D].中南大学，2010.