“互联网+”救不了开发商

在刚公布半年报的A股上市房地产企业中，绿地控股、万科A、保利地产、招商地产这四家品牌开发商报表显示的库存超过千亿平方米，总金额超过1.8万亿元，在130多家上市开发商共2.81万亿元库存中，占比超过一半。房地产集中程度提高的同时，更为严峻的问题是：这些房子什么时候能卖完？绿地上半年销售827亿元，只完成全年2800亿元销售任务的3成不到！

再看另一个数据。今年9月，是搜易贷（绝非广告）上线大概一年。得益于垂直市场领域的成长，累计成交金额超过30亿元，已经远远超过传统开发商及房地产中介的发展速度。“互联网+”的概念给房地产销售带来了一个似乎不错的预期。而这个行业的先行者房多多、搜房、乐居的数据更是表现抢眼，甚至出现了年初与传统线下房地产中介针对中介费的“撕逼大战”。

“互联网+”以房多多为典型代表，是想创建一个房产行业的大脑中枢，将围绕房产的一系列线下资源进行高度整合，核心是以轻资产的模式玩转重资产的项目。其需要整合的直接资源类别有两类。第一类是产品，即楼盘，或者新楼盘，或者旧楼盘；第二类是渠道，即中介，或者小中介，或者大中介。

于开发商而言，最想快点把房子卖掉，资金回笼；同时，保证资金快速回笼的前提下，要有利润。因此，“互联网+”与传统中介没区别，就是销售代理，拼的就是客户群，谁能带来客户，谁的议价能力就强，就可以多收取佣金。

“互联网+”不仅要把买房的人聚在一个平台上，同时也要把房源聚在一个平台上，继而把业务整合在一个平台上。图便宜是买主的共性，因此可以把买房的人聚在一个平台上；开发商需要销售渠道，因此理论上也可以把开发商聚在一个平台上。但“互联网+”平台公司，没有资历，资本不多，不能像“滴滴打车”、“Uber”一样烧钱去补贴买方，培养消费习惯，从而形成庞大的（多次）消费群体。另外房地产不同于一般消费品，具有“金融属性”。买房人要兼顾投资、生活便利、人文环境等因素，从而不惜花时间去实地“体验”再决定消费（毕竟不是每个家庭都要买多套房）。

想象一下，具市场实力的垄断开发商坐下来合作，将资源、资本、渠道联合起来，再融合大型房地产中介，大家一起当股东，共同合作完成自身“互联网+”的升级，将会对现有的平台产生何种影响？“竞争+合作”其实本身也是一种趋势，万达与阿里、腾讯的合作，便是现实例子。“互联网+”在房地产领域的前途仍然离不开整个房地产的发展趋势（供求关系），因此“互联网+”作为中介本质上并没有改变房地产的趋势本身，只是在房地产消费市场上分食一杯羹。成功与否，取决于市场细分和市场策略。该类企业如何准确定位市场，形成清晰、可持续的盈利模式，尚需进一步探讨。 （作者/李向民，资深地产金融人士）