各花入各眼选最适合你的房贷

孙晓宇

亲，你买房了吗？

亲，你贷款了吗？亲，你知道不同还款方式还款额会差很多钱吗？目前可供选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。无论选择哪种贷款方式，还款方式都有两种——等额本息法和等额本金法。不同还款方式，每月还款额不同，还款总额也不同。

等额本息利息多

这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。

举例来说，假设需要向银行贷款100万元，还款年限为20年，按照目前5.65%的最新利率计算，选择等额本息贷款，每个月还6963.87元，还款总额1671328.25元，其中利息671328.25元。初始的两三年，6963.87元中大约80%以上是归还银行的利息部分。

采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。

但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较高。

等额本金先还多

所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

举例来说，从银行贷款100万元，还款年限20年，按照目前5.65%的最新基准利率计算，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金4166.67元，首月利息为4708.33元，总计首月偿还银行8875元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。还款总额1567354.17元，其中利息567354.17元。

使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。

实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。

考虑通胀还是等额本息划算

两种还款方式比较看出，等额本金所还利息要比等额本息低，似乎等额本金更划算。不过，本刊特约理财师提醒，选择还款方式，还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度，也就是等额本息法，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减的等额本金法。

此外，对于等额本息还款者来说，目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点，各位可以看看周边那些首批房奴，他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失，未来较低的还款额其实并没多大意义。

如果想要节省资金，通过理财让自己有更多的收入，或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。

提前还贷等额本金划算

股市火热，很多人赚了个盆满钵满，有的人想要用赚来的钱把房贷提前还了。本刊特约理财师建议，如果有提前还房贷的打算，在最开始做房贷的时候，尽量选择等额本金还款法，这样会少还很多利息。因为，等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，在贷款初期每月的还款中，利息占的比重较大，本金占的比重较小；而等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少。在贷款时间相同的条件下，采用等额本息还款法所付出的利息要高于等额本金还款法。

例如，2015年5月申请100万元20年的商业房贷，年利率为5.65%。如果选择等额本息还款法，月供为6963.87元，前5年累计还款额为417832.06元，其中归还本金为155961.3元，利息为261870.76元，大部分资金偿还的是利息，本金仅占37.32%。若2020年5月提前还款，则需一次还款剩余本金848012.71元，也就是一共支付银行近126.6万元。

若选择等额本金还款法，前5年累计还款额为497776.24元，其中归还本金为25万元，利息为247776.24元，本金占50.22%。若2020年5月提前还款，则需一次还款剩余本金75万元，也就是一共支付银行约124.8万元。

由此可见，采用等额本息还款法，由于最初几年还款中付给银行的利息要多于本金，相对来说提前还贷就有点划不来。因此，如果买房时就打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

Tips：省钱还贷五技巧

技巧一：房贷跳槽

所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你房贷利率优惠，就可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。

技巧二：按月调息

在目前降息趋势下，若当初选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。

技巧三：双周供省利息

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。对于工作稳定、收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

技巧四：提前还贷缩短期限

提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

技巧五：公积金转账还贷

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。