杨彪：城开19 周年“城市梦想+”

金姬

19年前，徐汇区住宅建设办公室和徐汇区城市建设开发总公司改制成立了上海城开（ 集团） 有限公司。19 年后的今天，跻身中国房企50强的上海城开已从专业化房地产开发商，成功转型为城市核心区域运营商。

在城开成立19 周年前夕，上海城开（集团）有限公司党委书记、副董事长、总裁杨彪在位于徐家汇的公司总部会议室接受媒体专访时表示：随着住宅用地愈来愈难取得，今后公司会加大对一线城市商业地产的开发，增加经营性物业的收入占比。让城开不仅在住宅产品上精益求精，也在商业综合体上升级创新。回归上海 深耕徐汇 记者：上海城开2015 年有什么集团战略和发展理念吗？会有哪些新项目，其中有什么亮点？

杨彪：2015 年集团提出了双核战略：“聚焦核心城市、着眼核心项目”。2015 年，上海城开会回归上海。

未来上海城开在上海会加强在徐汇区的深耕，利用标志性的地标项目，像徐汇滨江城开中心，来推动区域经济发展。上海城开亦会深耕闵行区，做好住宅项目，并推动闵行梅陇“城中村”项目的开发建设，寻求开发更多商业项目。我们会把每一个项目都打造成精品，并起到标杆示范作用。徐汇新地标：滨江城开中心 记者：徐汇滨江城开中心的工程进度如何？预计竣工时间和业态构成如何？

杨彪：徐汇濱江城开中心项目预计今年下半年动工，2017 年项目出地面。规划地上总建筑面积达28.5 万平方米，地下拥有4 万平方米带产权商业面积。项目包含4 栋超5A 甲级写字楼、低密度独栋总部办公集群、特色集中式购物中心、会议中心、文化主题商业、公寓式酒店等丰富产品类型，将打造成一座总体量约50 万平方米的大型城市综合体。

记者：作为上海“十二五”规划六大重点发展的区域之一，徐汇滨江板块将打造成独具魅力的文化传媒区、国际商务商贸区，以及充满活力的滨水新城区。滨江城开中心在板块内会发挥怎样的作用？徐汇滨江的发展将对整个徐汇区和黄浦江沿岸带来哪些变化？

杨彪：徐汇滨江城开中心项目所在地块，是在与政府进行地块置换后获得的。项目体量大、投资大、区域好，未来将成为徐汇区的新地标。项目充分凸显板块文化底蕴，继上海中心之后，成功引入“观复”品牌，形成具有强大吸引力和驱动力的文化艺术空间，形成与消费体验空间的互通互融。同时发挥项目自身优势，形成业态丰富，并强调“互动、文化、融合、体验”的特色商业。其整体将打造成为滨江沿岸独一无二的国际级文化商务品位地标，并将带动整个区域的文化产业发展。

记者：据说徐汇区政府给予上海城开许多支持，是这样吗？

杨彪：上海城开起步于徐汇，但一直以来都有一个坚持，那就是绝不会向政府要税收优惠，不会向政府提出政策规范之外的要求。再者，我相信支持是双向的。我们在徐汇区开发了很多代表性的精品住宅项目，凭借自身在徐汇区的优势和实力、品牌价值，以及对徐汇区所做的贡献，才使得徐汇区看中上海城开，信任上海城开，进而给予企业更好的土地资源，让企业尝试更多好项目的建设与开发。

记者：“城开中心”是上海城开的商业系列，徐汇滨江城开中心是否将延续此商业地产品牌？

杨彪：“城开中心”是我们设想在商业综合体项目上形成的一条品牌产品线。目前，我们有无锡上海中心·城开国际、闵行城开中心、滨江城开中心。当然这个品牌的打造是需要时间，也需要相对的规模体量的。我们希望今后“城开中心”能成为我们商业综合体项目的一个品牌，但这需要一个结累的过程。

记者：在您看来，徐汇滨江城开中心未来的竞争力在哪些方面？

杨彪：首先，我们会引进国际化的管理理念，深度挖掘项目价值与用户的真正需求，实现赢利益、赢用户的双重价值。其次，我们会与国际一流商业地产企业进行合作，比如新鸿基，学习和借鉴他们丰富的商业中心运营及管理的经验。城开华丽转型 记者：当下各房地产开发商都在谋求转型，上海城开会如何转型？

杨彪：就目前来看，三四线城市住房供应过剩。一二线城市土地供应量少，“面粉比面包贵”，拿地成本高，利润少。正是由于这样的“市场倒逼”现状，上海城开今后的主要发展方向，是加大经营性物业的持有，并与资本市场连接起来，为上海城开未来的稳健发展奠定基础。上海城开会利用自身的优势：国企，有政府背景。我们会更多的参与到政府导向的项目中，并把商办项目做好。

记者：除经营性物业之外，上海城开2015年在住宅方面会有动作吗？

杨彪：那要看机会，现在住宅开发拿地难、获利难度高、盈利少。像当年万源城那样的地块，现在基本没有了。

记者：以后是否会有新项目的亮相？

杨彪：当然，会和政府进行商谈。

我们的期望是在未来联合其他国企共同开发徐汇、闵行等区。

记者：上海城开的资本市场运作有什么特点？

杨彪：集团一直在拓展更多的融资渠道。比如在上海自由贸易区成立了上海国宸股权投资管理有限公司、上海锡隆资产管理有限公司。

为集团的项目募集资金，更灵活调动财务资源，提升项目的盈利能力，以求达到产融结合，将各种融资平台的效益最大化。

记者：上海城开手握多个重磅综合体项目，为何热衷于此？做综合体的优势何在？

杨彪：就城开的发展趋势，以及房地产的发展趋势而言，我们觉得一线城市综合体有较好的发展空间。我们的每一个项目都是大体量、大投资，并且有上佳的区域优势。城开老将“新上任” 记者：您怎么看待目前的房地产市场？

杨彪：三四线城市现状残酷，现有存量需要花费几年时间才能消耗掉。所以城开选择退出三四线城市，回归上海、回归长三角。对于上海的房地产市场，我还是颇有信心。在城市化进程的推进下，一二线城市人口密度不断上升，人口大量导入，使首次置业需求和改善型需求都日与俱增。同时，上海有序的房地产市场规则和土地招拍挂制度，保证了上海的房地产在相当长的时间内，会保持良好的平稳增长。

记者：您是最近才走马上任的上海城开总裁，上任时什么心情？

杨彪：心情很复杂，压力大。毕竟“党委”工作和“行政”工作有很大的不同。

记者：这样的心情持续了多长时间？

杨彪：没多长时间，我心里有底，能做好，因为我有一个强大的团队支持。我们上海城开的团队已经在市场上打拼了19 年，有一大批忠诚、高效、优秀的职业经理人。早年，我们企业品牌估值是11 个亿，现在已经达到42 个亿。

记者：您加入上海城开以来有印象深刻的事件吗？或者是一个印象深刻的项目？

杨彪：如果说项目的话，上海城开每年都会推出在全国范围内有影响力的项目。我感触最深的是集团的10 周年庆，那是集团的转折，当时我们进行了股权多样化的改革。

还有2011 年，上实城开和上海城开“强强联合”，这是集团在平稳运行中遇到的好的机遇。又因为集团本身的优秀团队和一系列好的项目，集团实现了长远的发展。