房地产企业内部控制存在的问题和对策

林午霞

【摘 要】房地产行业在促进我国经济繁荣发展的舞台上扮演着十分重要的角色。同时，它的健康发展与否，往往也关系到国家的金融市场能否稳定。因此，房地产企业自身管理是否高效，内部控制是否能够有效防范风险、应对风险，不仅影响到企业自身的发展，也影响到我国整体的经济发展水平。本文首先分析了房地产企业加强内部控制的必要性；其次，探讨了当前房地产企业内部控制存在的问题；最后，在此分析基础上提出了相应的加强房地产企业内部控制的对策措施。

【关键词】房地产企业；内部控制；问题和对策

房地产企业一般都有着较高的利润。但是，目前国内外经济发展形势日趋复杂，继2013年国五条颁布之后，2014年新的房产税和针对房产的个人所得税的实施细则出台，国家对房价调控的力度不断加大，从而导致房地产企业之间的竞争也日益激烈，因为经营不善，而导致的成本过高、资金链断裂或房产积压的现象并不鲜见。如何在残酷的市场竞争中脱颖而出成为每一个房地产开发商面前亟待解决的问题。

一、房地产企业实施内部控制的背景

1.行业特点要求加强企业内部控制

房地产企业具有开发项目成本发高投资额度大、经营活动的资金密集性、经营业务的服务性的特点，这些特性决定了房地产企业的发展更易受到自然条件、经济因素、政策导向以及管理水平的限制，因而面临较大的内外部风险

2.有效的房地产企业内部控制是外部环境的要求

2008年金融危机爆发后，全球经济还未走出低谷，持续低迷，而近年来国家连续颁布了一系列不利于房地产企业发展的宏观调控政策，使得房地产行业陷入了危机中。国家对房价调控的力度不断加大，从而导致房地产企业之间的竞争也日益激烈，面临着更大的经营风险和生存压力。在如此严峻的形势下，切实加强内部控制，提高自身的风险防范和应对能力，对我国房地产企业来说显得极其紧迫和现实。

3.完善的房地产企业内部控制是建立现代企业制度的必要途径

加强内部控制是提高现代企业管理水平的一个主要手段。房地产企业是我国经济的一个命脉，要实现房地产企业健康和可持续发展的目标，必须加强内部控制这个关键部分。内部控制是指确保识别可能阻碍实现某些目标的风险因素并采取预防措施，它贯穿于所有的业务部门。只有加强和完善了房地产企业内部控制，才能建立一个完善的内部控制制度，不仅是建立现代企业制度的需要，而且提高了房地产企业的内部监督管理水平，使得房地产企业可以更好的持续发展。

二、我国房地产企业内部控制中存在的问题

新世纪以来，随着我国经济的进一步发展，房地产行业也乘风破浪、飞速发展，数以万计的房地产企业迅速崛起，做大做强。在内部控制政策方面，我国颁布了与市场相对应的《基本规范》和《应用指引》，共形成了具有我国特色的内部控制理论体系基本框架。房地产企业在高速发展的同时，内部控制也存在着一定的问题，制约着其健康的发展，具体主要体现在以下方面：

1.领导阶层对加强内部控制的意识淡薄

我国房地产企业从发展初期开始就开始存在着明显的企业产权结构问题，其原因是大股东持有率过高，影响了小股东的权利和利益。同时这样的企业产权结构不利于企业控制权、执行权和监督权的执行。我过经济在近十几年来都有着高质量平稳的发展，尤其是在2000年到2008年之间，房地产企业在这一段时间内发展迅速，市场非常好，前景特别乐观，所以大部分房地产企业将精力放在了地产开发和销售上，比较重视外部市场，较少主义企业内部控制问题，没有意识到企业产权结构出现了问题，只着眼与市场没有考虑企业长远的发展不仅需要成本控制、会计控制，更需要企业内部控制，有些企业甚至把内部控制看成企业发展的束缚，更多引发了企业内部人员矛盾，不利于企业的和谐发展。

2.缺少相关组织架构

大部分房地产企业其实也都制定了自己的内部控制，但多数都形同虚设，没有得到很好的执行，一方面是因为市场好，因此企业重点工作都集中在了房地产开发与销售，对企业的内部控制不太重视，另一方面，其实大部分企业都没有对内部控制太上心，缺少相关组织结架构，所以许多内部控制都不够科学合理，时常直接引入其他企业的方案，这样既不能针对自身企业进行管理控制，很多细节问题一旦发生，没有照参的方案，这样的内部控制缺乏实用性，故请专业组织架构合理的有针对性的内部控制非常有必要。

3.企业内外部监督乏力

内部审计和监督缺失，激励机制不合理。严格的内部审计和监督是内部控制目标得以实现的重要途径。内部控制应当与在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督的局面。企业内部控制应当与企业的规模、业务范围、风险水平相适应的，并随着实际情况的变化而不断改变。如果一个企业的内部控制不能在实际工作中应用，就算它设计的再完美、在严密，也是没有实际意义的。尽管当前一些房地产企业建立了一些内部控制制度，但是总体来看这些内部控制制度还是不太完善，存在一些缺点，并且没有得到较好的执行。目前大多数房地产企业没有建立与企业内部控制执行挂钩的奖惩机制，不能很好地使员工能投入到内部控制的建设与执行中。

4.财务人员的职业道德和业务素质也不能够完全满足内控需要

很多会计工作人员缺乏职业理想和敬业精神，总是认为自己工作忙，没有时间去学习会计法规，充实自己，使自己的思想和会计处理技巧能跟上时代发展的脚步，这就使得他们不能很好的遵纪守法、依法办事。很多单位内部审计人员多为会计部门的工作人员，出现了“自己做的账目自己审计”，使得企业内部审计多为形式，根本起不到监督和检查的作用。再者，尽管有关部门每年都要进行财务账目处理，但因其检查范围、时间的局限性以及检查人员的大意，也不能对单位内部控制监督提供强有力的保证。在现实工作中，大部分会计人员为大专学历水平，更有甚者为非会计专业人士，这就造成了他们业务处理能力低下，对会计工作应付差事，不利于企业内部控制的执行和监督。endprint

5.信息化水平不够

众所周知，我国的信息化发展起点低，速度缓慢，进而在当前的信息化水平下无法满足企业内部控制的基本要求。在会计信息系统中，企业的所有会计数据都保存在计算机中，所以在现实工作中，没有授权的人可以盗取授权者身份进行会计数据篡改、伪造，并且可以不留下一丝痕迹。与此同时，运用会计信息化软件处理企业会计账目，会计人员对会计数据进行直接的修改或数据的在输入都变得更加容易，这就使得凭证与账簿的保管只是形式，基本起不到监督作用。因此，由于会计信息化系统的不完善，使得企业内部控制工作目标在当前情况下不能很好的实现。

三、加强房地产企业内部控制的策略措施

针对房地产企业内部控制的现状和当前存在的问题，建议从以下方面采取措施，加以改善。

1.提高企业领导对内部控制的重视，进行风险评估

内部控制是是为了达到某些目的而进行的一系列的管理过程，内部控制的实施经常会运用风险管理方法，内部控制是基于风险的控制过程，是对风险评估和管理的必要过程。通过内部控制的实施，可将风险控制在一定的范围内，确保企业的经营按照既定的目标前进。风险评估是企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险，合理确定风险应对策略，企业应当全面、持续的收集相关信息，结合实际情况，及时进行风险评估。另外，建立房地产企业的SWOT分析。完善的SWOT分析，能够帮助房地产企业进行比较全面的风险评估，从而选择出最有利于公司进行内部控制的决策。

2.完善投资决策

在当前复杂的国际和国内经济环境下，房地产投资是否能够盈利还是一个未知数。在国家不断实施各种政策来进行调控的今天，房地产行业的未来将何去何从也并不是很明晰。然而，一些房地产企业基于旧有经验，依然投入大笔资金，追求资产增长，而不顾过高的负债，轻视资金回笼，仅仅看重短期收益，而不看重企业的可持续发展。这种情况下，房地产企业做出的投资决策必定不够科学合理。企业为保证资金资产安全、提高公司经营效率和盈利能力，就要尽可能地避免错误的决策。

3.做好预算控制

结合房地产企业的日常活动，要采用项目预算与资金预算相结合的预算模式。项目预算的对象主要是企业将要开发的产业目标。预算内容包括：项目建设的可行性、对投资费用的设计规划、项目开发成本及期间费用、借款计划和最终受益等。

资金预算的过程包括：企业各部门对资金申报需申报的合理性、企业权利机构对申报进行汇总、权利机构以公司的整体资金为依据，整体目标为标准实行动态预算。资金预算的权利机构依据一定的标准，将工作层层分解到各部门的责任中心，因此，企业工作任务的执行单位便成为各个责任中心。每个责任中心通过编制汇总工作完成年度项目预算工作和资金预算工作，建立相应的预算报备体系，随时将信息传给上一级，以此对预算进行跟踪和检查，从而对资金实行动态管理，有效的保证了房地产企业整体预算目标的顺利进行。

4.加强资本结构管理和运营资本管理，使房地产的资金得到最合理有效的运用

要加强资本结构管理和运营资本管理，使房地产的资金得到最合理有效的运用。就要通过努力降低成本和提高员工工作效率的方法提高效益。要通过财务报告中现金流量净额这一指标的分析，来了解企业的财务状况。具体包括：现金流出的变化指标可以预测企业是否将会面临财务危机，现金流入的指标结合相应的成本数据可以反映企业的真实活力情况。若发生利润上升、现金流下降的现象，则说明企业的收益下降，此时，企业应引起高度重视；若企业在某段时间内利润大于现金流，说明企业有虚构利润的嫌疑。在房地产企业内部，现金净流量可以很好的反映企业的财务风险，所以企业要高度重视，及时评估，及时发现问题，解决问题。

5.建立高效的房地产企业的信息化管理系统

信息化管理是房地产行业未来发展的重要环节。每一个房地产企业也都应当运用计算机和各种先进的网络技术，建立起本公司的信息管理系统，从搜集到储存，到加工，以及输出和使用等各个环节都要密切关注，以保证信息资料的完整、准确、及时、权威和易于使用，用以满足企业对信息的需求。没有充分有效的信息资源，企业其他资源的运动就失去方向，内部控制就无从谈起，也不再需要。

四、结束语

加强内部控制是房地产企业实现可持续发展的重要途径，在经济快速发展的今天，房地产企业在发展的道路上遇到了很多问题与困难，如果想要很好的解决这些问题与困难，房地产企业就应该加强和完善内部控制制度。强化房地产企业的内部控制对于实现企业长远发展具有重要意义。

房地产企业应重视加强内部控制制度建设，只有完善的内部控制制度，才会使企业获得长远的效益，所以全面提升内部控制管理水平，才能最终实现企业在经济常态下的可持续发展，才能在当前激烈的竞争环境中处于不败之地。

参考文献：

[1]李凤鸣.内部控制学[M].北京：北京大学出版社， 2002.

[2]宋鉴明.房地产企业内部控制新问题及对策研究[J]. 会计研究，2012（08）.

[3]沈红.从房地产企业的角度看内部控制与风险评估[J]. 财经界，2010（12）.endprint