关于我国房地产企业所得税筹划的思考

文/罗鲜华

房地产企业经营活动涉及资金量大、投资周期长、资金回笼慢，作为国家经济建设重要支撑力量的房地产行业当前正面临着市场的考验。提高房地产企业税务筹划能力无疑是提升企业竞争力的有效措施。房地产企业是纳税大户产业，据统计房地产企业营业收入的20%用于交各种税费，在房地产企业税负中25%为企业所得税。企业所得税是房地产企业最大的税种之一，做好我国房地产企业所得税的税务筹划工作是非常必要的。

一、所得税筹划对房地产企业的重要意义

税务筹划是在税法和其他法律允许的范围内，通过税务筹划手段，对房地产企业的日常经营、投资、理财等活动事先筹划和谋略，最大限度地获取“节税”的税收利益。所得税是税收重要组成部分，还有一定的比重。税收筹划不同于“逃税”和“偷税”，具有合法性、合理性、目的性、筹划性、专业性和风险性。所得税筹划对房地产企业有重要意义。

(一)合理的所得税筹划使房地产企业经济效益最大化

高投入、高风险、高回报是房地产企业资本运作的主要特点。一方面，在合法的前提下进行所得税税务筹划能缓解企业所得税清算时间，增加企业周转的资金量，减少现金流压力，扩大企业资金运作的经济收益。另一方面，房地产企业的税收历来备受有关部门关注，而且国内所得税管理越来越规范化。提前合理进行所得税税务筹划可以保障企业依法纳税，规避税务风险。

(二)所得税税务筹划是提升房地产企业市场竞争力的有效途径

当前市场竞争已经越来越激烈，房地产企业发展正面临着巨大的市场风险。未来房地产企业的盈利空间在市场机制和政府调控的影响下将越来越窄。向管理要效益将是房地产企业未来发展的方向，所得税税务筹划企业财务管理的重要组织部分，而且是可以直接为企业带来效益的。所得税税务筹划能力在很大程度上将提升房地产企业的市场竞争力，因此是房地产企业必须重视并积极实践的重要管理内容。

二、我国房地产企业所得税筹划存在的问题

正是企业所得税筹划对房地产企业发展有着积极影响力，企业所得税筹划备受国内房地产企业欢迎，但从国内房地产企业所得税筹划的现状来看，还存在一些问题。

(一)对企业所得税税务筹划认识不够

首先，国内房地产企业高层管理人员的重心还是以地产开发及销售为主，对企业经营利润的重视往往导致房地产企业管理层忽视税务筹划的必要性和安全性。受其影响，房地产企业在税务筹划方面投入的人力和物力都是不够的，导致税务筹划显有成绩，越来越不被重视。其次，在国内还有很多的房地产企业管理层对税务筹划理解不够，分不清什么是“税务筹划”什么是“偷税漏税“。有的企业甚至偷换概念，借“税务筹划”之名行“偷税漏税”之实，最后税务稽查的结果是补缴欠税款、缴纳税款延期滞纳金、罚款。

(二)房地产企业所得税税务筹划缺乏专业性

税务筹划对企业财务人员的综合素质要求比较高，专业过硬的税务筹划人员缺乏。房地产企业涉及的财务工作量非常大，开展房地产企业税务筹划更加需要既懂财务又懂房地产开发流程的相关人员。国内很多房地产企业在税务筹划过程中都感叹高级财务人才匮乏，受其影响，一些房地产企业的税务筹划出现了税务筹划思路不清晰、目标不明确的问题，缺乏税务筹划的大局意识和整体意识。税务筹划的方法不熟练也是当前房地产企业所得税税务筹划暴露出的问题。对一些具体的所得税税务筹划的方法不熟练，没有建立起完善的税务筹划体系，导致所得税税务筹划状况百出，反而增加了企业的税务风险。

三、做好国内房地产企业所得税筹划的策略

做好国内房地产企业所得税税务筹划工作是非常必要的，也是确保房地产企业未来能走更远的有效措施。现以A集团股份公司的所得税税务筹划为例，结合本人多年的相关工作经验，对当前国内房地产企业所得税税务筹划提出以下几点建议。

(一)加强房地产企业所得税税务筹划的内部建设

A集团股份公司是一家集合房地产开发、经营、销售、管理和服务的综合性房地产上市股份制企业，在全国多个区域设有子公司。A公司非常重视企业管理层的培训，通过学习帮助管理层对税务筹划的必要性和安全性有充分的认识，引起房地产企业管理层对税务筹划工作的支持，保障企业在税务筹划方面人力、物力的支持和投入。同时，A公司还加大投入建立一支高效的税务筹划专业团队，提升房地产企业税务筹划能力。不断加强企业内部财务人员的专业培训，建立适合房地产企业的税务筹划体系，明确企业税务筹划的目标，成立税务筹划统筹部门，对所得税这样的重要税种的税务筹划指定专业人员专门负责，实现系统与细节筹划的科学管理和统筹。为调动员工积极性，还建立相关考评机制，通过绩效考评评估确保财务人员的工作热情与工作责任心。以上内部环境的建设为A公司的税务筹划有效开展提供了保障。

(二)完善房地产企业所得税税务筹划体系

所得税的税务筹划可以从收入、成本、其他费用、其他行为四个方面构建所得税筹划体系。收入方面常用的所得税筹划手法为“纳税期递延法”的税务筹划方法。例如：A公司通过对同一项目分期开发合理规划施工工期，分期预售，根据国税发[2009]31号文第八条、第九条的有关规定，以及地方税务局对房地产企业预计计税毛利率和实际计税毛利率的有关规定，实现前期少交所得税后期多交所得税的目标。这种税务筹划处理所交所得税的金额没有变，但为企业争取到了资金时间价值，减轻了企业前期的资金压力。成本方面A企业常用的筹划方法通常采用预估成本的税务筹划方法。即通过预估确认成本让前期的所得额降低，后面的所得额增加，虽然整体所得额不变，但起到延迟缴纳所得税作用。其他费用方面，待摊费用、福利费、工会经费和教育经费、业务招待费、广告费业务宣传费、公益性捐赠支出等等都会影响企业的所得税纳税额度，及时核算、分期取得发票、按照税法规定的限额标准来指导企业经营活动等等都是税务筹划过程中要慎重处理的。如A公司在西北某区域的同一开发片区有多家子公司，共享公共配套，捐赠西北某大学教育基金会款项由其中一家当年结转收入最多的子公司支出。其他行为主要是通过成立公司转移利润、亏损弥补、会计处理行为、借款行为的税务筹划方法。例如：A公司成立的物业公司盈利情况不太理想，但通过一定会计处理将房地产公司的利润转移到物业公司却起到节税筹划作用。借款方面，借贷行为是房地产企业经常面临的。国税发[2006]3号规定的关联方借入资金金额超过其注册资本的50%的，前后的税务处理是不一样的。基于此规定，A公司在企业所得税税务筹划过程中设立了借款警戒线的预警标准，由集团资金部统借统筹，根据需要为各子公司筹得资金，科学指导企业的经营活动。结合A公司所得税税务筹划的成功经验，建议所得税税务筹划系统建设要合法合理，系统要完善全面，同时还要兼顾各个税务筹划方面的相互影响，使税务筹划系统科学有效。

四、结束语

房地产企业所得税涉及资金量大，同时企业所得税方面的规定也非常多，重视并做好房地产企业所得税筹划对提升房地产企业整体的税务筹划水平有重要意义。同时，做好房地产企业所得税税务筹划也是比较容易有成效的税务筹划。结合房地产企业特点有针对性地开展企业房地产所得税筹划，构建一套完善的企业所得税税务筹划体系，并重视企业内部税务筹划环境的打造，相信在广大财会人员还有房地产企业管理层共同的努力下一定能实现房地产企业税务筹划管理更大发展。

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