项目管理在基准地价评估中的应用

李晓雷等

摘要：在基准地价评估项目过程中引入项目管理，将项目过程中涉及的众多步骤进行衔接与划分，进行进程、资源控制。采用项目管理理论与Project软件相结合，形成盘锦市基准地价评估项目甘特图，计算出项目总工时、总资源成本，得出推进MSP项目管理可总体提高评估效率。

关键词：项目管理 MSP 基准地价 甘特图

当前经济发展中，一个地区经济发展中很重要的因素之一是土地市场，土地市场中土地价格也就成了最具代表性和敏感性的要素，也是土地市场运行的核心。土地定级估价是依法全面统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划、土地计划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，为全面掌握城市土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供科学依据。国内的基准地价研究大多侧重于基准地价与地理信息系统的结合，基准地价评估过程中各参数的确定等方面，而针对基准地价评估过程中的项目管理的研究相对较少，项目管理可以实现在土地定级与基准地价更新项目的进度计划与控制管理，同时对项目中质量影响因素进行质量控制措施。

一、项目管理的核心技术及其对基准地价评估的适用性

项目管理是管理学的一个分支学科，对项目管理的定义是：指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望的过程。项目管理是对一些与成功地达成一系列目标相关的活动（譬如任务）的整体监测和管控。这包括策划、进度计划和维护组成项目的活动进展。

Microsoft Office Project是由微软开发销售的项目管理软件程序，被公认为最有效的项目管理工具。软件设计目的在于协助项目经理提高工作效率，合理制定项目发展计划、为任务分配资源，实时跟踪进度，有效控制项目管理预算和降低项目风险。用程序可产生关键路径日程表，同时可以以资源标准进行量化，关键链以甘特图量化，使整个项目管理更加形象化。

（一）项目设计的原则

任何一个项目均需建立一个科学的管理组织机构，这是实施项目管理的基础。项目组织管理的目的是在一定的要求和条件下，制定出一个能实现项目目标理想的管理组织机构，并根据项目管理的要求，确定各部门职责及各职位间的关系。项目管理设计的原则包括目的性原则、高效精干原则、管理跨度和分层统一的原则、业务系统化管理的原则。

（二）项目设计依据

项目组织规划设计的依据是指在特定环境下建立项目组织的要求和条件。项目设计内容包含时间计划、成本计划、人力资源计划等。项目主要关系应包括内在联系，即项目的组成要素之间的相互依赖关系及由此引起的项目组织和人员之间的依赖关系，反映着项目的内容和特点，决定和影响着项目组织沟通渠道和内容。

1、技术联系，项目各要素之间客观存在的相互依赖关系。

2、组织联系，与项目技术联系有关的项目组织内外各部门之间的关系，亦称为报告关系。

3、个人间的联系，是指项目组织内部个人与个人之间由于完成任务而形成的相互关系。

（三）项目管理设计程序

1、定义项目：描述项目目标，即所要求的主要输出；

2、确定实现目标的关键任务，并确定上级组织中负责这些任务的职能部门；

3、安排关键任务的先后顺序，并将其分解为工作集合；

4、确定完成工作集合的项目子系统及子系统的联系；

5、列出项目的特点或假定，例如，要求的技术水平、项目规模和时间的长短，项目人员可能出现的问题，涉及到的不同职能部之间可能出现的政策上的问题和其他任何有关事项，包括上级部门组织项目的经验；

6、根据以上考虑，并结合对各种组织形式特点的认识，选择出一种组织形式，制作项目组织安排甘特图。

（四）项目管理在基准地价评估中的适用性

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等土地利用类型，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价一般由政府组织或委托评估机构负责。基准地价评估全面更新一般先定级然后评估基准地价，其程序一般包括准备阶段、资料收集阶段、内业处理阶段、成果汇总阶段、意见征询阶段、验收上报与审批阶段，工作时间一般为至少四个月，项目人员一般包括领导组、专家组、项目组，项目组一般包括项目经理、外业人员、内业人员。基准地价评估过程中技术要求比较复杂、工作量比较繁重、不确定性因素较多、资源有限，而项目管理可以对基准地价评估过程中的原则、依据、程序来进行设计，因此项目管理的技术方法对基准地价评估有非常强大的借鉴性和适用性。

二、Project软件在盘锦市基准地价更新项目管理中的应用

（一）项目简介

盘锦市上一轮基准地价更新时间为2007年，经过七年的发展，社会经济条件已发生的重大的变化。2014年城区基准地价更新覆盖全市范围土地利用总体规划确定的允许建设区和有条件建设区255平方千米，做好基准地价更新工作对盘锦市未来经济发展、土地市场控制、政府地价管理有着非常重大的意义。本次基准地价更新项目用MSP项目管理软件进行项目进度管理、成本管理、资源管理。

（二）创建项目计划

在进行管理项目之前，首先需要创建一个项目计划。包括整个项目的前期准备、项目信息、成本预算、工程计划、人力资源等内容。

（三）任务设置

创建完项目计划之后便可以管理项目了，对任务进行分级管理。盘锦市基准地价评估项目共包含5大项29小细项任务，根据任务设置预计工期，同时对其他的任务进行工期设计。对固定成本和资源成本进行输入，以备后期对项目的资金进行计划和控制。每项任务都应包括任务名称、工期、开始时间、完成时间、前置任务、资源等参数，在MSP中还有很多其他参数可以添加，例如完成百分比、WBS、备注等一些利用频率较高的一些参数，完成任务输入后，一些参数会自动生成默认值，在后面更新进度时对其进行更改。任务详细设置可见图1。

在项目的进行过程中部分任务存在着一定的关联性，那么，在一个项目中明确各项任务之间的关系就非常重要。在Project软件中，各项任务的关联性有4种：一是完成—开始（FS）：即一项工作完成后另一任务开始，如方案设计完成后成立工作组；二是完成—完成（FF）：即两项工作在同一时间完成，本项目中没有此类型的任务；三是开始—完成（SF）：即一项任务开始的时候，另一项任务完成，本项目中没有此类型的任务；四是开始—开始（SS）：即一项任务开始的同时另一项任务也开始，如样点计算开始的同时专题研究同时开始。在这四种类型关联性任务的时候，可以设置延后或者提前相应的时间，如定级资料收集开始5天后进行定级资料入库。

（四）设置资源

输入人员资源，同理完成其他人员及设备资源的输入，并且按照不同的标准设置。包括人力资源的职位分配、工作性质、员工工资、设备配备、所需要工具的供给等设置。盘锦市基准地价更新项目人力资源包括领导组、专家组和项目组，项目组人员包括项目经理、外业人员、内业人员。人力资源职位分配完成后，对其工作性质、员工工资考虑项目成本进行合理分配，同时对其每项工作所需要的设备、工具等进行明确。

（五）分配资源

对于不同的员工进行任务分配与资源配置，对资源进行良好的分配并且根据要求进行相应的工作，做到资源合理分配整个工作能够顺利进行。合理分配资源在项目管理中起着举足轻重的作用，不仅可以提高工作效率，也降低了项目成本。利用Project软件指定人员资源、设备资源、材料资源以及成本资源等，有利于项目计划的指定，另外也使项目管理者更方便地查看项目分配情况。在资源名称下对应每一项任务选择或输入该任务由谁来完成，资源分配后，项目管理者可以通过资源图表查看具体资源使用情况，以此来避免某些资源被超负荷分配或者时间冲突。图2为Project软件自动生成的整个项目甘特图，可以查看项目的资源分配情况、任务之间的衔接关系、日程安排等情况。

（六）跟踪进度

过程控制可以保证项目能够按预期实现项目目标。Project软件可以协助项目管理者动态跟踪项目进度。根据实际的项目进度情况，在任务信息栏输入或自动按时间更新各项任务的完成百分比，在甘特图中将用细实线表示项目的实际进度情况。对项目的每个环节进行实时跟踪，确保项目能够更好的完成。

（七）调整项目进度

计划往往与变化存在差异，在实际的项目实施阶段，任务的提前完成或滞后都时有发生，所以需要对任务的工期或者逻辑关系及时进行调整。然而，某些情况不仅仅是时间问题，人员和设备上的变化在某些特殊情况发生时也需要对项目进行调整。基准地价评估过程中主要包括外业收集资料的不确实性，外业人员与内业人员之间的转换，一些与需要专家进行打分会议的时间不确定性，审批程序的时间不确定性等问题都会造成项目的进度发生变化等。当出现特殊情况时需要及时调整项目管理安排。

（八）结束项目

在结束项目之前，利用MSP实现对项目进度控制、资源控制、成本控制，并生成可视报表。在MSP软件不同视图可以得到不同的项目管理信息，如项目甘特图可以查看项目进度，任务之间的顺序相关性，简单的资源使用情况；跟踪甘特图视图可以查看任务进度及估算任务进度延迟，以图形化方式查看任务同时仍然可以访问有关任务详细信息，将人员和其他信息分配给任务；任务分配情况视图可以根据任务组织资源，估算每项任务工作量，估算每项任务成本，对计划时间和实际工时进行比较；资源工作表视图以电子表格形式显示每种资源的相关信息等。

三、结论与展望

通过盘锦市基准地价项目需要领导组、专家组、项目团队，项目团队需要项目经理，外业人员6人、内业人员4人。通过项目管理进行预算得出整个项目需要3504工时，工作日117天，每月按22.5天工作日，即基准地价工期需要5.2个月。项目管理作为一种科学、先进的管理方式，以组织的机动灵活、面向客户和资源的利用效率高，从而适应了当今社会的激烈竞争和变革的需要。如果将项目管理方法有效地引入基准地价评估项目管理，可以促进基准地价评估过程中资源的合理分配，促使基准地价评估过程资源分配合理化、效果最大和最优化、综合效益不断提高，从而提高基准地价评估过程管理，进而取得更大的经济效益。

项目管理不仅仅是工具，而且是关于组织、组织的成熟程度、组织能力、组织智商的学科和技术。在基准地价评估过程中推进项目管理，有利于优化基准地价评估过程中的组织体系及组织能力，拓展组织者、参与者的视野和统筹思维能力与协调能力，形成有价值的项目团队，高效有序的完成项目；通过时间、资源、成本的优化配置体现项目的前后左右关系，及时发现在项目进展中出现的问题，并进行质量控制，同时也有利于项目的财务管理问题。主动积极的推进基准地价项目管理的新理论新方法，科学审视，正确指导技术路线，优化方针政策，完善措施手段，努力寻找出适合基准地价评估过程管理方法与体系。

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（李晓雷，1985年生，河北省枣强县人，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司土地估价师、房产估价师、FIREC。研究方向：土地估价）