城市设计策划方法及应用探析*——以镇江市丁卯核心区城市设计为例

雷 诚 范泽宁 LEI Cheng, FAN Zening

城市设计策划方法及应用探析*
——以镇江市丁卯核心区城市设计为例

雷 诚 范泽宁 LEI Cheng, FAN Zening

摘 要随着我国市场经济的日趋完善，策划成为城市设计中重要的组成部分得到了广泛的重视，但对于具体的策划开展的方法还未能有系统化的理论研究。本文通过界定城市设计策划的概念、梳理相关内涵，进一步解析城市设计策划的构成和类型，提出了“四阶段、七要点”城市设计的策划技术框架体系，并以镇江市丁卯核心区城市设计为例详细阐明了城市设计策划在实践应用中的具体流程。

关键词城市设计；策划；方法

雷诚, 范泽宁. 城市设计策划方法及应用探析——以镇江市丁卯核心区城市设计为例, 2015, 30(06): 80-86.

0 引 言

在我国当前的城乡规划编制体系中，城市设计有效衔接了城市规划与建筑设计、景观设计，得到了广泛的认可而成为了不可或缺的重要组成部分。随着城市设计的方法日趋多元化，其策划学视角的引入成为城市设计新兴技术手段之一，促使城市设计从单一的空间形态设计向城市经营、开发运作等方面拓展，城市设计的成果更加符合市场规律、利于开发操作，为城市决策者提供决策基础，做到有“策”可决[1]。因此基于策划的基础上开展具体设计成为城市设计的通用流程。

城市设计策划的重要性引起了国内外学者的重视，国外早已在20世纪六十年代开始了“行动规划”的尝试，为城市、区域或地段的未来建设“创造共同分享的远景，并促使近期目标的策略达成一致”[2]。国内学者在20世纪初也开展了相关研究，认为策划是一个包含多学科的研究，有效地弥补了相关实践中传统城市设计单一技术性的缺点，合理的策划是保证城市设计走向实施的重要的途径[3-6]。但目前城市设计策划的分类及设计流程还没有得到统一的共识，部分学者将其划分为“突出产业特色、基于大事件、先导项目、主题事件”等类型[7]，并将设计流程划分为城市策划阶段、空间设计阶段和实施管理阶段三大阶段[8]。综上，虽然策划理念在近年来部分城市设计实践中有所体现，但如何在城市设计中具体的开展策划工作仍未有较好的归纳与总结，还需要进一步系统化和理论化。因此，本文旨在辨析城市设计与策划关系的基础上，提出城市设计策划的技术框架体系，并结合设计案例进行应用研究。

1 城市设计与策划辨析

1.1 城市设计策划的内涵

“策划”一词，最早见于《后汉书》，在古汉语中亦作“策画”。“策”最主要的意思是指计谋、谋略，“划”是指设计、筹划、谋划，简单来说策划是人的一种脑力活动或智力活动[9]。策划学起源于市场营销领域，后广泛应用于经济领域、文化领域、政治领域等，20世纪末策划开始在建筑领域、规划领域崭露头角。城市设计策划是策划学在城市设计中的具体应用，具体来说，城市设计策划是以城市竞争和城市经营为着眼点，以建设实施的高效率和多元利益共赢为标准[10]，在城市开发建设之前基于城市自身现状及上位规划要求，从目标定位、空间形态、项目开发等多方面进行统筹构思和决策。

综合策划学与城市设计两者自身的特点，城市设计策划主要有以下四点特性：（1）前瞻性，城市设计策划是对未来一定时期内城市的发展进行的理性预期；（2）科学性，城市设计策划涉及到多个学科专业，是基于多方面专业知识而开展的；（3）可操作性，城市设计策划需要确保美好的设计蓝图得以实施建设；（4）综合效益性，城市设计策划的主要目的就是兼顾多方面利益提供城市发展的最佳策略。

1.2 城市设计与策划的关系

对于城市设计与策划的关系，国内学者也展开了热烈的讨论，部分学者认为策划是城市设计的一个重要部分，是确保设计与实施之间沟通的桥梁[8,11-13]。部分学者认为城市设计本质上也是策划的一种，城市设计应该是一个动态的过程，包括从前期研究到技术设计，再到实施建设[14-15]。

总而言之，城市设计与策划是紧密相连的。城市设计策划是在城市设计的框架之下所进行的一种合理引导手段，贯穿于城市设计全过程之中。首先，策划用系统性的观念和方法对城市各类要素进行安排和组织，对于城市设计的功能目标体系的确立具有建设性的意义[7]。其次，越来越多的城市设计将策划的理念融入到了设计技术之中，使传统的文化、社会、经济、政策等策划语境转化为城市设计可以操作的空间语言[16]。这是一种将策划的抽象思想落实在具体的三维空间形态上的表现。最后，在市场经济条件下，策划强调以市场需求为导向，通过完善、严谨的科学分析对规划项目进行综合效益评估[4]，大大加强了城市设计的可操作性，对于项目建设具有较好的指导意义，是对传统城市设计在市场领域方面的完善。

2 城市设计策划方法

2.1 城市设计策划的构成

一般而言，城市设计策划涉及土地、空间、环境等形象层面和文化、运营、管理等操作层面内容。归纳起来其主要构成包括以下几个方面：

（1）经济层面。经济层面的策划是分析目标区域市场环境，依据市场运作规律，合理的安排不同类型的业态项目。

（2）形象层面。形象层面的策划是依据自身特色在土地利用的基础上进一步运用空间设计的各种要素营造出合理的空间形象氛围。

（3）技术层面。技术层面的策划是结合相对应的规划对城市土地利用、基础设施等提出进一步的建议，分为强制性与引导性两类。

（4）运作层面。这一层面的策划主要是在项目的具体开发之前做出初步的计划安排，具体工作安排以此为依据可以灵活调整。

2.2 城市设计策划的类型

城市设计贯穿于城乡规划编制体系之中，因此不同层面的城市规划也对应了不同层面的城市设计，简单来说，主要分为总体层面的城市设计和详细层面的城市设计（图1）。总体层面的城市设计策划的目的是从宏观层面上对城市形态和空间环境进行战略构想和整体安排，重点是梳理城市空间的特色骨架、形象特征，以及整体与局部的逻辑关系，提出创造有秩序和有特色城市空间的途径[17]，是引导型策划，其研究范围为城市的总体区域及其中的重点区域。详细层面的城市设计策划是在上位要求的前提下进一步深化地方特色、细化建设要求、明确实施机制，是应用型策划，其策划研究范围为城市的局部区域，如核心区、商务区、开发区等。

图1 城市设计与城市设计策划类型关系Fig.1 the relationship of urban design and the strategy

图2 城市设计策划流程Fig.2 urban design strategy process

2.3 城市设计策划的方法

基于相关案例的研究，笔者提出，城市设计策划可以分为“四阶段、七要点”，包括“调研分析、前期策划、设计策划与实施策划”四个策划阶段，涵盖了“现状调研、概念策划、定位策划、业态（项目）策划、土地策划、形象策划和运营策划”七个策划要点，每个阶段策划研究的内容、方法各有侧重，归纳如下（表1、图2）。

2.3.1 调研分析

调研分析的关键是对于现状充分调查、分析并找出城市设计中关键的问题与契机。现状调查与分析不仅要从目标内部展开，还需立足更大范围、以统筹宏观的思维来看待问题，这是城市设计最终结果得以优化完善所必须的[18]。

2.3.2 前期策划

首先，以概念策划提出城市整体发展的开发策略和理念，明确城市的发展定位、发展目标。其次，以定位和项目策划进一步确定功能设置、业态项目和开发容量等一系列的问题。前期策划是实现科学决策的重要保证，对于整个城市设计的管理和实施起到了决定性作用。

2.3.3 设计策划

空间规划的本质也是一种策划，它是策划的理性行为在城市空间设计上的一种具体表现[15]，而设计导则同样也是一种发展决策。因此，设计策划通过土地利用和空间形象策划将概念设想落实在图形与文本中，使之具体化。

2.3.4 实施策划

“尽管目前国内在城市设计的研究上空前繁荣，但对于城市设计的实施阶段的探索还处于较为落后的阶段。”[11]由于市场经济的动态性，城市建设与城市设计出现冲突的现象并不罕见。实施策划遵循可行性原则、创新性原则、价值性原则、超前性原则、实效性原则和信息性原则[19]，提出运营策略、开发时序等及经济测算等，从而确保项目开发的合理性，经济、社会效益的兼顾统一。“城市的多样性和整体性是在渐进发展的过程中实现的，这是一个不断认识和实践、冲突和协调的往复过程”[20]。因此，通过构建信息系统，及时检测项目开发与市场反应，在必要的情况下重新开展城市设计也是十分重要的。

表1 城市设计策划主要阶段及内容Tab.1 the main stages and contents of urban design strategy

3 城市设计策划具体应用——以镇江丁卯核心区城市设计为例

本文以镇江丁卯核心区城市设计为例，来详细论证城市设计策划在具体项目中的应用。该项目地块前身为90年代镇江丁卯经济技术开发区，现期望通过分期土地置换与升级、用地更新与环境提升全面实现“退二进三”，打造具有区域凝聚力的地区副中心。

3.1 调研分析

策划结合基地区域背景、基地现状条件、上位规划（镇江市城市总体规划（2002—2020）、镇江市丁卯分区规划）、相关规划（镇江市丁卯——三山地区发展战略规划、镇江市科技新城规划），在三个层面上展开对比研究：宏观层面的镇江城市空间结构，中观层面的丁卯片区整体规划以及微观同类型层面的南徐新城、丹徒新城（镇江现有副中心），通过SWOT分析法（表2）阐明了当前基地发展的主要问题与机遇。

3.2 前期策划

3.2.1 概念策划

依据调研分析的结果，并通过对选取的苏州金鸡湖地区、日本新宿地区以及法国拉德芳斯地区三个案例进行研究，明确了以“低碳新都心，智慧TBD”为出发点，着力把核心区打造成为极具特色的都城绿谷，围绕激活服务功能、推动科技创新、创建低碳生活、营造文化氛围、提高休闲品质的发展宗旨，构建形象特色鲜明的都市中心区的设计理念。

3.2.2 定位策划

根据调研分析的结果，策划明确了核心区的定位：镇江市的城市次中心，以特色主题商业商务服务、科技应用、文化休闲、生态居住四大功能为基础。并结合理念提出了中心聚合、精明高效、景观导入、文化提升四大策略。

3.2.3 业态（项目）策划

策划主要对区域居住、商业、商办、酒店、文化等五大业态开展了详细的市场调研与分析。首先，从镇江的整体房地产市场分析来看，供略大于求，但整体处于可控制发展状态，价格走势平稳。因此，适当提高基地居住用地规模与品质，有利于吸引人口迁移、集聚人气。其次，基地作为镇江科技新城的核心区、城市次中心，未来承载着市级商业副中心的重要角色，其商业商务市场正处于蓄势待发的一个时期。而目前周边商业氛围不足，写字楼市场发展尚处于发展初期，酒店类型基本以商务经济酒店为主。因此，建议适度发展城市综合体、中高品质写字楼、高星级酒店和会展中心，有利于提升基地品牌形象，充分发挥市场的群带动力，快速提升基地活力。同时由于基地身处镇江科技新城，紧邻科技产业园，因此需控制科技服务用地面积，避免同质化竞争，宜承担总部服务的功能。最后，适当发展文化、娱乐活动可以弥补周边市场供给不足的现象，提高核心区的生活休闲水平。我们通过统计国内各城市成熟商务核心区的业态配比数据，通过加权平均得出本地块的业态配比（表3），计算公式为：2020年加权平均=∑（功能比例× 2020年拟合度/∑2020年拟合度）。然后通过预测2020年商业服务的消费人口、人均零售额及商铺保守销售额，进而预测商业需求量经行预测（表4），计算公式为:商业开发量=消费人口×人均零售额/商铺保本销售额。最后根据各业态配比及商业开发量，预测出各业态的开发量（表5）。

表3 业态配比预测图Tab.3 the prediction chart of the ratio of commercial activities

表4 2020年商业规模预测Tab.4 commercial scale prediction of 2020

表5 各类型业态开发量预测Tab.5 development capacity prediction of each commercial activity

3.3 设计策划

3.3.1 土地策划

进一步通过设计的相关分析方法，从空间结构、用地规划、景观风貌方面将设计策划的思路落实在了整体空间设计之中。

依据商业商务服务、科技应用、文化休闲、生态低碳居住四大功能为主的设计定位，结合基地现状条件、周边环境，在用地功能上设置由北部商业生活服务片区、中央公园景观休闲片区、西侧的科技生活片区以及南侧的居住片区组成，四片区圈层分布，相互联系，共同发展。同时，利用北部商业空间打造片区公共活动中心；利用中央绿谷生态景观打造生态景观中心。依据城市道路网系统确立了三条重要城市轴线：一条东西联系的生活景观生态轴，延续上位规划的城市发展结构，形成东西向拓展之势；两条南北联系的城市发展轴，南北向通过经七路联系联系城市南北片区，同时对核心区的商业、景观和居住产生互动联系。以此确定了丁卯核心区“两核、三轴、四片区”的空间结构（图3-4）。

图3 土地利用规划图Fig.3 land-use planning map

图4 空间结构控制图Fig.4 the control map of spatial structure

3.3.2 形象策划

依据设计构思及土地策划，将丁卯核心区塑造为“低碳绿谷，服务高地”的新形象。设计充分利用中央生态景观轴线，通过功能片区的合理布置形成核心区中央承载区域生态、文化、休闲为一体的绿色低碳“峡谷”。以中心区外围高地为基点，承载区域商业商务、科技、居住等服务功能，形态上对低碳绿谷形成半合围之势。从而整体上凸显城区坐落于绿地之上的低碳生态的景象，突出了低碳核心区的设计理念（图5-6）。

图5 总体鸟瞰图Fig.5 overall bird’s eye view map

图6 核心区效果图Fig.6 the sketch of the core areas

为了保证城市设计的整体形象可以在后期建设开发阶段有效地实现，通过制定城市设计引导图（图7），提出了强制性与引导性的建议。主要强调了四个方面：建筑形态引导（包括建筑色彩、造型、体量、高度、沿街界面及群体空间等），道路交通引导（包括出入口控制、静态交通、步行系统、公交站点及其他要求等），景观环境引导（包括绿线控制、开敞空间、景观特色、街道小品及建筑退界等），建筑附属设施引导（包括广告设施、地下空间及服务设施等）。此外还针对城市设计内的重要节点、界面提出了明确的控制要求（表6-7）。

3.4 实施策划

3.4.1 开发时序

为实现综合平衡和利益最大化原则，根据城市建设的发展需求，建议对丁卯核心区实行分期建设、滚动发展的策略。根据地块设计的情况，将开发建设分为三个阶段：一期开发商业综合体、特色酒店、金融保险及中央生态绿地，以达到快速聚集人气，凸显城市形象的作用；二期开发商务办公、科技创意、居住组团及配套设施，提高功能配备及生活服务水平，同时进一步强化核心功能；三期开发居住组团及配套设施，使地块全面走向集办公、休闲、娱乐、生活为一体的活力片区。

图7 城市设计引导图Fig.7 urban design guidance map

3.4.2 运营策略

按照统一规划、分类实施的策略，综合平衡政府、企业和民间的利益关系，实现各阶段项目投资平衡和良性运作，将开发模式划分为公益性、鼓励性和盈利性三大类（表8）。

公益性开发以政府投资开发为主体，鼓励民间资本参与，采用多种合作方式，加强公共服务设施和基础设施开发，吸引人口和产业入驻。通过融资模式及机制创新，逐步革新社会公益性建设、运营模式、缓解政府压力。

鼓励性开发以公益项目为龙头，制定各类优惠政策，吸引企业入驻，政府与企业共同开发，提升城市竞争力，并在此基础上进行规划区形象的塑造与推广，使城市不断增值与可持续发展。

盈利性开发通过市场化手段操作，引入开发商，通过土地拍卖收取土地出让金，最大强度地开发以实现土地价值最大化，提供政府运营的资金来源，解决公益性开发和鼓励性开发缺口，并用于其他地方的支出。

表6 重要节点引导一览表Tab.6 a list of the important nodes guidance

3.4.3 经济预算

通过计算政府开发投资与土地出让收益，得出地块开发经济预算。政府开发投资主要包括土地回购、土地整理、基础设施开发、公共设施开发、景观建设及其他费用。土地出让收益主要来源于居住、商业、办公地块的出让，楼面价根据往年楼面价及增长趋势来预估（表9）。

表7 重要界面引导一览表Tab.7 a list of important interface

3.4.4 信息系统

为了对丁卯核心区实行有效的管理，需要建立一个完善的信息系统，以储存、调取和分析相关数据。由于地理信息系统有非常强大的数据分析功能，所以规划建议采用地理信息系统作为支持的决策。在地理信息系统下，应设立几个子系统，包括制图、土地利用数据库、地籍管理、环境状况、公用设施及旅游休闲和娱乐需求等相关信息的数据库，数据库应具有开放性并及时经行评价反馈，以满足市场的动态性变化。

表8 开发策略分类Tab.8 the classification of development strategy

表9 经济效益预算表Tab.9 economic budget sheet

4 结 语

现代城市设计具有研究内容多元化、开发周期较长、不确定因素多等特点。在这样的情况下，引入城市设计策划无疑是沟通设计与建设的重要保障，有利于抓住核心问题，提出解决方案，满足各方利益，实现愿景与建设的统一。笔者在剖析策划与城市设计相互作用关系的基础上，提出城市设计的策划流程，并通过实际案例加以应用佐证，以期起到抛砖引玉的作用。笔者相信随着研究的加深，策划方法将会得到更好的完善与应用，城市设计的实施效果也可以得到更大程度的保障。

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图表来源：

图1-4、7：作者绘制

图5-6：《镇江新区丁卯核心区控制性详细规划及城市设计》. 镇江新区规划分局

表1-9：作者绘制

（编辑：申钰文）

* 国家自然科学基金资助项目（51208327；51478281）；住房和城乡建设部软科学基金资助项目（13-R2-32）

DOI:10.13791/j.cnki.hsfwest.20150617

中图分类号TU984.11+9

文献标识码B

文 章 编 号2095-6304(2015)04-0080-07

收稿日期：2015-09-02

作者简介

雷 诚： 苏州大学建筑学院，副教授，70390820@ qq.com

范泽宁：苏州大学建筑学院，硕士研究生

The Method and Application of Urban Design Strategy
— A Case Study on the Urban Design of Dingmao Core Area in Zhenjiang City

Abstract:With the gradual perfection of market economy system, the strategy has caught extensive attention as being an important component of urban design. However, the specific method has not been studied systematically. This paper proposes an application framework including four periods and seven main points by defining the conception of the urban design strategy and reviewing its connotations, and illustrates its practice process by taking the urban design of Dingmao core area as an example.

Keywords:Urban Design; Strategy; Method; Dingmao Core Area