大商场为什么去郊区

万宏蕾

台湾新光三越集团曾在北京的CBD东部边缘建设一座号称中国内地最赚钱的单体百货——北京CBD“新光天地”。2015年4月，这家“新光天地”正式更名为“SKP”，消除了最后一丝新光三越的印记。

然而此前在2014年8月，新光三越与远洋地产联合拿下北京通州运河核心区的4宗地块，总建筑面积46.45万平方米、总价39.39亿元，准备建设另一个“新光天地”。

可能将拥有三个功能区的“运河北京文化商务中心区”则是通州新城的核心区，目前关于“现代化国际新城”最利好的消息，就是未经证实的北京市政府将迁入。

虽然以“北京副中心”自居，但根据2005年《北京十一个新城规划（2005—2020）》，通州新城不过是11个北京新城之一。

依据北京城市总体规划，新城指承担疏解中心城人口和功能、集聚新产业、带动区域发展的规模化城市地区。

这些被赋予众望的新城历经10年建设，从一片片荒地起步，拆迁、建路、盖住宅、完善市政设施……“新光天地”这样的商业综合体的入驻，其实代表了它们正走向完善。

“以北京、上海、广州为首的中国一线城市郊区商业的发展都在进入快马加鞭时代。”中国商业地产联盟副理事长兼秘书长王永平告诉本刊记者，“中国商业地产经历了近10年的野蛮式增长，随着大量人口外溢，新兴商业物业向郊区发展的趋势日益明显。”

疲惫的中国商业地产和百货业正寄望于这些新城商业。

通州现象

先后为CBD“新光天地”、通州“新光天地”提供策略顾问和商业设计优化服务的RET睿意德高级总监李静雅告诉《瞭望东方周刊》，“通州项目包含购物中心、写字楼等综合物业形态，这一区域的商业更多关注未来新导入商务人群。这将与CBD新光项目截然不同。”

位于北京CBD东部边缘的原“新光天地”已正式更名为“SKP”

对于“新光天地”落户通州，李静雅的解释是“作为距北京最近的郊区，通州到中心城区只有15公里，车程半小时左右;从通州去首都机场车程40分钟，距离未来的新机场也只有大约1小时的车程。轨道交通除了已有的地铁八通线和6号线，未来5年还有至少2条直通中心城区的轨道线路开通运营，由此带来的巨大经济效益不言自明。”

“新光天地”并非通州唯一的“大象级”商业项目：仅2015年通州至少还将有3个大体量商业项目入市，预计新增供应量达22.28万平方米。全年通州新增商业体量则占北京全市的17%。

商业综合体落户通州的理由其实十分充分：通州人口由2005年的88.5万人增长到2013年底的132.6万人，8年中平均每年增加5.5万多人，年均增加6.23%。

这个数字比北京市同期的年均增加4.69%高出近2个百分点。

随着人口逐年增加，新城的公共服务建设也逐渐为政府所重视，“轨道交通等配套设施的加速完善也加快了人口导入的力度，促进了轨道交通沿线新兴商圈的形成，如通州、房山、亦庄、昌平、天通苑等商圈。”盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平告诉本刊记者。

盈石集团是一家全国著名的商业地产综合服务机构。盈石集团研究中心发布的报告显示，2014年起的3年内，北京商业物业将继2007年之后迎来又一次供应高峰，其中非核心商圈将新增超过170万平方米，约占总新增供应量的55%，“大北京区域发展的加速以及新兴商圈的逐步成型与发展，促使新增商业物业向郊区发展趋势日益明显。”

根据RET睿意德中国商业地产研究中心数据，2014年第四季度入市的京通罗斯福广场和通州万达广场的体量几乎是之前通州集中商业存量的一倍。

而在城市副中心及国际新城规划的利好带动下，通州商业物业2014年第四季度成交价格同比上涨9.2%，近一年中的价格基本保持了稳中有升的趋势。

人都去郊区了

“自上世纪80年代起的很长时间内北京只有5家百货商场和1家购物中心——位于王府半岛酒店的半岛精品廊。”张平回忆，“2004年北京新增入市商业物业超过了90 万平方米，自此北京商业物业市场进入了开业高潮。”

2005年至2010年，北京市每年的新增供应都超过100万平方米。这期间共入市146个项目，超过900万平方米，超过2003年存量的4.5倍。北京商业地产布局则开始逐渐由中心向外扩散。

通州的人口聚集并非孤例，目前北京全市有超过一半常住人口居住在五环以外。

2014年的北京市人口抽样调查结果显示：三环至六环间聚集了1228.4万常住人口，占全市的57.1%;四环至六环间聚集了941万常住人口，占43.8%;五环以外有1098万常住人口，占51.1%。

从1982年第三次全国人口普查开始，北京二环以内的人口密度就持续降低，到1990年老城区人口下降了3.38%。而90年代开始的大范围旧城改造活动，则加速促使了内城人口向三环四环迁移，到2010年中心城区人口较30年前已经下降了10%。

“除了通州，位于北京郊区的不少新兴商圈和潜在商圈目前还是价值洼地。”张平认为，“大兴、顺义和房山长阳在政府大力推动下，有望随着地铁、快速公交等交通设施建设的加速，成为新的投资和居住热点地区。”

而到2016年底，上海总新增商业物业供应总量约为430万平方米，非核心商圈的商业物业供应245万平方米，增量为现有存量的52%。

早在2010年，根据第六次全国人口普查结果，上海近郊区、远郊区的人口密度分别为每平方公里4684人、1388人，比2000年分别增加80.2%、61.4%。

占上海总面积不到十分之一的核心城区——黄浦、卢湾、静安、虹口、长宁等地的人口不断下降，其中下降幅度最大的是黄浦区，减少四分之一。这显示了上海中心城区核心区域的人口正向郊区、中心城区外围区域迁移。

“这一变化的直接诱因主要是近年来上海旧城改造与新区开发之间的联动。首先，城市基础设施建设、郊区新城建设不断加快等因素，使得大批居民迁往近郊区、中心城区边缘区域的新建居住区。其次，外来常住人口往往相对集中居住在近郊区域。”当时上海地方媒体分析说。

“广州情况类似。”张平分析，“2016年广州购物中心及百货的存量将达到559万平方米，由于中心城区可供新开发的地块供应较少且地价较高，新进入广州的开发商选择市中心区以外进行拓展，这也导致了未来广州商业物业新增供应主要来自外围区域。”

不过与郊区激增的人口红利相比，当前商业地产本身所面临的现实困境更是把他们捆绑在郊区商业。

“抛弃”城区

在RET睿意德执行董事张家鹏看来，“现阶段的郊区购物中心，是避开核心区传统商圈拥挤式购物的新希望。”

“城市核心区域可开发的土地有限，用地紧张就需要引入更多高租金业态商家来平衡投资收益。”他向本刊记者解释说，

传统商圈受物业条件限制，商场硬件、车位等配套设施滞后制约且升级改造困难。与之相比，城市郊区拥有更加宽裕的土地提供，购物中心相关配套更加完善，具备相当的便利性优势。”

比如广州最知名的传统商圈——天河城，商业总面积高于上海的徐家汇、淮海路、南京路及北京的西单、王府井、CBD核心商业区。

但目前天河城商圈10分钟车程的街道往往要拥堵半个小时以上，且商圈内业态比较低端，几乎看不见任何高端奢侈品品牌。

于是出现一种说法：要“养育”该商圈，天河路每天要吸引近150万人次的客流——这是一个足以让任何路网瘫痪的数字。

当地政府曾想通过商业网点的规划布局保证市场有序竞争，但毕竟“先有网点后有规划”，许多建筑已不可能拆除重建。

在这方面，郊区购物中心在规模与租金压力上都优于市中心核心区。与传统商圈高密度建筑不同，郊区土地不仅相对便宜，还可以承载更丰富、更多样化的建筑形式。

当然，“除了地价比核心区便宜，郊区其他建设成本、日常运营、推广、物业、人力、水电等并不便宜。但它还是相当于一张白纸。”李静雅说，“早期国内业态品种有限，大部分品牌会优先选址核心区。但当下中国业态丰富度已经显著提升，这就为郊区购物中心实现业态差异创造了良好机会，在引入体验性业态方面可以做到更优。”

同时，汽车的普及化发展也大大扩展了人口的消费半径，相当于拉近了城郊距离。

然而在王永平看来，“国内的郊区商业发展模式与国外很不一样，国外多是出于城市规划的合理布局，主动往郊区引导人流、车流。国内则是被动式外溢，承受不了市中心运营压力，不得不一圈圈外扩。”

新城能拯救中国的商业地产和百货业吗？