老式小区绿地管养模式探讨——以江苏省金坛市为例

文·图 ◎ 毛红英

老式小区绿地管养模式探讨
——以江苏省金坛市为例

文·图 ◎ 毛红英

小区绿化作为城市绿化的有机组成部分，在为居民提供休闲的同时，也为改善城市环境发挥了很好的作用。小区绿地养护管理模式不同，相应绿地的养护质量上也会有很大的区别。随着房地产市场的升温和功能的完善，金坛市小区建设以2005年作为一个分水岭，之前称为“老小区”，其小区绿地养护主要采用“谁开发、谁管护”的形式。后由于资金原因和开发商的退出，此类小区绿地养护处于失管或半失管的状态，一方面引起居民的投诉，致使物管费难收缴，形成恶性循环；另一方面在遇到各类创建活动、面临迎检时，政府出资突击整治，人力、物力、财力的消耗较大，且效果也不明显。鉴于以上原因，金坛市园林管理处按照市住房和城乡建设委员会（以下简称“住建委”）的要求，于2008年1月开始陆续接手老小区的绿地养护工作，至同年8月全面完成接管。在管理7年后，于2015年1月又全面归还属地管理。近两年随着“停车难”和“市民破绿种菜”两大矛盾的出现，物业绿地养护也遇挑战，困难重重。

图片说明

1. 小区未改造前，居民的车就无奈地随意停放

管理现状

全市共有老小区38个，有以下3种管理方式。

1. 金坛园林管理处管理 26个小区，绿化管理总面积为395 292平方米。由园林处与各小区物业公司签订养护合同，按人均8 000平方米养护面积的标准，定人定岗进行管护，纳入园林处统一考核之中。管养经费标准2元∕平方米*年，其中1元由其物业公司承担，1元由住建委承担，2010年后全部由住建委承担。此标准从2008年开始一直未作调整。

2. 小区未改造前，居民的车就无奈地随意停放

2. 金坛园林管理处负责指导和不定期的突击整治 由于小区的物业费收缴率低，物业公司入不敷出，导致物业撤离。这样无物业管理的小区共有6个，绿化管理总面积约为34 865平方米，其中2个小区的绿地养护由其业主委员会自主管理，其他由金坛市园林管理处不定期根据情况进行突击整治。

3. 放任自流状态 另有一些小区，于2015年1月1日全面退还属地管理后，基本处于无人管养状态，差强人意。

园林处在管理中存在的问题

在7年的小区绿地景观管理过程中，主要矛盾为小区的第一责任人——物业公司没有认识到绿地管护也是物业管理的主要内容之一（只不过是绿地管护费由政府买单而已），他们应该对其绿化管护工作提出要求和进行考核，而不是简单理解为物业管理就是小区内垃圾收取和道路保洁。多数物业对绿地管护工作不闻不问，甚至站在对立面，给工作开展带来很大难度。这也是导致小区绿化景观退还属地管理的根本原因所在。除此在以下方面也有相当的问题：

1. 资金问题 2元/平方米*年的管养标准已经不能维持小区绿地养护管理要求。随着劳动力工资的提高和物价的上涨，小区养护管理已处于亏本运营状态。金坛市的最低工资标准由以前的750 元/月，上升至现在的1460元/月。管理养护经费一直未作调整，直接导致管理质量下降。

2. 作业车辆问题 小区绿地环境闭塞，通风差，绿地植物生长密度较大，容易引发病虫害的滋生。小区内道路狭窄，居民车辆较多，作业车辆工作比较困难，只能用拖拉机进行喷药、清运垃圾、抗旱等，但拖拉机噪音大，拢民问题较突出。同时公安部门也已经明确在市区禁止拖拉机通行，作业时间得不到保证。养护单位只能用三轮车进行垃圾清运和农药喷洒，效率极低。

3. 绿化破坏问题 小区内人口密度大，垃圾多，尤其是近年来随着私家车的增加，绿地破坏严重，车辆见缝插针地停在绿地上。另外居民为了吃放心菜，在绿地上种植蔬菜的现象也比较普遍。作为绿地养护管理主体的物业公司不作为，对破绿现象不管不问，另一方面也是担心得罪业主，物业费难收缴。

3. 绿地的边边角角，种满了蔬菜

4. 交叉作业问题 绿地养护工人与小区内物业公司聘用的保洁人员因工作产生矛盾，部分保洁人员将道路清扫的垃圾直接倾倒于绿地上，在华城二村等多个小区中就发生过此类事件，与物业交涉也未有结果。

5. 绿化垃圾的消纳处理问题 物业公司不允许绿化垃圾进入小区垃圾箱，多次协调未果，要求垃圾直接运送至城外沈渎垃圾填埋场，但因没有中转场所，路途远，不方便操作。

6. 绿化用水问题 小区无抗旱、打药的取水点，从外面取水费用较高。

4. 在绿化植物的间隙，种满了蔬菜

管理建议

1. 明确责任主体，提高小区居民素质 物业公司应转变观念，养护单位只是受物业公司委托，对其绿地进行管护，公司仍是管理主体，对破绿、损绿、毁绿事件应该直接管理，涉及处罚，及时上报城市管理行政执法局进行行政执法，不能以绿化由养护单位自行管理为借口不闻不管；另外在其作业过程中与其他作业产生矛盾时应主动积极协调；同时也应让业主充分认识，绿地是所有业主的绿地，爱绿护绿是每个业主的义务。

5. 小区改造后，居民健身区很受欢迎

2. 加大资金投入 现阶段小区绿地养护费用为2元/平方米*年已远远不够，小区的绿地养护费用应随行就市，逐年增加，并且要区别于新开发的小区。政府对老小区应给予一定的经费补助，同时将补助经费纳入属地政府预算资金内，按年度划拔给物业公司，由物业公司根据管护质量支付给绿地养护单位。需要改变管护单位直接从政府手中支取养护费的惯例，使得物业公司管理的责任和权利相统一，从而确保管护质量的到位，让物业费足额按时交纳，形成良性运作。

3. 小区物业管理的提升 停车难、健身场地不足是老小区近年突出的矛盾之一。政府应正视这一问题，做好调整，统一规划，对小区绿地进行改造，增设停车位和健身器材，从源头解决问题。近两年金坛市已由政府出资对老小区逐年进行改造，居民反映良好，同时停车费也为物业增加了收入，既提升了物业公司的信誉，又为公司的正常运行提供了新鲜血液。另外针对小区种植蔬菜，笔者认为不应机械地进行堵而是正确加以疏导，树立“菜地也是绿地”的理念，将菜地有机融合于绿地。在小区改造中，有计划地规划一些菜地，由物业统一出租管理，满足人们饴情种菜之需求，同时也可丰富小区绿化层次。

6. 小区的居民健身器材

4. 不随意变更养护主体 绿化养护是一个长效管理过程，需要有一支相对固定和有一定专业技术的队伍进行管养，“重建轻管”无法保证绿化成果。

7. 小区整改之后，停车问题大大改善

5. 保障抗旱用水 协调小区内的消防栓为绿化养护提供统一水源。

6. 加强部门协调 物业公司、养护公司、住建委、城管局互相联动，对损绿占绿行为坚决抵制，杜绝毁绿损绿事件发生。

8. 小区整改之后，停车问题大大改善

结论

老小区的绿化景观管理是个苦差事。金坛从2015年1月开始全面退还属地管理，属地管理部门应该积极应对，根据具体情具体对待。在管理中，政府既不能大包大揽，也不能不闻不问，应更多地从政策上、资金上予以扶持，充分发挥物业公司的主体职能。一方面积极推行老小区的绿化管养与新小区的现代企业管理制度接轨，采用物业公司直接管理的方式，明确责任，可以有效解决管理中出现的问题。另一方面同时结合老小区的整治工作，成熟一个小区交接一个小区，让绿化养护交接与小区整治交接同步。最后，园林管理部门应充分发挥行业的职能作用，结合以上6个问题的解决方案，让老小区绿地管理走上健康有序之路。

毛红英江苏省金坛市园林管理处副主任，高级工程师。