房地产上市公司资本结构优化探析

2015-07-12刘梦琛

商 2015年39期

刘梦琛

1.我国房地产上市公司资本结构发展现状

1.1 我国房地产市场发展状况

自20世纪末，我国取消住房分配政策的实施，并开始大力推广住房制度改革以来，房地产业取得了前所未有的发展活力，现如今房地产业已然成为我国国民经济体系中占比较重的产业之一，是我国整体经济发展的有利支柱。从住房制度改革以来，我国房地产业增加值始终在国内生产总值中占比4%以上，且这一数据有明显上升的趋势。对房地产业投资的增加，一定程度上有效提升了我国国民经济中的投资部分总额，与此同时，还带动了其它数十个种类不同或相关的行业发展，足以说明房地产业对我国国民经济的重要性以及必要性。

房地产业的良好发展，直接带来相关就业人员的入职机会，能够有效改善我国的就业状况。与房地产有密切联系的相关其它产业大多都是第三产业，因此在房地产业猛烈发展的同时，也较大程度地带动了我国第三产业的快速发展，继而帮助调整了我国相关产业结构。

1.2 我国房地产开发企业发展状况

我国房地产业在过去的十年间一直保持着极度亢奋并且过于热烈的状态，各个行业的人士都一口气钻入房地产业获取了大量利润，只要你有了土地就能赚取钱，由此引发了全国性炒房热潮。当时房地产业的这种排浪式猛烈发展最终致使房地产业不复理性发展，逐渐形成了疯狂的发展模式。房地产业的热烈发展一直为我国国民经济的增长做出了巨大的贡献，但与此同时，这一产业也变成了致使国有资产流失最严重的行业领域，也是法律纠纷不断、投诉不断的行业，更是导致银行系统风险威胁最严重的产业。在此基础上，我国房地产公司所得利润极其可观，物极必反，大多房地产企业的抗风险能力还不够成熟，有的企业内部结构机制还不完善，发展过程中对银行借贷的依赖性较强，其中尤以短期借贷尤为常见。我国房地产开发企业总量多达近四万，但是这其中上市公司的数量仅占全国所有上市公司的3%。除此之外，许多房地产企业信用度不够，忽视对品牌的创建和营销。我国房地产企业收益效率和其它行业相比极其具有诱惑力，短时期内加入了过多的房地产企业。

2.我国房地产上市公司资本结构现存的问题

2.1 房地产上市公司整体负债多

由于工程复杂难度高、施工周期长，房地产业在资金方面的需求较高，尤其是在与其它行业的对比下。早有研究表明，过度的负债经营一定程度上会直接导致发生破产风险以及财务风险的可能性增高。与此同时，我国房地产业的发展受到国家宏观调控的影响程度较高，因此宏观政策或经济变动将会使得负债经营下的房地产企业出现更严重的发展风险。

我国房地产业的主要特征是历时周期长、投入大同时风险也大，房地产上市公司在制定融资方案时，应当考虑采用长期负债的融资方案，但其实在我国房地产业的实际发展中，长期负债比重较低。这种发展现状将会一定程度上增加企业短期偿债的压力，降低其融资能力并且不利于日常经营管理，另外，还会使得房地产上市公司资金运转困难，扩大企业可能面临的信用风险以及流动风险。

2.2 房地产上市公司资本结构质量不高

我国房地产业上市公司的资本结构并不完善，上市公司的整体资产负债率较高，长期负债率较低，资金来源与实际发展不匹配，不利于公司的长期发展。资本结构，也就是上市公司内部资本构成的静态反映，一定程度上来说可以有效反映出该企业的融资工作，具有明显的动态特征。企业作出的具体融资工作可以直接影响到企业的资本结构，从某种程度上来说，房地产上市公司的融资行为决定了其资本结构，与此同时，资本结构又能对融资工作产生一定作用的影响。企业资本结构质量出现问题，一定程度上也就说明企业现采用的融资结构也出现了问题。我国房地产企业的资金来源按照属性主要分为内源以及外源，大多企业比较倾向于选择股权融资方案，现实中主要表现为房地产企业都不同程度地展现了首次发行股票的意向。

3.优化我国房地产上市公司资本结构的可行性策略

3.1 减少我国房地产上市公司整体资产负债率

根据我国房地产企业发展形势，应当将减少其资产负债率作为工作入口。一般来说，负债率高对于盈利性企业来说，可以考虑采用合适的财务杠杆对企业最终获得的利润进行多倍放大，与此同时，有效减少税务支出。另外，财务杠杆对于房地产上市公司来说也是一把双刃剑，一旦企业出现项目风险，财务杠杆将会加剧企业的困境。我国大多房地产开发企业整体资产负债率需要降低10%左右，我国房地产上市公司资产负债率较高，主要是因为融资结构不合理造成的，因此有效降低我国房地产资产负债率应当首先结合当前房地产企业的融资结构问题现状，找寻科学合理的应对方式。

3.2 优化我国房地产上市公司的偿债工作

在我国目前的房地产上市公司负债体系中，长期负债没有得到该有的重视。想要达到优化企业融资结构的目标，可以先对我国房地产上市公司的长期负债比例进行合理调整。我国房地产企业所具备的短期偿债能力和企业资本结构有非常紧密的联系，具体进行分析可以发现，当企业具备一定程度的拆债能力时，企业一般会作出提高负债比例的决策，另外，当企业具备较强的短期偿债能力时，随即会较大程度地提高负债比例，某种程度上来说会造成较大的经营风险。对我国房地产上市公司来说，一定程度的长期负债比例提升，将会使得企业资金来源趋于稳定，是有效提升房地产企业总体偿债能力的途径之一。我国房地产上市公司目前存在融资渠道单一的发展问题，房地产企业的主要融资对象是银行，并且企业获得长期发展资金来源的渠道非常有限，想要有效缓解企业融资工作开展难的现状，需要合理拓宽融资渠道，加强对债权市场的发展，注重引入房地产投资信托基金。

3.3 扩大房地产上市公司规模

当房地产市场自然形成了房价并属于可控制范围内，那么这房价的上下调动仍旧由市场本身去调节，而政府应当承担的职责只是负责对市场进行监管，这其中不包括不当干预任何一个市场决策，政府进行市场监管的主要方式来自于法律、经济和财税，并不单单只有行政动作。虽然目前我国房地产开发企业数量较多，但是普遍不具备理想的规模建设，规模较小加上负债率较高，也就使得企业的整体应对风险能力不足，因此，优化企业融资结构，扩大房地产企业的经营规模是主要手段。想要达到扩大企业规模的发展目标，应当加快房地产行业的整合工作，加快低竞争力企业的破产工作，增强企业之间的兼并工作，在一定程度上通过整合资源减少房地产企业数量，有效扩大房地产企业的经营规模。