关于房地产开发公司税务筹划的探讨

谢春龙

引言

房地产开发公司的税务筹划工作最早是在西方国家发起开展的，目前为止，国外已有很多相关方面的书籍及论著，并且还在不断的发展和延伸。近些年来，随着我国市场经济的快速发展，国民经济水平也不断的提高，我国也开始全面开展实施税务筹划相关方面的工作的推行及指导，对于税收制度也逐渐健全，相关领域的专家在国外研究的基础上开始了我国税务筹划的研究，并取得了一定的研究成果，推动了我国税务筹划事业的发展。

近几年来，国家在政策上开始加大对房地产开发公司实施宏观调控及压缩，造成了房地产开发行业内部的混乱，这在一定程度上阻碍了其自身及国家经济的良好发展。为了提高经济效益，已有一部分公司在生产经营管理方式和融资等方面实施了相关的筹划工作，以期能在激烈的行业竞争中最大限度的减少成本，提高公司的核心竞争能力，获得效益的最大化;但是，面对如此之大的经济及竞争压力，有一些公司为了取得更高的利润而出现了偷税、漏税等行为，违反了国家的相关法律法规，在很大程度上影响了公司的企业形象，阻碍了公司的发展。

一、房地产开发公司税务筹划的概念及其特点

(一)概念

税务筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先的安排，以达到少缴税或递延缴税目标的一系列谋划活动。而房地产开发企业的税务筹划就是指房地产开发企业为实现财务优化管理而开展的一种活动，是纳税人在税法相关规范的指导下为减轻公司税负，实现企业财务目标的筹划、对策和安排的活动。房地产开发企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容，通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方式达到减税的目的。

(二)特点

1、合法性。房地产开发公司进行税务筹划的所有步骤及措施都是在税收法律许可的范围内进行，即是遵守税收法、不违反税收法。合法是税务筹划的前提，当存在多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识、对时间技术的掌握，做出纳税最优化的选择，从而降低税负。

2、筹划性。筹划性是指在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排，达到减轻税收负担的目的。一般纳税义务通常具有滞后性，企业的纳税行为通常是在企业经营行为发生之后才产生;所以企业有足够的时间设计一个最优方案，以最大化的减轻税收负担。

3、目的性。房地长开发行业进行税务筹划最主要的目的就是减轻税收负担，还存在一些次要的目的，如:避免不必要的经济或名誉损失、实现涉税零风险等。

4、风险性。税务筹划的最初目的是为了获得税收收益，但是在实际操作中，往往不能达到预期效果，这与税收筹划的成本和税务筹划的风险有关。

5、多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产开发公司经营活动的整个过程，只要涉及到资金和税金运转的环节，都应该进行税务筹划。从空间上看，税务筹划不应该仅仅限于本企业进行，还可以与其他企业联合进行，并在此过程中不断的吸取经验，寻求进步。

二、房地产开发企业涉及的主要税种

目前，我国房地产开发企业主要税种有:营业税、土地增值税、企业所得税、印花税城建附加税、教育附加税等;如果涉及到占用耕地还有耕地占用税;若房子用于出租或者自营，还需缴纳房产税。以下主要介绍房地产开发企业两大税种:营业税和土地增值税。

1、营业税。营业税在建筑业的征税范围主要是:建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的业务。自建的自用房屋，不征收营业税;但是将自建房屋对外进行销售，涉及建筑与销售不动产两个应税行为，所以应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

2、土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种赋税，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其纳税人为为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的个人和单位。

三、房地产开发企业税务筹划的现存问题及解决措施

(一)房地产开发公司对税务筹划的重视程度不够，认识较低

对于很多中小型房地产开发公司而言，有绝大多数尚未意识到税务筹划的重要性，片面的认为企业内部有专业的财务会计部门就可以保证资金的良好运转，不需要再进行税务筹划，从而导致了企业的发展停滞不前。

针对以上的情况，首先应该提高房地产开发公司领导者或管理者对税务筹划的重视程度，充分利用“领导者意志”，以上级带动下级的形式，提高全员对税务筹划的重视程度。此外，还应结合税务筹划的相应特点及与其他部门的区分，明确各个部门的职责和权限，避免出现职责不清等问题。

(二)税务筹划工作的专业性较差

目前，很多房地产开发公司尚未成立独立的税务筹划部门，并且缺少相应的专业性较强的税务筹划员工。对于目前税务筹划的工作人员来说，很多人还未对税务筹划工作相应的知识进行深入系统的学习，对很多理论与实践技术都很生疏，平时工作范围只是制作一些简单的财务报表和申报书等，遇到深层次的税务筹划问题会出现手足无措的状况。

针对以上问题，首先房地产开发公司在招聘员工的时候在税务筹划方面应该进行严格的筛选，对家族人员的招聘和选择也应该慎重而为;其次，房地产开发公司应该对已有的或新进的税务筹划相关员工进行专业理论知识和、实践技能以及职业道德培训，提高税务筹划员工的整体素质，使其能够更好的服务于公司。

(三)对于税务筹划内容界定不清晰

目前，国内很多房地产开发公司在进行税务筹划的过程中并未完全掌握税务筹划的核心，而将税务筹划与偷税、漏税等违法行为相混淆。偷税，即是只纳税人完成了自己缴纳的税务事项之后，利用非法手段隐瞒本应缴纳的各项税务未缴纳的现象;漏税，即是指由于纳税人缺乏对税务的正确认识，对税法的相关规定了解不够多，从而导致出现应该缴纳的税务未被缴纳的现象;以上两种行为都属于违法行为，而与税务筹划无任何直接联系。此外，房地产开发公司的税务筹划应与国家政策相适应，不能出现一味的追求高效益而忽视了国家相应法律法规的现象，这样会极大的影响该企业后续的发展。

针对于以上的问题，本文认为首先应该强化的是公司员工对于税务筹划的认识程度，明确税务筹划的相应概念及范围等，避免出现与其他违法纳税行为相混淆的现象。此外，房地产开发公司在进行税务筹划的过程中更，应充分考虑国家相应的法律法规，避免出现违法纳税行为，以维持公司良好的社会形象。

［1］王丽.房地产开发企业税务筹划探析.税务筹划，2014(02).

［2］曹秋延.对当前企业纳税筹划的探讨.现代经济信息，2010(24).

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