浅析我国的不动产登记制度

2015-07-12宣礼扬

商 2015年41期

宣礼扬

浅析我国的不动产登记制度

宣礼扬

摘要：随着中国的社会经济的迅速发展，不动产作为经济生活中一极为重要的资产，在我们的社会生活中是不可或缺的一部分，而不动产登记制度更是直接关系到不动产物权的取得、处分、交易等。但是不动产登记制度在我国发展速度较为缓慢，与法制起步较早的发达国家相比稍略落后。为赶超当前世界不动产立法发展的趋势，建立完善的不动产登记制度也就成为促进我国物权制度发展和维护不动产交易安全的一项重要的制度。虽然我国已有一些相关的法律对不动产登记制度进行介绍，但是缺乏全面和详细的阐述不动产登记的相关制度，以及与现实生活处理不动产登记的纠纷并没有很好的提出完整的解决条例。本文首先阐述了不动产登记制度的概念和效力，再进一步描述我国现下不动产登记制度的缺陷包括行政色彩太浓厚，公信力不足，公开制度不完善。文章最后笔者根据登记制度的缺陷提出三项完善建议，统一不动产登记机构、建立不动产实质审查制度和完善登记错误赔偿制度。

关键词：不动产；登记；实质审查；物权变动

一、不动产登记制度的概述

(一) 不动产登记制度

不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。①《物权法》第9条和第10条对不动产登记的含义做了明确规定：”不动产登记，指不动产所在地的登记机构对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法进行登记。”根据该条法律的规定，我们可以看出，不动产登记应包括以下三个要素：主体，登记申请人和登记机关。根据具体的申请情况和内容，登记申请人可以是一人或者由双方当事人共同申请。程序，不动产登记的程序是指法律所规定的旨在规定不动产登记机关或相关人员在从事登记行为时必须依照特定的程序。通常情况下，由登记申请人向登记机关提出登记申请，再由相关机关根据申请资料进行形式审查，必要时进行实质审查，来做出是否准予登记的行政决定。结果，登记机关做出的决定，一经做出，即产生相关的法律后果。

(二)不动产登记的效力

不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。根据其在立法体例中所起到的不同作用可以做出以下三种划分：

1、物权变动的根据效力

根据我国物权法所规定的内容，不动产物权的设立、变更、转让及消灭，必须依法登记方能产生法律效力，而未经登记的，则不发生法律所赋予的效力。由此可知，不动产物权变动是以登记为前提条件，但此种情形仅适用在交易行为中所引起的物权变动。若是在其他交易行为之外发生的物权变动，不动产登记制度将不予适用。因为在现实生活中，非因法律行为的物权变动通常不需以登记为必要即可以双方当事人意思自治下取得，但是仍要遵守未经登记不得处分的原则。

2、物权变动的公示效力

物权变动的公示效力中的公示可以理解为，通过不动产登记机关的公示来公布不动产物权的名义权利人即归属和物权变动的情况，作为第三人参与交易时的依据和判断标准。我国的《物权法》第18条规定：”权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”一方面，登记簿上的权利人可以依其意愿对不动产进行自由处分。另一方面在于，第三人在根据不动产登记簿上的归属信息和变动状况，与真正权利人进行交易，在很大程度上为交易安全提供了保障作用。

3、物权变动的公信效力

物权变动中的公信效力是指，不动产登记簿上登记记载的权利人名称在法律上被认定为物权权利人，第三人依赖不动产登记机关的权威性，信赖对方当事人为不动产权利人与其进行交易，这种信赖利益正是法律所承认和认可的法律效果。而物权变动公信效力其价值体现在于保障不动产的交易安全，维护社会经济秩序的发展。少数情况下可能会出现登记机关登记错误而给真实权利人带来利益损失，但牺牲真正权利人的利益也是法律为实现利益平衡而做出的决定。

二、进一步完善我国的不动产登记制度

(一)我国不动产登记制度的缺陷

1.行政管理色彩浓

根据我国的现行不动产登记制度，可以看出该制度在立法层面的主要目的在于通过管理和控制不动产基础上，实现国家有关的政策和经济发展目标。但是由于行政管理过于干预不动产登记制度，而给该制度发展带来了限制。一方面体现在我国现行的不动产法律条款大多都以行政立法机关以行政法规或者规章的形式颁布。并规定由专门的行政管理机关进行不动产的登记和管理，在性质上被冠以行政管理法的名号，被误认为是公法。但从其根本属性而言，该制度因为私法中的一种特殊类型。名为公法实为私法，这不利于公众在自由意志下行使自己的权利。另一方面，有关国家行政管理部门在行使其行政权利的同时，可能会被不法分子利用将行政机关的登记义务变为登记权力，在拆迁或者其他关于不动产强行征收土地时，利用公权侵害公民权利。

2.不动产登记公开制度不健全

我国现行的物权法明文规定公民享有查阅权，即权利人或者利害关系人可以向登记机关查询不动产的相关信息，但是这只是一种概括似得的规定，对于如何精确的操作并没有明文规定，显然这不符合不动产登记生效要件主义的要求。通过翻阅我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》等，都无法找到相应的法律条文。但是在一些城市已经颁布了相关的查阅制度条例，但却并不没有统一的规定。由于这种参差不齐的规定，对于跨地区的一些不动产登记管理事务，并不能够得到统一的处理。所以笔者认为国家的立法机关应该通过明确立法的方式规定相关具体的公开查阅程序事宜。根据我国的《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”利害关系人如交易的相对人若要查阅不动产登记信息，首先登记机关会要求其提供“利害关系人”的一些书面证明资料，否则将会遭到登记机关的拒绝。

3．登记公信力不足

保护不动产交易的安全，登记公信力制度的为其保驾护航起着非常重要的作用。但是我国的相关不动产法律中却缺失这方面的法律规定，一没有推定权利正当性制度，二没有信赖登记制度的明文规定来确保买受人的交易安全。因此，公信力登记的不足，对于第三人基于登记信息而进行的交易带来很多麻烦。例如不动产登记名义人通过隐瞒真实权利人而出卖不动产，买受人基于登记信息，而与其交易，之后真实权利人以其为真正的所有权人而进行抗辩，很大几率上，买受人可能会财产的损失。

(二)我国不动产登记制度的完善与构建

1.统一不动产登记机构

建国以来，我国的不动产登记机关是以登记与行政管理部门的设置和职权结合在一起为特色。主要由土地局、林业局、房产局等行政机关，如土地以及土地使用权登记由土地管理部门管理；林木和有关的林木所有权的登记由林业管理部门管理；房屋和产权登记由城建部门管理。这种各自为政，多部门登记的情况一直持续了很长时间，给公民在进行各种不动产登记带来了不便。因此，建立统一的不动产登记机构是民众和学者所推崇的。而现今，纵观世界各地的不动产登记制度，可以发现不动产登记机关大约分为两种，一是由司法机关和政府底下的专门的不动产登记机构，但根据调查，司法机关作为不动产登记机关居多，如德国的地方普通法院系统下的土地管理局；另外一种则是国家设立统一的不动产登记局。而根据我国当前的国情，由法院行使不动产登记职能不妥，、而另一种由国家设立统一的不动产登记机构，相对稳妥。笔者认为，国家可以不根据不动产的类别而划分不同的管理局，而是由各地方统一设立一个不动产登记管理局，包括林业，房屋，土地等。

2.建立不动产登记实质审查制度

物权变动的公信效力是不动产交易稳定的重要前提，而登记的公信力依赖于登记信息的真实性，实行实质审查制度是检验登记信息的必要基础。由于物权法律发展才起步，而实质审查需要大量的资金和人力的支持，所以我国的物权法并没有严格要求在进行不动产登记时必须全面实行实质审查。但是现实生活中，实质审查却并没有全面落实，导致登记信息错误，损害不动产交易双方利益，使不法之徒有可趁之机的类似事情时有发生。为防止此类事情发生，建立不动产登记实质审查法律制度和尽快通过颁布法律来落实这一制度非常有必要。其一全面实行不动产实质审查制度能够提高登记信息的准确真实性，预防登记错误情况的发生，不仅可以为登记机关减少因登记错误而引起的行政诉讼，也可以降低交易风险。其二，实行实质审查，能够确保登记机关更好的履行其职责，更好的为人民服务。虽然全面实行实质审查制度可能会带来人力和物力的压力，相关登记机关可以收取相应的成本费用来缓解。

3.完善不动产登记错误赔偿责任

建立完备的不动产登记错误赔偿责任制度，是提高不动产登记制度的公信力的重要前提。在进行不动产交易时，买受人为确保交易安全，会去不动产登记机关查阅相关的登记信息，确保出卖人为不动产的所有权人。而由于我国尚未全面实行实质审查制度，可能会出现，登记机关的过失或者不法分子的欺诈而导致登记信息与事实不符，从而不利于交易安全，会在很大程度上损害真正权利人以及第三人的合法利益。虽然我国的法律规定了相关的登记错误赔偿条款，但是对于赔偿标准，程序等并没有做出详细的规定，通常都是由登记管理机关来视情况决定。一方面不能够使得真正权利人能够得到足额的赔偿。另一方面也会激化矛盾，真正权利人可能在登记机关得不到足额赔偿而像法院提起行政诉讼，这样不仅效率低，耗费的时间也很长。所以笔者认为，国家应该颁布法律，规定一套全面的不动产登记错误赔偿机制，设立专门的赔偿基金，从收取的不动产登记费用中抽取一定的额度，并对因疏忽和不负责任的相关工作人员按照一定的标准作出处罚。

结论

在我国的社会主义市场经济快速发展的大环境下，不动产作为人们生活中不可或缺的一部分，在经济交易中也占据一个很大的财产份额，所以不动产交易安全十分的重要。但是由于我国的不动产登记制度仍存在一些问题，法律也仍需进一步的完善和制定，才能为该制度的完善奠定法律基础。我们不仅要克服公开制度不健全、公信力不足等问题，还要进一步的统一登记机构，建立完善的不动产登记错误赔偿责任和实行实质审查制度。通过一步步的努力，在立法和行政，以及公众的合作，才能让不动产登记制度在市场经济发展和稳定人民生活秩序中扮演重要角色。(作者单位：安徽大学)

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