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山东省房地产市场现状及发展对策研究

2015-07-09沈大善赵雷

中国房地产·学术版 2015年5期
关键词:发展对策房地产现状

沈大善+赵雷

摘要:为引导房地产市场发展,需要正确掌握和认识房地产市场现状,提出符合实际的对策和建议。通过最新数据,对山东省房地产市场进行了简要分析,探讨了山东省房地产市场的趋势:即房地产开发投资将会保持一定增速;商品房库存压力会逐步减轻,房价将继续保持在比较合理水平;提出了促进山东省房地产市场平稳健康发展的对策和建议。

关键词:房地产,现状,发展对策

中图分类号:F293 文献标识码:B

文章编号:1001-9138-(2015)05-0025-28 收稿日期:2015-05-18

房地产市场有其自身的运动规律。房地产市场特点之一即是区域性市场,山东省下辖17个地市,经济发展水平不同,住房需求存在区域性差异。本文通过对山东省不同城市房地产市场的数据统计分析,对各个城市具有共性的问题进行研究,针对目前市场现状,提出促进全省房地产市场长期平稳健康发展的对策。

1 市场现状

2014年,山东省房地产市场运行状况呈总体平稳趋势,房地产开发投资持续增长,商品房均价低于全国平均水平1007元,上涨幅度低于10%,与居民可支配收入增幅基本一致,房地产市场发展与全省经济社会发展态势基本保持一致,没有出现大起大落的现象。但是,受经济社会发展大环境和房地产市场调整影响,山东省房地产开发指标出现不同程度下降或回落,市场下行压力增大,主要体现在以下方面。

1.1 房地产开发投资小幅增长,增幅回落

2014年,山东省房地产开发投资5818亿元,同比增长6.9%,增速全年呈回落态势,与2013年相比回落8.7个百分点。住宅投资占房地产投资的71.9%,同比回落1.1个百分点,办公楼及商业营业用房投资占20%,同比提高1.8个百分点。

1.2 商品房施工、竣工面积增加,新开工面积下降

2014年,商品房施工面积5.45亿平方米,同比增长7.8%,增速同比回落9.9个百分点。竣工自11月开始止跌回升,竣工面积7787万平方米,同比增长3.7%。开发企业投资比较谨慎,放缓新开工速度,新开工面积1.33亿平方米,同比下降13%。

1.3 商品房销售下滑,供应量和库存增加

购房者观望情绪较浓,市场销售压力加大,受2013年“国五条”出台市场交易量大幅攀升形成较高基数影响,2014年山东省商品房销售面积连续9个月下降,销售额连续4个月下降,二手房成交面积全年呈下降走势。2014年,销售商品房面积9180万平方米、销售额4880亿元,同比分别下降11%、6%;2014年全年,二手房成交面积1647万平方米,同比下降23%。批准预售商品房9851万平方米,同比增长11%。截至2014年底,商品房累计可售面积(库存)1.59亿平方米,同比增长38%。

1.4 部分城市房价下降

2104年12月份,纳入国家70个大中城市统计的青岛、烟台、济南、济宁,新建商品住宅价格同比分别下降6.5%、5%、4%、3.6%;烟台、青岛、济南、济宁二手住宅价格同比分别下降5.4%、5.2%、4.8%、4.5%。2014年,全省商品房均价5316元/平方米,同比增长5.3%,比全国平均水平低1007元/平方米。

1.5 土地购置面积下降

开发商购买土地意愿降低,2014年9月,土地购置面积开始下降。2014年,房地产企业购置土地2225万平方米,同比下降15%,土地成交价款525亿元,同比下降5.1%。

1.6 企业资金来源趋紧

房地产企业到位资金自2014年9月起连续4个月下降。2014年,到位资金6991亿元,同比下降5.2%,其中,利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比分别下降58%、14%、4%、1.4%,国内贷款与上年持平。

2 现状分析及市场走势

山东省房地产市场当前存在的主要问题有:一是投资增速回落;二是新开工面积下降;三是销售回款减慢,市场观望气氛较浓,成交量减少,销售速度放缓;四是从市场销售看,销售价格下降,库存增加,但处于正常的波动范围;五是企业融资困难,新增贷款规模零增长,自筹资金融资成本增加,资产负债率加大,房地产企业资金压力增大。市场近期的主要走势体现在以下方面。

2.1 房地产开发投资将会保持一定增速

1998年以来,山东省房地产开发投资一直保持两位数增长,2013年突破5000亿元,形成了较高的基数。受前期较高基数影响,自2014年8月以来,投资增速出现放缓势头,从两位数降到一位数。从决定开发投资的要素来看,今后一段时期投资依然有一定保障。2014年开发企业到位资金中除去已完成投资尚余1173亿元,资金较有保障;商品房建设有4.67亿平方米未完工程,后续投资需求较大。另外,国家持续加大棚户区以及城中村改造力度,今后一段时期内,将会使房地产开发投资保持一定增速。

2.2 商品房库存压力将逐步减轻

央行和银监会发布放松房地产信贷措施,支持普通商品房特别是居民家庭的首套自住性住房、改善性住房需求,将会刺激部分刚需、改善需求入市,有效减少库存;去年以来山东省商品房新开工面积持续下降,商品房新增库存将会逐步减少;随着新型城镇化建设加快以及棚改货币安置比例加大,住房刚性需求将会持续增长,销售情况将会逐步好转,多数城市库存将趋于合理区间。

2.3 房价将继续保持在比较合理水平

随着保障性住房和棚改房的大量陆续上市,加上房地产市场存在一定观望情绪,开发企业面临房价下调的压力;同时随着新型城镇化的推进,部分刚性及改善性需求群体会加速进入增量市场,加上房屋建造成本、开发项目质量和配套的提高,CPI上涨,需求和成本推动房价上涨因素也会显现。从这两方面看,房价下调压力和上涨因素同时并存且相对均衡,总体上省内房价将呈现比较平稳趋势。

3 对策建议

保持房地产业平稳健康发展,对于促进经济发展,增加社会就业,改善人民群众居住生活条件,具有其他行业无法替代的作用。从山东省情况看,2014年,整个房地产业、建筑业缴纳各项税收1415亿元,占全省税收收入近40%,对全省地税增收的贡献率达到62%。为保持山东省房地产市场平稳健康发展,建议采取如下对策。

3.1 加强对市场预期的正面引导

房地产市场在经历了前几年的快速发展后,进行新一轮调整是经济自身规律发挥作用的体现。目前,对于市场形势,社会上信息渠道比较杂乱,存在一些片面、主观、不实的宣传报道,很容易误导社会大众。从政府层面,下一步应完善和健全房地产市场信息发布机制,增加住房市场交易透明度;提高舆论引导水平,加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,及时、主动澄清,稳定市场投资和消费信心,形成有利于房地产市场健康稳定发展的良好舆论环境。

3.2 继续实施分类调控

房地产市场地域属性较强,不同城市之间差距较大。济南、青岛等大城市,由于刚性及改善性需求群体大量存在,外来人员较多,个别偏远地段可能会受到影响,出现销量下降、价格滞涨的现象,但总体会比较平稳。而大量县城,特别是经济欠发达地区,由于外来人口少,下行压力会比较大。应强化地方政府房地产市场调控的主体责任,落实好差异化货币政策;区别不同城市,采取有针对性的政策措施,认真落实住房建设规划,根据市场变化及库存情况,合理确定住宅用地供应量,优化住房供应结构,控制制造业欠发达、外来务工人员较少地区的房地产开发总量,防止出现不合理库存量的增大。

3.3 创造条件,引导企业加快消化商品房库存

根据调查分析,商品房库存较多的地区,主要是基础设施不完善、公共服务不配套,许多人买了房子后,出行生活不便利,居住不舒适。下一步,要引导企业确定合理利润空间,通过降价促销等方式,加快去库存力度;鼓励企业开发养老地产、旅游地产等,吸引群众购买商品住宅。积极探索闲置商品房的用途;地方政府应在完善配套生活设施、改善提升小区周边环境方面做出努力,同时提高棚改货币安置比例,鼓励群众在存量房中选择住房。

3.4 完善房地产市场监管长效机制建设

房地产市场调整必然会带来企业资金紧张、房屋不能按时交付使用等一系列问题,由于购房引发的社会纠纷会增多,影响社会稳定。地方政府应密切关注市场形势,加强月度监测分析和预警预报;严格商品房预售许可和预售资金监管,全面推行商品房销售合同网上签约制度;加强存量房交易资金监管,有条件的城市可实行存量房交易合同网签备案制度;积极发展房屋租赁市场,鼓励开发企业持有部分房屋,发展租赁业务,同时扶持租赁企业发展,扩大规模。

3.5 推进房地产行业转型升级

通过数据分析,山东省房地产企业总体实力不强,中小企业居多,缺乏龙头企业、大型企业、品牌企业。一旦市场出现波动,小型企业抗风险能力弱,容易陷入困境。下一步,应鼓励引导房地产企业提升房屋品质,树立品牌意识,增强核心竞争力;推进开发企业兼并重组,鼓励企业跨地区、行业、所有制组建集团,引导由单一产品开发向综合开发经营的多元运营转变。

4 结论

2014年,山东省房地产市场受到供需、预期、信贷的影响,与全国一样进入调整期,这是宏观经济结构调整的必然结果,也是一种新常态。面对新的形势,山东省政府及主管部门按照国家部署积极推进房地产市场去行政化,济南、青岛、泰安陆续取消住房限购政策,各地政府陆续取消住房套型面积限制,随着地方逐步落实国家信贷、税收等促进住房消费政策的实施,将有力推动房地产市场活跃发展。从2014年房地产开发投资、销售、库存、房价等市场发展数据来看,尽管市场出现了一些调整和变化,但处于正常的合理范围,总体上山东省房地产市场健康平稳,前景光明。

作者简介:

沈大善,山东大学本科学历,现任山东省建设发展研究院高级工程师、山东省房地产业协会副秘书长。

赵雷,同济大学建筑经济管理专业毕业,硕士学位,山东建筑大学教授,山东建筑大学房地产研究所所长,山东省房地产业协会会长,研究方向为房地产开发与管理、建设项目管理。

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