保障性住房住房供应体系研究评述

作者简介：王倩（1990-），女，汉，山西省临汾市洪洞县，硕士研究生在读，山西财经大学公共管理学院；社会保障专业，研究方向：住房制度。

摘要：住房是人类生存和发展的基本生活资料，但受到住房支付能力不足的影响，中低收入群体的住房困难问题日益突出。完善保障性住房供应体系不仅是践行以人为本政策的关键之举，也是政府关注民生的重要体现。本文从保障性住房供给与需求、供应体系的结构，供应方式研究角度出发，分析目前的研究现状，为优化我国保障性住房供应体系提供新思路。

关键词：住房保障供应体系；供应方式；供给；需求

住房保障体系是我国社会保障体系不可缺少的一部分，保障性住房供给已成为解决中低收入群体住房问题的有效途径之一，我国在不同时期各种保障性住房形式都有其所处阶段的局限性，各项制度的提出和实施一直以小修小补的方式来完善，建立一个完整有效的住房保障体系已经成为眼下急需解决的关鍵问题。本文基于这样的背景，以我国保障性住房供应体系作为研究对象，总结分析我国保障性住房供应体系的多种研究视角，为优化供应体系提供新思路。

一、我国不同时期推出的各种保障性住房形式具有阶段性、特定的历史背景和政策指向，不同的发展阶段，学者的主张不同

在经济适用房的实施效果来看，学者基于不同的角度分析了经济适用房的优劣，朱亚兵[1]认为无论是从理论上还是以各国的实践来看，经济适用房的实践结果与政策制定的初衷背道而驰，经济适用房会引发一系列问题，如利益寻租、社会不公、行政腐败等负面问题。还有学者从社会公平的角度出发研究，认为经济适用房制度的土地政策有其弊端，使用一定年限后可进入商品房交易市场，极易产生土地寻租问题。

还有一部分学者主张应当实施公共租赁房制度。张齐武，徐燕雯（2010）[2]主张推行公租房制度，但制定公租房政策要避免经济适用房的各种缺陷，加强制度的完善与监管，切实保证政策的高效运行。张泽颖（2012）[3]从政策保障覆盖面大小、保障对象是否偏离对比各类保障房的优劣，指出保障性住房供给体系应以公共租赁房的供应为主。

在住房保障供应方面，不同的学者从不同的视角住房保障房类型的提供，随着各类保障房实施中出现的各类问题，近年来有学者从保障性住房体系出发，分析住房保障问题。张远索（2014）[4]指出我国住房保障体系具体类型数量过多，而且各类之间概念界定不明确，认为不同规模的城市应该依据其自身实际规模大小、具体情况制定有相应的保障性住房体系，大城市住房保障体系应逐步建立以租为主的租赁型住房保障体系结构；中等城市应结合自身情况形成以租赁型为主，出售型为辅的保障体系；县城因其规模较小，建立以安居工程为主，同时配建一定数量的低价租赁房以满足住房困难群体的需求。

邢海峰（2012）[5]认为我国应该重新设计住房供应体系，体系的构建应该达到有效供给的原则，并且他认为有效的供给体系应当从多元建设角度、准入退出角度、分配角度、有效管理及监督约束角度等全方位设计。

综上，在研究保障性住房供应体系结构上，国内研究视角从单一保障方式到统一、整体的保障模式，研究是分阶段的、分对象的。无论是提倡保障性住房供给体系以廉租房供给为主，取消经济适用房，还是近几年推崇以公租房建设为主，都是尝试完善我国的保障房供给体系。但仅从单一保障形式来改善保障性住房供给较片面，且从整体视角审视供给体系时研究的较为笼统，对于具体省份、城市的供应体系改革重构研究较少。

二、基于供给与需求视角的研究

保障性住房供应体系制度的顺利有效实施，需要供给方根据实际情况，制定与需求群体的需求相吻合的供应政策，切实达到供需适配，确保制度的有效性。国内学者以供给与需求的视角分析住房保障供应体系。

陈韵[6]以经济适用房制度的实施运行为例分析了我国2001年至2010年保障房的供应情况，发现保障房供应的规模存在问题，其供给规模没有一个稳定的比例，且保障房的供应在制度安排上没有形成良好的多方利益协调机制，并且分析了美国住房保障供应体系对我国的启示，分析指出政府要明确其职责，保障房的供应必须要有一个良好的供应机制和利益协调机制。

向卫民、彭丽娟[7]保障房建设应该达到适度规模，应从供给与需求两方面测算适度规模，保障房的适度规模既要与经济发展水平相适应又要与受保障群体的需求水平相一致。在需求方建立基于居民支付能力的保障性住房需求量模型，从供给方建立基于政府财政支付能力的保障性住房供给量模型，从供求两方面实证计算重庆市住房保障规模。

基于保障房的需求群体研究，我国学者近来更加关注夹心层的研究，比如，毕业大学生的住房保障研究、农民工的住房问题研究，但对于外来务工人员的住房保障研究较为贫乏。

综上研究，（1）学者对保障性住房供需的研究以定性与定量相结合，但目前的实证研究大多集中在逐步淡出历史舞台的经济适用房，随着我国保障性住房供应体系的重构，新层次需求群体的出现，当前的研究现状滞后于我国新形势的发展。（2）对未来保障性住房供给需求量的预测研究贫乏，因地制宜实证研究少。

三、保障性住房供应方式的研究

保障性住房补贴方式的选择是住房保障体系的核心问题之一，可以分为货币型补贴与实物型补贴两种，各学者和专家主要从定性分析与定量分析研究住房保障供应方式的选择。

唐燕云，陈方正[8]（2009）认为通过一定模型分析得出货币型补贴与实物型补贴相比较而言，前者成本效益比高、受保障群体选择自由性大、更加符合市场化运作机制。然而针对我国国情，当下我国使用货币补贴供应方式时机还不成熟，只有通过实物型补贴保证充足的房源，才能逐步转向以货币型补贴为主的住房保障政策体系。

在研究中有学者从实物补贴与货币补贴的经济效应与社会效应角度出发，提出两种补贴方式各有利弊，不同国家、不同城市、不同的发展阶段应根据各城市住房需求的特点，因地制宜，实事求是的实施公共租赁房政策，把实物补贴和租金补贴相结合，确保经济效应和社会效应最大化。

余劲，袁南南（2010）[9]认为目前我国保障性住房供给不充足，我国当前应采取以供给方补贴为主的保障政策，保障性住房紧缺问题得以解决后，再转向以需求方为主的补贴政策。而且对需求方进行补贴时，应当针对不同发展阶段以及不同的人群，采取相应的实物配租或货币补贴政策。

综上，（1）各学者对实物补贴和货币补贴的研究，以定性分析为主，定量分析较少，几乎没有定量性的比较分析两种方式的利弊，实证研究贫乏。（2）对于定性分析的各位学者和专家大部分认为人头补贴是大势所趋，但要在不同阶段，结合两种补贴方式因地制宜制定政策，以提高政策效率，有力地实现政策保障目标。

四、趋势与展望

（1）近年来随着我国整个住房保障体的变革和国家最新政策的出台，各地租赁房并轨相继试点，经济适用房逐步淡出住房市场，新的住房需求群体日益增多，目前学者针对保障性住房供应体系的研究多集中在构建传统的住房保障模式内，如以经适房、廉租房的研究为主，对新的保障方式和新的保障体系的重构缺乏理论和实证的深入研究。（2）众多的学者、专家从不同的理论视角对现行的保障性住房供应体系进行研究分析，但与实际情况相联系的个案研究较少。（3）对既有住房保障供应体系政策的评估性研究少，可以从以上所阐述的三个角度：供需角度、供应体系结构及整个体系的构建角度，供应方式的角度进行个案实证分析，以从中发现当前制度的不足之处，探索优化重构体系的切实可用对策。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）

参考文献：

[1]朱亚兵.经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈[J].商业时代，2006，（20）.51

[2]张齐武，徐燕雯.经济适用房还是公共租赁房——对住房保障政策改革的反思[J].公共管理学报.2010，7（4）：86-92.

[3]张泽颖.从公平性角度谈我国城镇住房保障政策的演进[J].商业时代.2012（10）：8-9.

[4]张远索，保障性住房体系的几点思考[J]中共山西省直机关党校学报.2014（1）：18-20

[5]邢海峰.“十二五”保障性住房供应体系建设思考[J].现代城市研究.2012（5）：8-12.

[6]陳韵.我国保障性住房供给的公平与效率[J]科技和产业.2012（4）：81-83.

[7]向卫民，彭丽娟.供需视角的重庆市保障性住房适度规模[J]重庆社会科学2014（8）：40-46

[8]唐燕云，陈方正.货币型补贴与实物型补贴公共住房政策比较[J]经济改革，2009（5）：62-64

[9]余劲，袁南南.保障性住房补贴方式探析[J].湖北社会科学，2010（10）