如何加强房地产开发过程中成本管理

华和生

【摘 要】房地产开发项目成本控制指的是房地产开发企业对项目开发、生产经营过程中所出现的耗费的控制，并不是简单的费用节约，是从项目开发的全过程进行综合考虑，优化企业资源，降低开发项目的成本，是房地产开发企业获取经济效益的关键，需要企业进行全方位、全过程的系统的控制和管理。其主要包括项目开发成本的控制、项目规划设计的成本控制、招标成本控制和施工竣工成本控制。目前，我国房地产开发企业在项目开发过程中都存在一些普遍的问题，本文根据房地产开发企业在成本控制中通常存在的问题进行探究，并提出相应的对策。

【关键词】房地产；开发过程；成本管理

一、房地产项目成本管理的原则

1、成本最小化原则

房地产项目成本管理的目标是采取各种合理的成本控制措施，最大幅度的降低项目的成本，从而保证项目的实际成本符合期初制定的成本控制目标。在追求成本最小化的过程中，应该兼顾质量和进度等其它方面的目标，注意降低成本的合理性，不应以损害其它方面的利益为代价，防止顾此失彼。

2、动态控制原则

房地产项目的成本控制应注重动态性，根据项目的实际执行情况而动态调整。在项目规划中虽然制订了项目全体及各阶段的本钱操控计划，但在项目施行进程中，可能因为一些环节的改变而导致项目本钱也随之发作动摇，这就需求及时对项目本钱操控措施进行动态调整，预算动摇可能对全体本钱构成的影响，以做到心中有数。方针管理经过专门规划的进程，将安排的全体方针逐级分化，转换为各单位、各职工的分方针。从安排方针到运营单位方针，再到部分方针，最后到个人方针。在方针分化进程中，权、责、利三者现已清晰，并且彼此对称。这些方针方向共同，环环相扣，彼此配合，构成协调一致的方针体系。只要每个人员完结了自个的分方针，整个公司的总方针才有完结的期望。

4、目标管理原则

目标管理又称为成果管理，它将房地产项目的整体目标层层分解，细化为项目中各参与单位及各员工的分目标，这些目标方向一致，衔接紧密，因此，只要每个人的目标得到实现，那么项目总体目标实现也就轻而易举。

二、房地产开发项目成本控制存在的问题

1、房地产开发企业成本控制观念落后

我国房地产开发企业成本控制观念比较落后，不能很好的适应市场的发展。首先，认为成本控制的范围只是项目施工的成本控制，而对于项目开发的前期准备、规划设计、销售等方面的成本控制往往不重视，并不能很好的对房地产开发项目整体进行全面的成本控制，往往导致由于某一部分的成本控制不到位导致整个开发项目的总成本增加。其次，开发项目成本控制往往重视项目完成后的成本控制，而对于项目开展前的组织成本控制比较薄弱，忽视事前成本控制，忽视项目开展前的成本预测，项目开发成本决策往往缺乏规范性。最后，开发项目成本控制的主体往往局限于财务人员，但是财务人员对于项目的成本控制往往局限于项目完结后的成本控制，对于项目开展之前的成本控制往往不到位，因此不能对开发项目进行整体控制。

2、忽视财务管理对开发项目成本整体控制作用

房地产开发项目成本控制过程中，往往忽视财务管理对成本控制的整体控制作用。北京某家房地产开发公司在进行成本控制时，不能很好的限定财务人员的职责，仅仅简单的认为财务人员的职责就是对企业开发项目的资金、收益进行核算，认为其更多的是对项目完结成本的控制，忽略了财务管理在项目开发前期、项目实施过程中的控制作用，进而导致不能进行项目成本的整体控制。不能发挥财务管理对于房地产开发项目成本的控制具有整体约束、协调作用。首先，在项目开发前，财务人员不能很好的对开发项目所需的成本进行核算、分析，以至于不能提出与房地产企业自身情况相关的方案。其次，在项目开发过程中，不能很好对项目开发过程中各项成本消耗进行控制，避免不必要的成本消耗，造成项目成本的增加，降低了财务对于项目开发成本的总体控制。

3、房地产开发项目成本控制机制不完善

优秀的机制保障是开展房地产开发项目成本控制的基本，但是大部分房地产开发企业并没有设有专门的成本控制机制。首先，房地产企业仅仅是把成本控制的任务归纳为财务部门的工作，以致房地产企业其他部门对于成本控制的职责认识不清，导致房地产开发项目成本控制机制不完善。在房地产企业制度上不能有效的进行成本监督，也没有适当的激励措施，并且员工对于开发项目成本的管理积极性不高，导致成本控制开展艰难。其次，房地产企业开发项目过程缺乏持续的成本控制机制，缺乏完善的成本控制指标体系，项目开发之后不能及时对项目成本进行总结、反馈，以至于项目成本管理不能持续改进，导致项目开发成本控制不系统。

三、房地产开发成本控制基本路径

1、科学的策划设计

（1）实施限额设计

目前普遍存在项目开发周期紧，在设计阶段投入的时间相对欠缺，导致设计成果不够精准，给工程预算编制、招标清单编制等增加了不稳定因素。频繁设计变更，其中包含设计缺陷和建设单位对设计效果的调整，更让造价成本不断增加。所以在具体项目开发过程中，必须明确要求设计单位提供与设计内容相符的设计概算，进行精准的限额设计，综合考虑结构形式、材料设备、建筑装饰等；要多与设计人员沟通，把限额设计工作做到最优。

（2）严谨审核图纸

在进行设计出图的时候，要严格审核图纸，多与设计人员沟通，进行多方面比较分析、选样、修改，提高设计图纸的质量，使设计成果更加合理、经济，减少因设计单位、建设单位自身原因引起的设计变更；结合工程实际，保证施工单位按图施工的可操作性，将工程变更尽量控制在施工之前。避免在施工阶段，反复修改设计方案，浪费人力、财力、物力。

2、严格规范招投标制度

（1）准确编制招标文件

谨慎分析各项指标，把工程标底控指到合理的下限。在编制招标文件的时候，要对招标中涉及费用的条款，反复斟酌、考虑，使其更加合理、准确。

（2）招投标工作应遵循公平、公正原则

充分体现市场竞争，广泛接触、了解各施工单位并严格筛选。通过考察资质、业绩、技术实力等，最终选择综合指数最优的施工单位。

3、加强施工管理

（1）深入了解施工人工、材料、设备市场价格

材料和设备在施工中占重要的地位，必须时刻关注其市场价格变化，认真评定材料和设备的性价比，才能宏观的控制好施工成本。

（2）加强工程签证的管理

专业技术人员应该据图核实、现场签证，既能有效防止偷工减料、浪费材料的情况发生，保证工程质量；又能对每个可能出现的工程变更做出全面的分析、审核，减少相关费用。

（3）认真做好审核工作

随着工程项目的进展，要定期审核工程的进程和账目，及时反馈成本的变动情况，并进行有效地调整，减少不合理的开支。

4、强化竣工验收

验收扫尾是整个工程施工的最后一个阶段，根据国家政策和合同规定，进行工程结算复审和工程尾款会签，确保工程全面履行合同，按期竣工。同时科学组织扫尾工作，最大限度降低财务成本，确保结算质量和投资收益。

结束语

房地产开发项目的成本控制对房地产开发企业至关重要，是保证房地产开发企业持续发展的重要一环。但是新形势下房地产开发项目成本控制存在着成本控制观念落后、不重视财务对项目成本的整体控制作用、注重施工阶段成本控制忽视前期准备阶段成本控制和成本控制机制不完善等问题，并针对所存在问题提出相应对策，房地产开发企业要不断提升项目成本控制观念，不断加强财务的整体控制作用，不断加强项目成本规划，不断完善项目成本控制机制，从而做好开发项目的成本控制。

参考文献：

[1]汤峰.房地产开发成本控制论——以湖南融圣国际项目为例[J].湖南科技学院学报，2014（3）.

[2]彰美景.房地產开发项目施工阶段建设投资控制[J].山西建筑，2010（3）.