浅谈建设项目前期手续的办理

王春晖

摘 要：每个项目开工建设前都有相当一段时间处于各种手续的审批阶段，可以说手续的办理进度对工程的开工影响很大。市面上对于施工流程已有相当成熟的经验，而对于施工前期各种手续的办理内容及流程则鲜有涉及。本文以建设手续的办理过程为线索，对工程建设前期各种主要手续的办理节点进行阐述。

关键词：土地证；规划许可；招标；施工图审查；施工许可

建设工程从立项到开工需要有很长一段时间都处于前期手续的办理阶段，此阶段的工作内容相当繁杂且需同时跟多个部门及单位打交道，复杂程度溢于言表，下面就工作中对于建设工程前期手续的办理情况进行简单介绍：

1 土地证

我国颁发的土地证书有三种：①集体土地所有权证：县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证；②集体土地建设用地使用权证：县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证；③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位或个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证。

用于建设的土地必须首先取得土地所有权，本文主要针对国有土地使用权进行论述。

国有土地的获得途径有三种：①出让：以招标、拍卖、挂牌、协议等方式有偿取得国有土地使用权；②划拨：以划拨方式无偿取得国有土地使用权；③转让。

办理土地证前，应先取得发改部门的立项批文，并进行可研报告、环境影响评价的审批工作，然后持建设工程的可行性研究报告和设计任务书、立项批文一并向规划部门提出选址意见的申请，由规划部门审核后出具建设项目选址意见书，再根据项目开发的性质、规模等明确土地获得的途径，并到国土资源部门提报申请材料，申请材料至少应包括用地勘界图、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同及出让金发票。

2 规划许可

规划许可有两个证需要办理：①建设用地规划许可证：是城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证；②建设工程规划许可证：是城乡规划行政主管部门确认有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。建设用地规划许可证与建设工程规划许可证都需要向工程所在地的城乡行政主管部门提出申请，其中建设用地规划许可证是办理土地使用权证的前置条件。

办理建设用地规划许可证所需材料包括：申请表、立项批复、建设项目选址意见书、勘测定界图、土地使用权出让合同等。

办理建设工程规划许可证所需材料包括：申请表、计划批文、设计及规划方案审批意见、土地使用权证及附图、地形图、总平面设计图、分层面积表、日照分析文件等。

需要特别说明的是，办理建设用地规划许可证需要向城乡规划主管部门提出申请，办理土地使用权证需要向国土资源部门提出申请，因在资料申报阶段，两个部门所需的材料相互矛盾，办理土地使用权证时要求出具建设用地规划许可证，办理建设用地规划许可证时又需要土地确权手续，因此很难顺序办理，一般情况下会有一段时间往返于这两个部门之间，进行多次沟通、协调的过程，这个过程可能需要多次政府会议进行讨论后才能最终落实。该阶段也是建设项目前期手续办理过程中最烦琐、最没有程序性可讲的阶段，往往需要随时跟进每一份材料的办理进度，工作内容繁杂。

相比而言办理建设工程规划许可证虽然需要的材料名目繁多，需要参与的单位也多，但办理阶段有清晰的流程和程序，只需要按照规划部门的要求将材料准备齐全后报到规划局审批窗口就可以顺利办结。

3 勘察设计招标

根据工程立项批复文件中关于勘察、设计招标方式的要求，确定该项目勘察、设计单位。招标方式包括自行招标和委托招标两种。

自行招标需要满足：具有项目法人资格或法人资格、具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、预算和管理等方面的专业技术力量、有从事同类工程建设项目招标的经验，以及设有专门的招标部门或拥有3名以上专职招标业务人员。否则均应采用委托招标的方式。

委托招标需要与招标代理机构签订委托代理协议，由招标代理机构协助办理进场招标登记备案手续后，依据招标投标法的规定，开始按照招标程序进行招标事宜。

进场招标登记备案所需准备的材料包括：项目建议书或可行性研究报告的批复、土地使用权证、建设工程规划许可证及附图。

4 施工图审查

勘察、设计招标完成后，必须对成果进行审查。包括技术性审查和行政性审查两项内容。

技术性审查需要委托有资质的审图机构有偿进行。审图机构着重对施工图设计文件的稳定性、安全性进行审查，其中包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠，是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范的要求，以及是否达到规定的设计深度等。审查完成后，审图机构会出具建设工程施工图设计文件审查意见书和建设工程施工图设计文件审查报告书，并对合格的图纸加盖图纸审查专用章，同时出具施工图面积审核表。

加盖图纸审查专用章的图纸是进行行政性审查的必备资料，施工图面积审核表中的面积数是进行配套费缴纳的依据。

行政性审查又称作施工图联合审查，该审查由规划局、城乡建设委、城管局、卫生局、水利局、市政公用局、人防办、公安消防支队、园林局、安监局、国家安全局、气象局、供电公司联合组成审查组，免费对施工图进行独立的专项审查，并分别出具合格意见后，由审图办出具建设工程施工图联合审查合格书，并对审查的合格图纸加盖施工图联合审查专用章。

5 施工许可

建筑工程施工许可证（简称施工许可证）是由建设行政主管部门核发，以证明建筑施工单位符合施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

施工许可证是工程开工所必须的凭证，没有施工许可证的建设项目均属于违章建筑。

施工许可证的申报材料至少应包括：建筑工程施工许可申请表、建设工程规划许可证及附件、土地使用权證、施工图审查通知书、施工合同备案表、监理合同备案表、建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书、项目建设资金落实证明等，对于符合准予许可条件的，在一个工作日内制作办理结果通知书和建筑工程施工许可证，不收取费用。

至此建设项目前期手续办理告一段落。