物流园区用地选址研究进展

王伟坚

摘 要：我国物流业处于高速发展阶段，物流用地及其设施建设需求迅速膨胀，但相关用地的选址、规划、建设研究仍有待加强。研究探讨物流用地选址相关国内外研究进展，探讨城市用地的集约高效利用的规律，为物流科学的发展提供参考。

关键词：物流用地；选址；研究进展

物流业是最早起源于美国，作为实物或者货物分配需要而发展起来的新兴行业，国内第一次引进“物流”概念是于1979年由日本传入[1]。随着我国市场经济的高速发展，尤其是电子商务的盛行，各种物流用地及相应的物流设施建设需求迅速膨胀，尤以物流园区的规划利用最为显著。

但我国的物流业仍处于高速发展却欠发达的阶段，各项相应管理制度有待完善，包括其用地构成、性质均无明确的界定，在现行土地利用现状分类体系中也只是模糊地将其划入“工矿仓储用地”一类，而物流用地具有多样性。这些都给物流用地的申请和审批过程以及城市土地规划利用过程中的实际操作带来了不少困难。如何规范物流用地的使用，健全物流用地适宜性评价指标体系，使之能更好地适应城市建设的发展需要，是现阶段亟待解决的问题。

1 国外研究状况

国外的物流园区选址研究进展：

物流園区，也称物流团地，早于1965年出现于日本东京，发展于欧洲一些国家[2]。近年来，首先在国外物流业比较发达的国家，几乎每个城市都建立了相应物流园区，尤以美国、日本和德国最为发达。目前世界上的物流园分为四种模式：经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式、综合运作模式[3]。

美国强调的是企业的“物流管理”。物流基础设施的建设，主要指仓库和分销中心（也可以说配送中心，即Distribution Center）以及零售店等，是企业根据自身物流战略需要而规划选址和投资建设[4]。相对来说，政府在物流发展方面的作用比较小。

日本最早的物流园区是以缓解城市交通压力为主要目的而设计的，以完善城市总体功能。日本在物流团地的选址方面，规定以都市外围的高速道路网和铁路网的交叉口为中心的10公里半径范围内为团地选址地点，确立了物流团地的交通优势以及与都市内配送的衔接优势[5]。

主要有以下三方面的经验：

一是重视规划；

二是优惠的土地使用和政府投资政策；

三是良好的市政设施配套及投资政策[6]。

从国外的物流用地功能看，物流园区是物流业发展规模经济、集聚经济，分工专业化的反映；从其用地组成看，是仓储用地、对外交通用地、商业用地等多种城建用地的有机组合，其中仓储用地比重最大[7]。根据St. Quintin论文资料，国外物流园区的建设覆盖率一般为40%-50%，其中仓储设施占物流园区建筑面积的85%以上[8]；从物流园区用地规模看，一般远小于工业园区。配送型物流园区通常用地规模较小，国际性物流园区主要在国际集装箱码头、火车货站和航空港附近选址建设。

2 国内研究状况

近几年我国物流园区建设得到迅猛发展，尤其集中在沿海、沿河的重要港口、交通枢纽城市，如深圳、上海、广州、青岛等城市，其发展状况大致如下：深圳已将物流业列为未来发展的3大支柱产业之一，并规划发展6大物流园区；上海除重点发展外高桥、浦东空港和西北3大园区外，还将发展西南和芦潮物流园区；广州将现代物流列为基础和重要支柱产业，规划建设南沙、新沙、花都等三大国际性枢纽物流园区；青岛前湾国际物流园建成并运行，这是我国最大的物流园区[9]。

浙江大学的温华特在其针对金华市区的建设用地适宜性研究指出，应从自然、经济、生态角度综合评价建设用地的适宜性。并提出有针对性有侧重地进行评价，如较发达地区则应侧重经济、生态因素的影响；而在欠发达地区则着重考虑自然土地质量的影响[10]。

吴娜、于东在分析和阐述我国物流项目建设用地的申请与审批和规划城市土地利用方面的制约因素以及实际工作的困难的基础上，指出其产生原因是物流用地的用地构成、性质，缺乏明确的界定或是在当前的土地利用现状分类体系中没有单列。物流用地一般分布在城郊结合部，处于耕地非农化最集中的地段，因而我国土地用途管制制度也一定程度上起着制约作用[11]。

针对物流用地承担的多重功能，指出物流基础设施包括物流空间设施，也包括了仓库、货运场站、加工中心、配送中心、批发市场、零售商店等[12]。故其物流用地的性质也趋向多样性。基于物流业的发展和城建需要，同时由于城市用地分类的时效性、滞后性，物流用地的增设已势在必行。大致可分为：工业用地、仓储用地、对外交通用地、公共设施用地构成，允许有少量的住宅用地，也允许有市政工程设施用地等其他用地[13]。

国内目前针对物流园区用地的适宜性评价研究很少，在此，仅以夏纯欢针对物流园区规划评价指标体系构建的问题进行分析阐述。物流园区规划受多重因素影响，将评价指标量化大致可分为规模适应性、土地可供性、物流集散点覆盖度、交通可达性、物流量分担率、与市内配送网络协调性、与城市总规协调性、物流园区投资以及工业特征适应性等九方面[14]。

3 总结

根据以上国内外的研究状况分析，适应物流业的高速发展的需要，物流用地的合理规划使用已大势所趋，然而目前针对物流园区用地的专项研究仍处于起步阶段，故仍缺乏统一的专门性的评价体系。因此，借鉴国外发达国家物流园区建设经验，从我国行业管理、土地规划、交通建设等方面入手，建立起适应我国国情的物流园区用地选址科学规律体系是社会重大需求。

参考文献：

[1]王卫真.物流用地规范路径 保重点明政策[J].中国土地，2010（11）：28-29.

[2]徐晓莉.国外物流与中国物流业的发展[J].物流科技，2007（8）：64-65.

[3]刘长俭，张庆年.国外物流园区规划及经营模式[J].综合运输，2006（2）：79-81.

[4]焦文旗.美国物流业发展经验及对我国的启示[J].商业研究，2004（3）：162-163.

[5]张亚强，张子强.国外物流发展经验的借鉴分析[J].生产力研究，2010（7）：178-179.

[6]章竟.日本物流业的发展特点及新趋势[J].日本学刊，2007（3）：82-84.

[7]牛慧恩.物流用地与物流园区[J].规划师，2001，17（2）：18-19.

[8]St Quintin. Trends in European Logistics Activity：Location and Property Aspects[M].London，1993.

[9]周正柱，邵兴东.国内外物流园区发展的现状及启示[J].物流技术，2005（2）：96-97.

[10]温华特.城市建设用地适宜性评价[D].浙江：浙江大学公共管理学院，2006：19-21.

[11]吴娜，于东.物流用地分类研究[J].四川建筑，2009，29（4）：15-16.

[12]刘贵利.城乡结合部建设用地适宜性初探[J].地理研究，2000，19（1）：82-84.

[13]王丽娜，陈静.物流园区规划与城市规划[J].河南建材，2006（4）：62.

[14]夏纯欢.物流园区规划评价指标体系的构建[J].商场现代化，2007（12）：103.