个人住房贷款工具比较研究

王琼

摘 要：个人住房贷款主要是指银行向贷款人发送的主要用于购买住宅的贷款。贷款人向银行借款的抵押品就是个人住房，由此银行的贷款利息的收回就得到了保障。个人住房贷款因其安全系数高、客户群大等特点，一直以来都是商业银行的重要业务。但是面对丰富的贷款工具，贷款人该如何选择适合自己的贷款工具？该文首先简要介绍了个人住房贷款工具的类别，其次详细分析了不同贷款工具月供及利息的比较，紧接着根据前文的论述对不同贷款工具提前还款进行比较，并对全文进行总结，文章主要对几种常见的贷款工具进行对比，希望能为该类人群提供一定的选择依据。

关键词：个人住房贷款 贷款工具 比较分析

中图分类号：D912.28 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）04（b）-0215-01

目前我国的很多银行都开办了个人贷款的业务，一般的还款工具有等额累进还款、等额本金还款、等比累进还款以及等额本息还款等工具。除此之外很多的商业银行还开设了很多的还款的工具，例如混合利率还款以及固定利率还款等。基于此该文主要结合几种主要的个人住房贷款工具进行对比分析。

1 个人住房贷款工具的类别

目前各家商业银行都开办了个人住房贷款业务，而对于贷款还款工具的选择一般有以下五种工具：到期一次还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法。各种还款工具的含义如下：到期一次还款法是指贷款期限在一年以内的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法是指借款人每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。等额累进还款法是指借款人在贷款发放后的一定时间内，每月等额还款，以后在上期还款额基础上增加（或减少）一定额度的还款额。等比累进还款法是指借款人在贷款发放后的一定时间内，每月等额还款，以后在每期还款额基础上增加（或减少）一定比例的还款额。由于等额本息还款法金额固定，便于消费者记忆，因此，各家商业银行对客户介绍的还款工具都首推等额本息还款法。

2 不同贷款工具月供及利息比较

为了详细地分析不同的贷款工具下，贷款人的月供以及利息情况，该文设定贷款人贷款的买房金额为人民币50万元，选择的还款期限10年，利率5.814%，该文主要选择上述的几种较为常见的还款工具：等额还款、等本金还款、等额递增、等额递减四种为例（其中：等额递增（递减）还款工具每3个月增加（减少）100元）。

与等额还款工具相比，等额递增工具还款的利息较多，其他两种还款的利息较少。在不考虑通货膨胀的情况下，对比这些还款工具每月还款的数额可知，等额递增还款工具的前期的还款负担较小，后期的还款负担较大；等额还款每一个月还款的金额一致，负担不变；等额本金还款和等额递减还款的前期还款压力都较大，后期的还款压力都较小。根据还款的总的利息合计，可知等额递减工具的还款金额最少，因此该种工具相对于其他还款工具具有明显的优势。

3 不同贷款工具提前还款比较

一般情况下，贷款人在经济条件得到改善的情况下，会选择提前还贷款，从而减小利息负担。目前我国的很多商业银行都支持提前还款的业务。根据当前提前还款的工具来看，提前还款可以分为多次。

以下主要针对提前还款情况，分析上述的四种还款工具进行分析。假设贷款人在五年之后提出一次性将剩下的贷款还清，那么这种情况下四种贷款工具的已偿还款额、已偿还款额、已偿还利息、剩余本金以及与不提前相比利息减少金额如表1所示。

根据表1可知，客户选择五年后全部还清贷款，那么针对本已偿还款金额，还款最多的是等额递减，还款最小的是等额递增；针对已偿还本金，还款最多的是等额递减还款工具，还款最少的是等额本金还款工具；针对剩余本金，等额递增剩余的本金最多，等额递减剩余的本金最少；针对累计还款，还款最多的是等额递增还款工具，还款最少的是等额递减。而从与不提前相比利息减少金额来看，等额递增减少的利息金额最多，等额递减工具减少的利息金额最少。由此可知，与不提前还款相比，等额递增工具利息减少最多，可见这种工具，在投资者贷款初期负担轻，但经济好转后，提前还清可以节省最多利息。等额还款、等额本金和等额递减节省利息数递减。

4 结语

综上所述，不同的贷款力式、贷款金额、还款期限及提前还款时间，对资金利用的情况也不尽相同，借款人可以根据自己实有资金、现时收入、预期收入、对资金的利用和收益水平等具体情况，选择不同的贷款工具。当前随着信贷制度的不断发展和完善，会有更多的贷款工具供借款人选择。在众多的贷款工具中，贷款人该如何根据自己的实际情况选择对自己来说较为合适、较为划算的还贷工是当前众多贷款人在进行贷款时遇到的难题，该文主要针对当前市场上使用较为频繁的几种工具，对这几种工具在统一设定情况下的，还款的利息、还款压力等进行比较，从而为该类人群提供一定的参考。

参考文献

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