转型中国城乡住房不平等——基于2010人口普查汇总和CGSS2010数据

卢春天 成 功

（1.西安交通大学社会学系，陕西西安 710049；2.中山大学社会学系，广东广州 510006）

一、引言

住房既是生活质量的重要体现,也是反映中国城市和农村居民不平等的一个重要测量指标。从1949年新中国成立起,私人房产成为农村地区的主要住房模式,而城市住房则经历了巨大的变迁。从1956年到1978年,中国城市建立了一套社会主义住房制度,即通过工作单位组织把公有住房作为福利,而不是商品,分配给城市居民。一部分公房是由所在单位建设,并作为众多福利供给的一项直接分给单位员工；另外一部分公房是由地方政府房管部门建设和管理,然后分配给那些所在单位没有能力建房的职工。1978年改革开放后,中国政府启动了住房改革,改革初期的主要措施是通过提高租金和把公房卖给实际居住者。1998年以来,城市住房大规模商品化成为主要趋势。伴随着城市化,那些收入水平得到明显提高的农村居民,也受到了这股趋势的影响。

通过中国2010年人口普查汇总数据,本文得以分析在21世纪首个10年中,居住类型、教育程度、职业类别对住房空间、房屋产权、房租和房屋配套设施等住房指标的不同影响。为了补充对人口普查汇总数据的分析,本文还使用了2010年中国综合社会调查数据（CGSS2010）来检验城市和农村地区不同家庭拥有的社会经济资源对住房面积的影响。这些分析通过对相关文献梳理后的一系列研究假设展开。

二、文献回顾和研究假设

从新中国成立起,中国在住房供给和消费上经历了巨大的变迁。在农村地区,私人房屋产权逐步成为住房安排的主要模式。在城市,从20世纪50年代早期,城市居民大部分是私人住房,经过社会主义改造（1956-1966）和文化大革命（1966-1976）之后,实际上多数住房产权被收归国有,城市居民从政府相关部门或者所在工作单位获得住房的供给。①Huang,Y.,&Clark,W.A.V.“Housing tenure choice in transitional urban China：a multilevel analysis”.Urban Studies,39,2002,PP.7-32.从1988年全国住房改革后,住房向市场化、商品化目标迈进,开始呈现出私人产权房增加,集体产权房（公房）下降的混合模式。

（一）背景和视角

改革之前,城市家庭必须等待所在工作单位或者政府的房管部门来解决住房问题。他们只需支付低于市场价格的租金甚至是免费居住。然而,他们必须花很长时间才能申请到单位或者相关房管部门分配的住房,这一过程也许几个月,有的甚至需要等上很多年。不少研究文献讨论了这种社会主义风格的住房分配制度：住房分配的等待时间、租金折扣和很多相关因素,除了行业类别、单位产权属性、单位级别和单位的规模外,还和住户的性别、工龄、个人职务,以及和单位内部负责分房官员的私人关系等有关系。②Walder,A.G.“Elite Opportunity in transitional economies”.American Sociological Review,68,2003,PP.899-916；Logan,J.R.,Yanjie.Bian,&Fuqin.Bian.“Housing inequality in urban China in the1990s”.International Journal of Urban and Regional Research,23（1）,1999,PP.7-25.和实行市场经济的国家相比,中国城市居民的住房不平等程度在计划经济时期是比较低的。

农村地区的住房制度和城市住房制度有着明显的不同。1950年,中央政府颁布《中华人民共和国土地法》,该法承认私人土地所有权制度,农民有权拥有通过土改分配得到的耕地和宅基地。1953-1956年农业社会主义改造后,农民仍然拥有通过分配得到的耕地,但为了农业生产,耕地统一由村集体管理。同时,农民仍然保有宅基地的权利。从1958年开始的人民公社期间,农村土地管理制度主要有三个层次：生产小组、生产大队和公社。在此期间,宅基地规定集体所有,农民只有使用权。改革开放后,农村土地包括宅基地的集体所有权原则保持不变。即使在文化大革命时期,农民享有在分配给他/她的宅基地上建房的权利,只要他们能得到所在村委会及相关政府部门的批准并有能力建房。所以,在农村地区,房产拥有率比例是极其高的。根据1982年宪法第10章和相关土地法,农村宅基地的所有权属于村集体,村民拥有使用权。这意味着宅基地既不允许到市场上去出售,也不允许用作抵押。这些规定在住房改革后依然存在,也妨碍了村民将其房屋变为可以交易的资产。

在法律上,城市土地属于国有。然而,城市土地可以租给城市房地产开发商建设住房,租期70年。买房者拥有所购买的房屋所用权,而不是土地所有权。房主可以合法自住、出租或出售该屋而得到收益。当土地70年租约到期,根据2007年颁布的《中华人民共和国的物权法》规定,新的土地租约将自动延期70年,这或许会影响建在土地之上的房屋的价值,但不会影响居住者的房屋所有权。同样,农民可以在申请的宅基地上建房,宅基地由村集体所有。农民拥有房屋的所有权,但不是宅基地的所有权。外来资本投资和人口流动两个趋势推动了城市房价的快速上涨。与此相对比,除了靠近城镇的农村地区开始工业化和城镇化,多数农村地区收入主要还是依靠农业,农村地区房产市场远没有城市成熟,多数村民建造房屋主要是自住,偶尔也出租给外来打工的农民。

1980年后的住房改革的目标主要是城市住房的商品化和房屋产权的私有化。在此后20多年里,城市房价像火箭升天一样飞涨,城乡住房不平等急剧扩大。在城市里,房产被视作最渴望得到的资产,也是财富积累的一个关键。类似的趋势也出现在乡村中,在富村和贫困村之间,带花园的别墅与平房、棚户并存。无论是收入还是住房,城乡差距在扩大。根据国家统计局数据,2009年城乡收入比为3.33比1。同时,按照2013年北京的平均房价为4万计算,在北京购买一间8平米洗手间的花费可以在全国绝大多数农村建一栋三层别墅。过去,大多数家庭调查和研究都把重点放在了城市住房不平等上①Huang,Y.,&Jiang,L.“Housing inequality in transitional Beijing”.International Journal of Urban and Regional Research,33（4）,2009,PP.936-956.Wu,X.“Work units and income inequality：the effect ofmarket transition in urban China”.Social Forces,80（3）,2002,PP.1069-1099.,而对全国层面的住房不平等关注较少。

在市场经济中,住房不平等是一个很平常的现象。例如,在英美发达国家中,住房不平等是极其普遍的。与种族和民族一样,年龄、性别、教育程度、职业和收入等社会经济因素都会对住房不平等产生影响。②Housing Wealth Inequality.Economics Paper,1（6）：PP.7-38.Https：//www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/6355/1775062.pdf.而在前社会主义的东欧国家中,住房不平等的情况也存在,不过这种不平等主要由于政治权力的大小造成的。具有社会主义风格的住房不平等是如何在20世纪80年代后期发生转变？在这里,“市场转型争论”提供一个可以开启讨论的观点。③N ee,V.A.“theory of market transition：from redistribution to markets in state socialism.”American Sociological Review,54,1989.PP.663-681；N ee,V.“T he emergence of amarket society：changing mechanisms of stratification in China”.American Sociological Review,101,1996.PP.908-949；Z hou,X.“Economic transformation and income inequality in urban China：evidence from a panel data”.American Journal of Sociology,105（4）,2000,PP.1135-1174.尽管这个争论没有一个结果,但它提供了一种分析住房不平等的分析框架。④边燕杰、刘勇利：《社会分层、住房产权与居住质量——对中国“五普”数据的分析》,《社会学研究》2005年第3期；何晓斌、夏凡：《中国体制转型与城镇居民家庭财富分配差距：一个资产转换的视角》,《经济研究》2012年第2期。

维克多·倪的市场转型理论是争论的中心。该理论认为,市场转型会导致权力的下移,即权力会更多地转向直接生产者而不利于再分配者（官僚干部等掌握再分配权力的人）。随着市场化进程,人力资本和企业家的才能回报会逐渐提高,政治资本和权力的回报在逐步降低。虽然不同学者对市场改革期间人力资本的价值逐步提高有共识,但他们认为：在中国,干部能熟练运用权力资源来获得市场资源。⑤Bian,Y.,&J.R.Logan,“Market transition and the persistence of power： the changing stratification system in urban China”.American Sociological Review,61,1996,PP.739-758.对此,维克多·倪等阐述技术专家治理假设来做回应：干部依靠在社会主义国家治理获得行政管理经验,在后改革时代继续维持较高的经济社会地位。⑥Cao,Y.,&N ee,V.,“Comment：controversies and evidence in themarket transition debate”.American Journal of Sociology,105（4）,1998,PP.1175-1189.关于政治权力转化为经济财富还存在另外一种假设：在市场转型过程中,原干部能将他们的政治权力和资本转化为经济上的优势⑦Rona-T as,A.,“T he first shall be the last？ entrepreneurship and Communist cadres in the transition from state socialism”.American Journal of Sociology,100,1994,PP.40-49.,这一优势的转化通过他们的办事能力,或者文化资本而获得。大量的经验研究表明：中国政治精英的实际权力没有削弱,反而持续在收入不平等中起到很重要的作用。⑧Walder,A.G.,“Elite Opportunity in transitional economies”.American Sociological Review,68,2003,PP.899-916；Bian,Y.,&Z hang,Z.,“Marketi z ation and income distribution in urban China：1988 and 1995”.Research on Social Stratification and Mobility,19,2002,PP.377-415.

（二）相关假设

从市场转型理论的争论中可以得到一个启示：在中国共产党执政的背景下,尽管市场化程度逐步提高,但是市场和非市场的机制共同作用于住房不平等。这些机制中有四种因素被认为和住房不平等密切相关：社会经济地位、户口、单位和政治权力。社会经济地位是教育程度、职业和收入的综合,在市场转型的过程中,这些因素成为市场发展中逐步上升的力量。在住房供给和消费快速变化的中国,如果住房不平等程度受到社会经济地位的很大影响,那么可以解释为由上升的市场力量所推动。另外一方面,户口、单位和政治权力,这些因素则代表了中国前改革时期的遗产。它们对住房不平等的影响有助于我们理解过去制度延续的作用。对于这些影响因素,我们需要建立研究假设来引导数据分析。

第一是社会经济地位假设。基于社会经济地位是一个教育程度、职业和收入的综合,这个假设很直接：社会经济地位高的人比社会经济地位低的人更可能拥有大房子。这个假设是从市场转型理论推导出来的,但一些学者研究发现教育程度对拥有住房的不同类型没有影响。①Huang,Y.,“Housing stock,housing market and government behavior:a case study of three cities in China”.Environment and Planning A,36（1）,2004,PP.45-68.然而,另外有学者研究发现一个人受教育程度越高,他/她越有可能拥有自己的房产。②Li,S.,&Li.,L.（2006）.“Life course and housing tenure change in urban China:a study of Guang z hou”,Housing studies,21（5）,2006,PP.653-670.除了拥有房产的类型外,住房的建筑面积和设施也可以用来衡量住房不平等的指标。最近两个使用不同数据的研究成果表明,在城市中,教育程度对住房面积和设施有积极效应。③胡蓉：《市场化转型下的住房不平等——基于CGSS2006调查数据》,《社会》2012年第 1期；Huang,Y.,&Jiang,L.“Housing inequality in transitional Beijing”.International Journal of Urban and Regional Research,33（4）,2009,PP.936-956.对收入影响而言,国外研究发现收入对住房面积呈正面影响。一些学者在对城市家庭调查研究中,发现职业对住房面积影响不大。④Li,S.“T he housingmarket and tenure decisions in Chinese cities:amultivariate analysis of the case of Guang z hou”.Housing studies,15（2）,2000,PP.213-236.而边燕杰等人对2000年人口普查数据进行分析,发现户主为管理层和技术精英的家庭比非精英的家庭更容易获得更大的高质量住房。⑤边燕杰、刘勇利：《社会分层、住房产权与居住质量——对中国“五普”数据的分析》,《社会学研究》2005年第3期。我们将在中国城乡地区的全国层面,运用对2010年人口普查和2010年中国社会综合调查的数据分析,来验证社会经济地位的假设。

第二是户口不平等的假设。户口制是中国改革前后最为重要的一项制度,代表着城乡之间的差异。过去,户口是限制个人获得一系列再分配福利的重要制度。现在,户口成为农民获取市场机会和回报的结构性障碍,包括住房。⑥Cheng,T.,&Selden,M.“T he origins and social consequences of China's hukou system”.T he China Q uarterly,136,1994,PP.644-668.最新一项数据分析显示,非农户口的人比农业户口的人更容易获得好的住房条件。⑦Huang,Y.,&Jiang,L.“Housing inequality in transitional Beijing”.International Journal of Urban and Regional Research,33（4）,2009.PP.936-956.本地城市居民比其他群体更有可能拥有自己的住房。在一项城市住房调查中,考虑是否是农业户口（农业和非农口）和工作地点（本地和非本地）的分类,把城市居民分成四个群体：拥有非农户口的本地居民（本地城市居民）,农业户口的本地居民（城市郊区农民）,异地登记为非农户口的移民（城市移民）,异地登记农业户口的移民（农村移民）。在当下的住房政策中,只有本地非农户口的居民（本地城市居民）,并且符合一定住房的标准和收入标准才有资格购买政府补助的住房。尽管经过20多年的住房改革,但农村移民仍然因为农村户口而遭受到巨大的歧视。

第三是工作单位不平等的假设。工作单位是国家再分配体制中最为重要的一项制度,他们负责分配经济资源,组织政治活动,对职工及其家庭实施社会管控。⑧Wu,F.,“Socio-spatial differentiation in urban China:Evidence from Shanghai’s real estate markets”.Environment and Planning A,34,2002,PP.1591-1615.住房改革前,城市里绝大部分居民居住在家人所在单位拥有或者管理的公房里。住房改革的目标之一就是将工作单位与城市住房的供给分离。改革已经取得巨大进展,但也有后遗症。目前单位还是可以通过几种途径来影响住房供给：一些单位把本单位的房产打折低价卖给职工,另外一些单位以低于市场的价格把房子租给本单位职工,甚至有些单位为职工建造补助的商品房。自1998年国务院宣布停止福利分房后,绝大多数住房需要通过市场来购买或租赁。

在中国,单位和个人都需要缴纳住房公积金。个人需要把工资收入的一部分放入公积金,单位需要配套相应的资金存入公积金。个人可以使用住房公积金来购房。显而易见,个人收入水平和单位效益的差异会影响到住房公积金的不平等。如果一个人的工作单位在事业单位或政府机关或国有企业,那么这些单位工作人员的住房公积金就有可能比其他非公单位的要高。尽管工作单位的差异对职工的住房条件影响包括好几个方面,例如,住房面积或者设施,通过2010年中国综合社会调查数据,笔者会评估分析国有单位职工和非国有单位职工住房面积不平等的情况。

第四是政治权力的假设。从权力维系论和权力转化论的文献中得知,政治权力对市场和非市场资源分配的影响是衡量中国市场转型中制度延续的一个重要的指标。因此,笔者假设那些干部,或在政府机关、事业单位和国有企业拥有权力的人比非干部群体,在住房面积、房屋产权和房屋质量方面拥有明显的优势。政治权力如何对住房分配起到作用在改革前后是不一样的。在改革前,干部可以在住房分配中制定有利于自身的规则。在住房改革中,高级干部可以继续使用政府分配的公房,另外一些人则通过低价把改革前分配的房子买下成为自己的私有产权的住房；还有一些人通过手中权力的影响力,在市场交易中,购得打折的商品房。通过分析研究1995年1%人口调查数据发现,在1995年,那些越高级别的官员占有住房就越大越好,但是这种效应到2000年就不再呈现了。①Huang,Y.,&Jiang,L.“Housing inequality in transitional Beijing”.International Journal of Urban and Regional Research,33（4）,2009,PP.936-956.通过对2010年人口普查汇总数据和2010年CGSS的数据分析,我们对政治权力延续是否会对21世纪第一个十年的住房不平等产生影响,提供一个新的答案。

三、汇总差异：人口普查数据的分析

在这一节,主要完成两个分析任务。第一是在全国层面上对总体住房不平等情况进行分析评估。这些汇总数据可以按照全国、城镇和乡村类型来分,显示出住房面积和住房质量的总体情况。这些分析给我们对城乡之间的住房不平等提供一个经验性理解。第二个分析是选择一些反映城市的住房情况的指标。在这里,通过教育和职业类别来影响反映不同住房指标的差异。这样的分析有助于在汇总层次上去验证社会经济地位假设。

（一）中国总体住房情况和城乡不平等

表1显示了2010年人口普查汇总数据分析的统计结果。有四项关于住房供给和质量的测量指标：人均住房建筑面积、住房类型、每月平均房租、住房设施。相应每个指标对应如下结果。

从普查汇总数据可知,2010年全国人均住房建筑面积为30.41平方米,而城镇和农村分别为30.07平方米和30.72平方米,表明农村居民的人均住房建筑面积略高于城镇居民。这些数字反映了自1978年中国市场化改革以来取得巨大成就。在1978年,全国平均住房建筑面积极低,城市地区和农村地区分别为3.6平方米和8.1平方米。②参看：http：//www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/information/nj98n/J261AC.htm.

另外一个反映住房供给不平等状况的一个重要指标是房产类型,即拥有住房还是租房。调查显示,全国平均住房拥有率达到85.39%,而城镇（74.86%）和乡村（96.30%）的差异比较大。2010年在城镇中,住房拥有率超过70%,而在1990年,住房拥有率大约为24%。根据2010的普查数据,那些拥有房产所有权的城市家庭从市场上购买商品房的比例为21.75%,买下从单位或者当地政府拥有的公房的比例为12.94%,自建房为31.74%,从政府购买的经济适用房为4.07%,或者到市场上买二手房的比例为4.63%。显然,通过公房商品化和逐步兴起的私人房产市场,城市住房的商品化已经取得巨大成功。农村地区的房屋产权还有赖于户主是否有经济能力建造房屋。

2010年全国普查数据显示,大约12%的家庭依靠租房住。普查数据还揭示出城镇（21.05%）和农村地区（2.53%）的租房比例的巨大差异。无论是在城镇还是农村,政府（1.45%）在租赁市场起的作用比房地产公司或者私人的作用（10.5%）小的多。在城市中,每个家庭平均月房租为447.3元,农村地区家庭月均房租为234.34元。城乡家庭租房价格差距反映出城镇和农村的土地和劳动力的价格差异,也反映了在中国这两种不同类型居民收入的不平等。

表1 不同居住地类型住房供给和质量的指标

人口普查数据中有一套关于房屋设施的测量指标,我们聚焦于房屋的功能配套方面：独立厨房、独立卫生间、自来水和热水器。在全国,房屋质量设施指标上存在明显的不同,不是所有的房子都拥有以上的配套功能。在房屋功能配套上城乡不平等比较明显：城镇住房设施总得来说比较完备,它们中大多数拥有独立的厨房（88.75%）,独立卫生间（83.03%）、自来水（93.18%）和热水器（54.39%）。相反,这些配套设施在农村住房中的比例比较低。

总之,表1的分析可以让我们对中国总体住房情况得出三个初步结论：第一,经过三十多年的市场化改革后,在扩大住房面积和房屋产权拥有率上有了很大的进步。第二,尽管城镇和农村地区的住房面积差异不大,但是在城乡拥有房屋产权方面的差异却很明显。第三,城镇中住房配套普遍比乡村完备。总体来说,这些发现支持我们关于户口不平等的假设：农民比起城镇居民在租住条件和配套功能上处于不利地位。

（二）受教育程度和职业类别导致的城镇住房不平等

在城镇地区,根据户主的受教育程度和职业的差别,我们选择了几个主要的住房指标来测量住房不平等。这几个指标分别如下：人均住房建筑面积,住房拥有率,购买商品房比例,购买公有住房比例,租户平均月租金。最后根据受教育程度和职业类别的划分得到的结果见表2。

表2 不同受教育程度和职业的住房不平等指标（城镇地区）

从表2的受教育程度来看,在城镇地区,随着户主受教育水平的提高,住户的住房状况有了明显的提高和改善。就人均住房建筑面积而言,有着初中学历的户主的人均住房面积为28.12平方米,而有着研究生学历的户主为39.55平方米。在住房拥有率上,他们的差别也是明显的。从未上过学的户主能够从市场上购买商品房的比例为7.04%,大学学历的户主为47.45%,研究生学历的户主为46.23%。尽管购买原公有住房的比例在不同受教育程度的户主之间差异比较小,但是可以看到从未上过学的到有着研究生学历的户主,他们支付的平均每月房租的金额从264.34元递增到1193.64元。

必须要强调的是受教育程度和性别、年龄、职业有着密切的相关,这就提醒我们对表2关于教育在住房不平等的作用中要保持清晰的认识。例如,我们知道很多年龄大的人没有上过学,年轻人有着更高的学历。为了更好地评价教育在住房不平等中的作用,笔者在随后的分析中,运用多元回归,将年龄,性别和教育等变量在模型中作为人均住房建筑面积的预测变量。

表2的职业类别显示了根据户主职业划分的住房不平等状况。由于普查数据的限制,把职业划分为7大类。为了便于比较,根据已有的划分,笔者将职业划分为三大群体。第一类群体包括国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人,专业技术人员,办事人员和有关人员。这一群体的住户比其他两类群体有着更宽敞的人均住房建筑面积,更高的住房拥有率,更有能力购买商品房,或者租住更贵的住房。第二类群体包括商业、服务业人员,生产、运输设备操作人员及有关人员,他们是城镇工人群体的多数,无论在国有部门还是非国有部门。和第一类群体相比,这一群体的住户有着较小的人均住房建筑面积,较低的住房拥有率,缺乏购买商品房支付能力,或者选择租住更便宜的住房。第三类群体包括农、林、牧、渔、水利业生产人员（主要是居住在城市郊区）和“不便分类的其他从业人员”类。后者中有很大部分是进城打工的农民。和第一、第二类相比,第三类别的群体有个明显的特征就是他们有很高的住房拥有比例和极低的商品房购买比例。

上述关于受教育程度和职业类别的住房差异分析可以得到如下几点初步结论,第一,和10年前人口普查数据得到的结论相比①边燕杰、刘勇利：《社会分层、住房产权与居住质量——对中国“五普”数据的分析》,《社会学研究》2005年第3期。,2010年的城镇住户不管他们的教育程度和职业,更倾向于购买商品房,因此他们住房的拥有率也比较高,从这方面讲,住房商品化获得很大的进展。第二,在城镇住房上,户主受教育程度越高,他们就越可能拥有更大的住房或者更有能力租住或者购买更好的住房,这点上可以理解为市场力量发展的结果,因为市场的发展能够给受教育程度高,也就是人力资本高的人更好的回报。最后,不同职业在住房的差别上体现了那些受益于社会主义再分配的职业阶层在后改革时期仍然在住房市场上占有优势。这一制度的延续强化了后改革时期混合经济的不平等模式。总的来说,表2中的结果支持了社会经济地位假设。

四、住户层次的差异：CGSS2010的数据分析

（一）数据和变量

2010年人口普查汇总数据的分析显示了在总体水平上住房不平等,但是要进一步分析其中的不平等因素,还需要有着更为详细的个人层次的数据。CGSS2010数据一方面可以验证在总体水平上住房不平等程度,另一方面可以在个人层次上系统地验证我们所提出的假设。CGSS2010数据不仅包括了住房不平等的一个重要变量——户均住房建筑面积,而且也有着和笔者所假设相关的变量。

CGSS数据是针对全国抽样的代表性问卷调查。从2003年到2006年每年调查一次。此后在2008年和2010年分别又调查了一次,随后的调查又恢复到每年进行一次调查。CGSS2010采用多阶分层概率抽样设计。该调查采用分层整群多阶段随机抽样设计,在全国31个省、自治区、直辖市中抽取县（区）级样本（125个）,在此基础上进一步抽取乡镇/街道、居委会（村委会）,以及家庭样本（约10000个）。最后,在抽中的每个家庭中,随机抽取1名18到69岁的调查对象。就调查内容而言,CGSS2010收集了个人、家庭的社会经济特征等方面极为详尽的信息,一共收集了11785个城乡样本。通过对缺失值的处理,最后的分析样本为11406,其中城市为6983,农村为4423。

从CGSS2010的抽样过程中来看,分层整群抽样有可能产生集群效应,这就可能违反了普通最小二乘回归方法所假定的每个个体是相互独立的假设。同时考虑到中国地区的经济发展水平和市场化程度不一,我们在这里采用的是多层次分析模型检验个体层次和地区层次因素分别对中国城市和农村地区的户均住房建筑面积的影响。

户均住房建筑面积分别在农村和城市地区的分析模型中作为因变量。为了使得因变量具有线性效应,我们对户均住房建筑面积取自然对数的处理。在住户层次上,自变量包括受访者的年龄、性别、婚姻状态、住户的人均收入、住户家庭规模、受教育程度（定类变量）：小学及以下、初中、高中和中专、大学及以上,户口状态,其中在城市地区,根据是否为城市还是农业户口和是否为本地居民,把户口状态分为4类：有着城市户口的当地城市居民（当地居民）,有着城市户口的外地人（城市移民）,有着农业户口的当地人（郊区农民）,有着农业户口的外地人（农村移民）。为了考察权力在住房中的影响,在城市地区,对其本人及家庭成员（父母亲,配偶）,担任股级,副科以下,副科级,正科级,副处级,正处级,副局及以上的人赋值为1,其他赋值为0。其中在农村地区,考虑到农村的实际情况——乡村干部往往由中共党员担任,我们对是否为中共党员赋值为1,其他为0；对于单位属性,我们将受访者现在和过去的工作单位为国有企业赋值为1,非国有企业赋值为0。在地区层次上,借鉴了其他学者的方法,加入了2个省级层次的变量：第一个是市场化指数,这一指数由中国经济学家创立,而且有着比较好的信度。①胡蓉：《市场化转型下的住房不平等——基于CGSS2006调查数据》,《社会》2012年第1期。第二个是地区变量,即所在地方的平均房价,从2010年中国统计年鉴中获取。房价不仅反映了房地产市场的供给和需求,还可以认为,房价越高,对人均住房面积的改善有着抑制作用。关于变量的描述见表3。

（二）模型设定

为了验证上述假设,在接下来的分析中,笔者采取如下的分析步骤。首先是零模型,也叫单因素方差分析模型,就是在个人层次和地区层次都没有解释变量。模型可以见如下公式1：

层次1个人层次：

层次2省级层次：

其中Ln（Yij）是对成员i在j省的户均住房建筑面积取自然对数,β0j是在j省的平均户均住房建筑面积,rij是残差,服从均值为0,方差为σ2的正态分布,σ2代表了在同一省份户均住房面积的变异程度。γ00是总的户均住房建筑面积,u0j服从均值为0,方差为τ00的正态分布,τ00代表了户均住房建筑面积在不同省份之间的变异程度。这个模型的目的就是要分解总的方差分别在个体层次和地区层次分别是多少,而且还可以计算组内的相关系数（ICC,Intra-class Correlation Coefficient）。ICC 可以被定义为 τ00/（τ00+ σ2）,这个系数高表明了组间变化多,反之就说明组内变化可以解释的总方差高。

在接下来的模型中,与假设相关的变量被分别加入模型中。在城市模型2中,我们加入社会人口特征变量,在模型3中,加入教育水平变量,主要是检验社会经济地位假设,在模型4中,加入了户口变量及是否来自干部家庭变量,和单位属性变量,来验证户口、政治权力和单位不平等假设。在最后的模型5中,地区层次的变量,市场化指数和所在地区的平均房价被加入模型,主要是评估地区层次变量对户均住房面积的影响。

必须要指出的是,由于一些变量,例如单位属性和户口状态在农村调查中并没有被包括进去,所以笔者在农村模型中做了一些调整。在农村模型1和城市模型1都是零模型。在农村模型2中,年龄、性别、婚姻状态、家庭收入、家庭规模加入模型中。在农村模型3中,受教育水平变量加入,随后是否党员加入模型4中。在最后的农村模型5中,地区层次的变量,市场化指数和所在地区的平均房价被加入模型。

在城市和农村模型中使用随机截距模型,其中模型的截距就是地区层次人均住房面积,在随机截距模型里面,每组的差别是根据因变量的平均值来变化的。随机截距是唯一的组效应,个人层次的每个回归系数在这些模型里面是固定的。因此完整的模型可以通过公式2表示。

表3 模型中变量描述

城市地区个人层次模型：

在模型中,个人层次的变量包括X1（年龄）,X2（性别）,X3（婚姻状态）,X4（家庭收入）,X5（家庭规模）,X6（初中）,X7（高中）,X8（大学）,X9（干部背景）,X10（单位属性）,户口变量共有3个类别,以有农业户口的移民（农村移民）作为参照组包括：X11（当地城市居民）,X12（郊区农民）,X13（城市移民）。省级变量包括W1（市场化指数）,W2（所在地平均房价）。无论在城市模型中还是在农村模型中,个人层次的社会、经济的回归系数被假设为固定的。因为数据分析使用的是HLM软件,这一软件预设了运用完全最大似然法去估计各个参数的值。 因为在自变量中存在不同的测量水平,为了便于比较,对所有的自变量进行了标准化处理,最后得到的模型结果分别在城市模型4和农村模型5中。

（三）城市地区模型的估计和解释

表4的模型1显示了两层的完全无条件模型,从模型结果可知总的方差有多少是分别可以被个人层次和地区层次解释的。我们可以看到对层一效应的方差点估计是0．362,远远大于层2的方差估计（0．053）。通过计算组内相关系数（ICC）的值为0．127,也就说了人均住房面积差异的12．7%是属于不同省份之间的差异。进一步分析可以发现,层二的方差估计其实就是对各个省份在户均住房建筑面积的方差进行分析,如果各个地区的每户住房的平均面积没有显著的差别,那么对层二方差的卡方统计检验应该是不显著的,然而笔者的研究结果表明对层二方差的检验是显著的,卡方值为980．87,自由度为30。这也表明了不同省份之间在户均住房面积上是可以从个人层次和地区层次发展水平等特征方面来解释的。

表4 城市户均住房建筑面积自然对数的多层分析

模型2中发现,年龄、性别、婚姻状态对户均住房建筑面积没有影响。但是,家庭规模和家庭收入对户均住房建筑面积有影响。和公众的常识相符合,家庭的规模越大,家庭所拥有的住房面积就越宽敞。同时在住房市场货币化的情况下,收入越高的家庭,就越有可能购买大的住房。在模型3中,加入受教育程度的变量,数据显示,拥有大学和高中学历的人,比只有小学毕业的人,拥有更宽敞的住房。从标准化回归系数的比较来看,在个人层次上,对住房面积影响最大的是家庭的规模,家庭人口越多,住房建筑面积就越大。

在模型4中,加入了干部背景、单位属性、户口变量。省级层次的方差基本保持不变,但是个人层次的方差从0.341减少到0.336。单位属性对住房面积没有影响。经过30多年的改革,在住房面积上,国有单位工作的和非国有单位工作的受访者在住房面积上没有显著差别,这表明了,单位不平等的假设没有得到验证。但是,干部背景和户口变量在模型中作用有着显著影响。有着干部背景的家庭比没有干部背景的家庭,拥有更大的住房,从侧面上反映了政治权力的不平等。从户口变量的标准化回归系数可以看出,和农村移民（进城打工农民）相比,其他3类人的户口状态对住房面积有着显著的影响,这验证了关于户口不平等的假设。和农村移民相比,有着城市户口的城市移民,当地城市居民,郊区农民家庭有着更多的住房面积。在这四类人中,郊区农民有着最宽敞的住房面积,一个主要的原因就是在当前土地政策下,城市郊区农民允许自建房。

模型5中,加入了市场化指数和地区平均房价。从表中显示,当控制了住户层次的变量后,市场化指数和户均住房建筑面积没有显著的相关关系,这点和胡蓉运用2006年得到的数据结论不一致。①胡蓉：《市场化转型下的住房不平等——基于CGSS2006调查数据》,《社会》2012年第1期。但是,所在地区的平均房价对人均住房建筑面积也有着显著的负相关。这也意味着,高房价能够抑制购房者的住房需求,从经济学的角度看,价格高必然导致低收入的人群消费不起。从方差被解释的比例来看,当我们加入两个地区变量的时候,地区层次的方差从0.053减少到0.044,相当于有16.9%的方差能够被这两个地区层次的变量所解释。

（四）农村地区模型的估计和解释

对于农村地区,表5的模型1显示人均住房建筑面积取自然对数后的值为4.62平方米,高于城市地区取自然对数后的值（4.43平方米）。这一估计也是符合我们在普查数据表1中得到的结论。通过计算组内相关系数（ICC）的值为0.14,表明有11.8%的总的方差可以被省级层次的变量所解释。卡方检验值为551.92,自由度为25,表明不同省级层次的方差可以被省级层次的变量所解释。

在农村模型2中检验了个人层次的社会人口经济变量对户均住房建筑面积的影响。与城市模型不同的是,年龄、性别、婚姻状态、家庭收入,家庭规模对农村地区的户均住房面积有着显著的影响。年轻的已婚女性比年老的未婚男性要有更大的住房面积。一个可能的原因就是在农村接受问卷调查的已婚女性,很有可能是在农村地区的女强人,在家庭中处于主导地位,有着更好的社会经济地位。在模型3中,受教育程度变量对住房面积有着显著的关系,这一结果支持了笔者对社会经济地位的假设。由于在农村地区,没有户口因素的限制,所以在农村模型中没有考虑户口因素。为了验证政治权力假设,在农村模型4中,笔者加入是否为中共党员的变量。结果显示,和城市地区的干部一样,农村中共党员在住房面积上也有着显著的优势。这一结果也证实了政治权力的假设。

在最后的模型中,笔者加入了省级层次的变量后,个人层次的方差基本不变,省级层次的方差略有增加。这也意味着,加入这两个省级层次的变量对住房面积都没有显著的影响。这表明了：农村地区的住房面积和所在地区的市场化发展水平和平均房价没有统计学上的相关关系。考虑到农村的住房基本上是自建房,而且不能够进行市场抵押、交易,这也就不难理解,在地区层次上的这两个变量没有能解释省级层次的方差,这也暗示了住房市场的市场化或者商品化对农村住房面积的影响可以忽略不计。未来的研究有必要对农村地区在县级层次或者市级层次进行进一步细分。

五、讨论和结论

改革开放以来市场机制的引入不仅明显地改变了住房原有的福利产品的功能,而且极大地提高了不同社会阶层成员的住房水平。2010年全国人口普查汇总数据使得我们对住房情况和不平等有了总体的评价,而GSS2010的数据使得我们能够根据住房面积对导致住房不平等的机制提供了更深一步的分析。

2010年普查汇总数据分析表明城乡居民住房有着明显的差异性,具体表现在城市住户比农村住户更倾向于购买商品房而且他们的住房拥有更好的生活设施,例如,热水器、自来水等。相反,农村居民则根据农村土地政策更乐于自建房,而且他们的人均住房建筑面积要稍高于城市居民。无论是城市还是农村居民,从受教育程度看,普查汇总数据表明户主拥有的教育水平越高,人均住房建筑面积就越大,就越可能购买商品房或者租住更贵的公寓,也就使得他们有着更高的住房拥有率。从他们的职业构成来看,户主从事的是脑力劳动（例如：干部,官员,专业技术人员,职员）,要比那些从事体力劳动的户主有着更宽敞的住房面积,更高的住房拥有率。如果都选择租住,那么他们也比从事体力劳动的户主支付更高的房租,这也意味他们的住房条件要高于从事体力劳动的户主。

表5 农村地区户均住房面积的多层次分析

必须看到,2010年普查汇总数据住房指标的测量所得到的结果和CGSS2010数据的分析结果比较相一致,但是工作单位不平等假设（是否国有单位的属性）没有得到调查数据的支持。考虑到2010年的人口普查数据提供了多个测量指标,例如,住房建筑面积、住户的生活设施等,而2010年的CGSS数据我们只用了户均住房建筑面积指标,这可能造成一些结果不一致的地方。通过对CGSS2010的分析,结果表明教育水平对城市和农村居民有着显著的影响,教育水平越高的户主有着更宽敞的住房面积。综合考虑到这两组数据的分析结果,可以说社会经济地位的假设得到了验证。在分析城市地区的时候,户口变量对住房面积的影响是一致的结果支持了关于户口不平等假设。但是,就住房面积而言,在国有单位工作的户主对于非国有单位工作的户主没有表现出明显的住房优势,因此关于单位不平等的假设没有得到进一步的证实,必须要指出的是,在模型中只是验证的国有和非国有之间的差别,受数据限制,对国有单位类型没能够做进一步的细分。最后,无论是农村还是城市地区的分析表明,具有干部（党员）身份的户主比非干部（党员）身份的户主有着更大的住房面积,这一结论支持了政治权力假设。

上述的结论暗示了中国住房市场由一个混合的系统所支配：一方面,改革后的中国,市场机制发挥着越来越大的作用,但是非市场机制的作用仍然存在。更准确的说,这里的市场机制就是住房的生产和消费是由需求和供给所形成的价格决定的,而非市场机制在本文所体现的主要包括两个方面。第一个是政治管理机制,拥有越高的政治权力或者行政级别越高的户主越有可能获得更宽敞、设备更齐全的住房。第二个是户口机制,不同的户口属性导致了他们能够享受不同的住房资源。一个明显的方式就是当地农村居民能够在政府批准的宅基地中自建房,而那些到城市寻找工作机会的农村居民要实现在城市定居,购买商品房还有着诸多限制。

在多层次分析模型中通过引入市场化指标和所在城市的平均住房价格变量,分析的结果表明不同省份的平均房价和住房建筑面积存在着显著的负相关关系。考虑到一些城市中令人生畏的房价,例如北京、上海,我们就不难理解高房价成为广大民众在那些城市实现安居乐业梦想的一道不可逾越的障碍。