我国房地产业发展及对地方财政的影响研究

2015-06-16祝慧洁魏春波

中国管理信息化 2015年12期

关键词：国民经济财政收入房价

祝慧洁，魏春波，栾岚

（沈阳建筑大学计划财务处，沈阳 110168）

我国房地产业发展及对地方财政的影响研究

祝慧洁，魏春波，栾岚

（沈阳建筑大学计划财务处，沈阳 110168）

房地产业在国民经济发展过程中发挥着相当重要的作用，不仅能推进城市的基础设施建设，还能带动相关产业的快速发展。我国房地产业的快速发展对地方财政的快速增长起到了正向的推进作用。本文详细介绍房地产业的发展现状及地方政府的收入构成，分析房地产业的发展对地方财政收入变化的影响，并提出房地产业发展的3点建议。

房地产；财政收入；影响；建议

房地产业是我国经济快速发展的重要组成部分，在国家经济结构中占据重要地位，在整个国民经济体系里起到了基础性作用。具体体现在以下几个方面。第一，房地产业能推进我国的基础设施建设，提高城市化水平和进程。2000年到2010年期间，平均每年有2 000万人口进入城市，这要求城市提供大量的住宅以满足不断增加的人口规模，同时，老城区的拆迁改造，也需要快速和稳定的房地产业发展来维持；第二，房地产业的快速推进，能带动其他周边相关产业的快速发展和壮大，有效促进国民经济的快速发展。房地产业的带动性和周期性长的特点，使其既能通过自身快速发展带动国民经济的增长，也能通过其周边产业的快速发展带动国民经济快速增长，形成增加经济的巨大合力。第三，房地产业的快速发展，不仅能提供大量的居住用房，而且能有效改善生活环境，不断满足人们日益增长的物质需求和居住需求，这从直观层面带来生活的巨大变化，促进经济发展，加快和谐社会的建设。

1　我国房地产业发展现状

房地产业属于第三产业，是对房地产类进行开发和管理及投资等业务的产业。一般包括土地开发、房产转让及相关的管理维护等。近年来，房地产行业吸引了大量投资，使其高速发展，竞争日趋激烈。房地产业的发展在国家的经济发展中起到相当大的作用，是增加地方财政收入和改善民众生活水平的重要产业。目前我国的房地产业具有以下特点。

1.1政策调控，房地产业回归理性发展

房地产宏观调控政策的效果已经凸显出来，房地产业将逐步回归到理性发展的线路上来，将来的房价，特别是一线城市房价的下降趋势将变得更加明显。

1.2房价下行，房地产业告别暴利时代

2014年秋季国家统计局发布的8月份全国70个大中城市的房价变化情况统计中，共有68个城市的新建商品房住宅环比下降，只有厦门上涨。这当中，北京、上海、广州、深圳这些一线城市的跌幅都达到了环比1%左右。而在二手房交易方面，有67个城市的环比成交价格下降，2个城市的环比成交价格持平，只有1个城市的环比成交价格上涨。

就目前国家统计局的数据来看，极具代表性的70个城市的新商品房住宅中有68个环比下降，说明两个问题：第一，普遍认为房价最坚挺的4个一线城市的房价都已产生了下跌情况；第二，无论是新商品住宅还是二手房的价格都存在一定程度的下调。由此可以看出，持续高涨的房价正处在僵持中，并开始进入下行阶段，房地产业告别暴利的时代来临。

2　地方财政收入的构成

20世纪50年代以来，我国国家财政制度的发展经历3个不同的时期。第一个阶段的财政制度是在1980年之前的统收统支的财政制度；第二个阶段的财政制度是在1994年前的分灶吃饭和财政包干制度；第三个阶段是从1994年到现在的分税制财政制度。在第一个阶段一共诞生了7种不同的财政管理方式，第二个阶段产生了3种不同的财政管理方式，在不同的财政管理方式下，地方财政收入的构成都存在较大变化。第三个阶段到现在，我国实行分税制改革，中央到地方的财政收入关系日趋稳定，在税务的分享上也实现了平衡。

3　房地产业发展对地方财政的影响

3.1专项税收收入影响

1994年我国的分税制改革及2002年我国所得税分享制度改革的实行，使地方财政收入的来源大幅减少，使地方政府对商业企业的税收情况和市场交易的税收情况更加重视。因此，地方政府就把目标放在了增加税收收入上，在这个前提下，房地产业快速发展，行业不断扩张，大量的房产企业所得税支付及房产交易的税收不断增加，成为地方政府提升财政收入的重要经济来源。房地产行业的发展，通过不断壮大规模而引起的税收提升对地方财政收入产生一定影响。

3.2相关产业税收影响

房地产业的快速发展，不但能带动地方经济的快速增长，而且能带动周边产业的经济活力，如装修业、家居业等，这些产业的增长同样也促进了房产业的发展，而这些产业发展带来的经济收入与房产行业带来的经济收入又一定程度上提升了政府的财政收入。所以，房地产业的发展能提升政府的工作绩效。

3.3其他的收入影响

房地产企业的土地购买资金是其发展过程中必须支出的费用，这些费用构成了地方政府财政的额外收入，同样对地方政府财政收入形成影响。