长三角房价区域差异分析

丁敏

摘 要：本文首先综述了长三角区域房价差异的国内相关研究成果；其次从纵向、横向方面阐述了长三角各主要城市房价水平，通过数据分析确定出四个最重要的影响房价区域差异的因素，依次为经济发展水平、人均消费水平、土地价格、住房保障制度；再次分析了这些因素对于房价涨跌的作用机制；最后给出了因地制宜调控房价、完善住房保障制度、合理配置土地资源三方面的政策建议。

关键词：长三角 房价 区域差异

一、引言

21世纪，长三角城市房价持续高速上升，影响其经济发展，进而影响长三角城市的外商投资和人才引进，危及长三角经济社会的健康发展。我国长三角地区由于经济发展的不平衡和自然资源存量的不平衡性而产生了房价区域性。对于长三角房价区域差异的研究，国内有学者进行过相关探讨。位志宇，杨忠直运用协整检验得出了这三地可以依据其他地区房价的变动及对自己的贡献度来预估本地的房价走势[1]。这篇文章采用了一个新的视角：研究长三角地区不同行政区划的房地产市场之间的相互影响。齐淑兰主要采用2000～2004年房地产市场的数据，揭示了需求差异是决定长三角地区城市间房屋价格差异的主要因素，供给因素起到的作用较弱[2]。胡荣才，刘晓岚通过实证分析分析了货币政策对区域房价差异的影响，结果显示货币政策对房价具有一定宏观调控作用。[3]李岚进行定性和定量分析，阐明我国货币供应量对房地产价格的影响并指明这种影响具有地区差异性。[4]

综上所述，学术界对于长三角房价区域差异的研究主要集中在对宏观层面上，而对于区域性分析较少。其次因素分析主要集中于货币政策和货币供应量的分析上，而对于其他影响房价的重要因素并未过多的分析研究。针对国内研究中出现的一些不足，在学习和借鉴不同学者有关观点和理论的基础上，从一个新的视角来分析长三角房价区域差异的影响因素。

二、房价区域差异因素分析

（一）人均消费水平。当前房价呈现供不应求的现状与长三角地区人均消费水平在全国居高有很大关系。2012年，上海市人均消费支出已达2.5万元；浙江7市平均数接近1.8萬元，达到17484.56元；而江苏8市居民人均消费水平为20238.88元，比长三角16城市平均水平少1356.43元，比浙江7市平均水平高出2754.32元，比上海市低了6015元。一个地区的人均居民消费水平越高，越会拉动内需，促进当地经济发展，进而吸引外地人口大量流入，本地人口也因此增多，对住房的需求也加大，房地产商借此加大对于房地产的投资，从而带动了房地产行业的发展，造成房地产市场的供需情况发生变化，当供大于求时，房价趋于下跌趋势；当供不应求时，房价区域上升趋势。故不同区域人均消费水平不同，会导致区域间的房价产生差异。

（二）土地价格。土地价格是房价的最重要成本之一，土地价格和房价之间究竟有什么联系呢？一方面土地价格的上涨会带动房价上涨，地价上升会引起房地产开发商的生产成本增加，成本增加会直接导致房地产开发商的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价。从另一方面来看，房价上涨也会带动地价的上涨，当房地产市场处于繁荣时，房价处于高价状态下，房地产投资商预计未来地价还会继续上涨，会积极报名参加当地政府组织的国有土地招拍挂活动，开发商参加越多竞争越激烈，政府出让地价随之升高，地价上涨本质是开发商对未来房价上涨预计。可见在动态状态下，同一区域的房价上涨会推动地价上涨。从这两方面可以看出，房价与地价在一定范围内、一定条件下是相互作用，相互影响的。

（三）住房保障制度。保障房是市场经济条件下政府提供的一个“公共产品”。长三角各城市基本都有自己的一套保障房制度，但是具体实施的效果不尽相同。这也是导致各地房价差异性显著的一个重要原因。住房保障对于房价影响要从两个方面分析：首先是住房保障使中低收入人群的住房问题得到解决，从而稳定市场预期，促使那些持有空置住房的人将住房投入流通领域，进一步增加供给，平抑房价。与此同时，根据房地产市场的供求状况，政府确定保障房的投放量，直接调节房地产市场供求关系，从而调整房价的涨跌。另一方面，住房保障的进一步完善，会使低收入群体有更多的钱投向住房以外的其他消费，从而拉动内需，带动宏观经济增长，间接影响房价的波动状况。

三、政策建议

（一）因地制宜地调控房价。从以上的分析中可以看出，长三角房价区域差异存在多方面多层次的原因，所以在不同城市实施房价调控政策时要因地制宜，根据长三角三大城市群的不同经济发展水平、土地价格、居民收入和消费能力、基础设施建设、交通状况等，有的放矢，而不能采取“一刀切”的做法。

（二）合理配置土地资源。要注重发挥市场机制的作用，合理配置土地资源。首先根据经验，地方政府的主要财政来源是土地财产税和房地产税，因此必须着手房地产税制改革，从制度上改变地方政府财政收入方式，才能从根本上平抑土地价格；其次是要明确土地产权制度，当前中国地价不稳定很大一部分原因是土地产权不明晰；最后是建立完善的土地资源管理体制，实现土地资源的垂直管理，及土地市场的管理由独立机构进行。

（三）完善住房保障制度。首先要明确几个问题，一是住房保障对象问题，保障房除了保障城市中低收入群体外，也必须把城市外来务工人员纳入保障房体系，这样能够确保社会的和谐与稳定；二是资金筹集问题，按照多渠道筹措的原则，从地价招拍收入和住房公积金中适当安排一部分用于保障房建设，确保保障房建设落到实处；三是分配机制问题，要确保保障房公平公正地分配到住房困难群体手中，必须根据消费者的收入水平和当前住房情况来判断其是否具有享受保障房的资格。只有做好这三点，才能确保住房保障制度的有效运行。

参考文献：

[1]位志宇，杨忠直.长三角房价走势的趋同性研究[J].南京师大学报（社会科学版），2007，03：43-48.

[2]齐淑兰.长三角16城市房地产价格波动差异研究[D].宁波大学，2009.

[3]胡荣才，刘晓岚.货币政策影响房价的区域差异性——基于省际面板数据的实证研究[J].南京财经大学学报，2010，04：7-13.

[4]李岚.我国货币供应量影响房地产价格的区域差异分析[D].天津财经大学，2012.

[5]各省市统计年鉴.

作者简介：

丁 敏 （1993-）女，汉，安徽马鞍山人，安徽大学经济学院，2012级本科生，经济学专业。

（作者单位：安徽大学经济学院 安徽合肥市 230601）