论房地产项目进度计划的编制与优化——以潍坊盛世华府项目为例

陈 伟

(中国海洋大学，山东 青岛 266100)

论房地产项目进度计划的编制与优化
——以潍坊盛世华府项目为例

陈 伟

(中国海洋大学，山东 青岛 266100)

项目进度管理是项目管理的重要内容之一，同时也是项目管理中容易出问题的方面。因此，项目进度管理首先应当确定项目工期目标和编制项目进度计划，使项目在实施过程中按照制定的进度计划和目标实施。本文以盛世华府项目为例，应用WBS和网络计划技术编制项目进度计划并对进度计划进行优化，使项目能够顺利实施。

房地产项目；进度计划；网络计划技术

由于房地产项目投资大、环节多、建设周期长、不确定因素多等特点，在建设过程中很容易造成工期延误、错过市场机遇，而拖延交房时间给开发商造成极大损失，甚至造成开发失败的风险。因此，为减少项目工期延误，项目方必须合理制定项目实施进度计划，结合项目实际对其进行优化，采取措施保障进度计划，以确保项目的顺利实施。

1 潍坊盛世华府项目概况

潍坊盛世华府项目由潍坊家豪置业有限公司投资建设，位于奎文区健康东街与文化路交汇处西南侧。项目总用地面积60，695m2，总建筑面积219，319m2，共建设1座21层、2座23层和9座25层高层建筑，项目总投资38，973万元。

2 盛世华府项目工作计划的制定

2.1 盛世华府项目工作结构分解

应用自上而下法对盛世华府项目工作结构进行分解。首先将盛世华府项目分为前期准备、设计、营销、建设、竣工和交付使用等工作，然后逐级进行工作结构分解。

(1)前期准备工作可分为可行性研究、地质勘探、三通一平等。

(2)设计工作可分为方案设计、初步设计、施工图设计、市政设计、景观设计及专项设计等。

(3)营销工作可分为策划、蓄水、开盘销售等。

(4)项目工程建设可分为招投标与施工两大项。其中招标可分解为总包招标、市政招标、景观招标和单向招标；工程施工可分解为主体工程、装饰工程、安装工程、景观工程、市政工程等。

(5)验收工作可分为建设工程竣工验收、景观验收、市政验收和专项验收等。

(6)交付工作为项目最后工作。至此盛世华府项目结构分解完成。

由此可以编制盛世华府项目WBS，如表1。

2.2 估算项目各项活动时间

根据项目工作持续时间的计算方法，结合盛世华府项目实际，计算盛世华府项目各项工作持续时间，如表2。

2.3 盛世华府项目进度网络图

根据盛世华府项目工作分解结构及项目各项活动持续时间，编制项目网络进度计划图，如表1：

表1 盛世华府项目WBS

3 盛世华府项目进度计划的优化

网络进度计划的优化包括工期优化、费用优化和资源优化。其中工期优化是利用压缩关键工作的持续时间从而优化整个进度计划的工期。

3.1 确定项目关键线路

由盛世华府项目网络进度计划(图1)可以得出项目关键线路，如图2所示。

由图2可知，盛世华府项目关键线路为：可行性研究-方案设计-初步设计-施工图设计-总包招标-主体施工-装饰工程-景观工程-景观验收-交付。关键线路共持续时间为673天。

3.2 盛世华府项目进度计划的优化

盛世华府项目在进行基础施工土方开挖时，发现施工场地局部地质情况与地质勘探情况不符，部分地区地下发现流砂层，给工程施工造成巨大影响。为此项目方家豪置业有限公司项目部召集设计单位、监理单位、施工单位进行协商，修改确定施工方案，造成工程施工比计划工期延期25天，为保证项目计划工期不变，就需要对后续工作进行工期压缩。

表2 盛世华府项目各项工作持续时间(天)

图1 盛世华府项目网络进度计划图

图2 盛世华府项目网络进度计划关键线路图

(1)通过对盛世华府项目网络进度计划图进行分析，得出项目后续进度计划共有四条路径，分别为：

路径1：主体工程-装饰工程-景观工程-景观验收-交付；

路径2：主体工程-装饰工程-竣工验收-交付；

路径3：主体工程-安装工程-竣工验收-交付；

路径4：主体工程-市政工程-市政验收-交付。

对后续工作，重新绘制网络进度计划图，如图3。

(2)由图3可知目前项目工作总工期为447天。如果不发生工期延误，项目剩余原计划工期为422天,因此需要压缩工期25天。一般情况下，工期压缩会造成成本的增加，因此，在压缩工期时，也要加强对施工成本的控制，避免由于压缩工期而造成成本激增，得不偿失。

图3 盛世华府项目后续工作网络进度计划

由于项目景观验收、市政验收、竣工验收的交付不具备压缩条件，因此只能对项目主体工程、装饰工程、景观工程、安装工程和市政工程等工作进行工期压缩，可通过增加施工人员和设备等途径来压缩工期，这样会导致成本增加。项目部与公司预算部门通过计算得出每项工作的最长压缩工期和需增加成本，如表3。

表3 盛世华府项目压缩工期-成本表

进行进度计划优化的目的在于既要保证工期缩短，又要付出最小成本。因此可首先压缩关键线路上关键工作的工期，即先压缩景观工程的工期，可压缩8天，需增加成本1.6万元。然后压缩剩余工作中增加成本最少的安装工程，可压缩12天，增加成本3.6万元。最后在压缩剩余工作中增加成本较少的装饰工程，再压缩5天即可，需增加成本2.25万元。这样盛世华府项目工期压缩完成，共压缩工期25天，需增加成本7.45万元。

盛世华府项目进度计划的优化和工期调整是一个动态过程，需要在工程实施过程中不断调整优化。在进行进度计划优化时，不能只压缩工期，而应该兼顾成本、质量等其他方面，做到成本、质量、进度三者管理协调，确保实现项目目标。

[1] 卢向南．项目计划与控制[M]．北京：机械工业出版社，2004：101-103.

[2] 戴利明. 苏州科技大厦项目进度计划与控制研究[J].南京理工大学学报，2011，(04)：45-47.

[3] 王健. 住宅小区项目进度控制研究——以“天润康园”小区为例[J].中国海洋大学学报：社会科学版,2010，(3)：33-34.

(责任编辑：高 曼)

10.3969/j.issn.1009-2080.2015.03.025

2015-05-05

陈伟(1984-)，男，山东青州人，中国海洋大学在读硕士研究生，青州市环境保护监测站监控中心主任，助理工程师。

F293.3

B

1009-2080(2015)03-0092-04